(Capitânia Shoppings)
Segmento: Shoppings · Cotação R$ 9,61 · P/VP 0,8165 · VP/cota R$ 11,77 · Patrimônio R$ 1,45 Bi · 38.997 cotistas · 7 ativos
O CPSH11 (Capitânia Shoppings Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo imobiliário do segmento Shoppings. (Capitânia Shoppings)
Dono de participações em oito shoppings dominantes pelo Brasil, como Midway Mall (Natal) e Pátio Paulista (SP), que repassa mensalmente os aluguéis das lojas como renda. Fique atento: tem dívida corrigida pelos juros, que pesa enquanto a Selic seguir alta.
Esta página é a ficha do CPSH11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Capitânia Investimentos.
A Capitânia Investimentos é gestora independente sediada na Av. Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo, com mais de duas décadas de mercado e plataforma diversificada de FIIs (papel, tijolo, FoF, agro). No CPSH11, demonstrou habilidade ao construir portfólio inicial entre 2023-2024, executar o desinvestimento em bloco para o XP Malls em out/2025 e cristalizar uma TIR consolidada de 22,5% a.a., superando IFIX (6,21% a.a.) e CDI (13,45% a.a.) no mesmo período.
O alinhamento entre gestor e cotista se materializa pela taxa de administração competitiva (0,92% a.a. sobre PL) e pelo guidance público de distribuição. A equipe demonstra disciplina em alocar capital em ativos super dominantes — Iguatemi Alphaville, Midway Mall, Internacional Guarulhos, Parque Dom Pedro — em parceria com administradoras de primeira linha (Iguatemi, Allos, Gazit, Ancar). A taxa de performance de 10% sobre IPCA+6% é, contudo, agressiva em ambiente de Selic alta.
Portfólio diversificado de 7 shoppings dominantes em 5 cidades, com 96,89% de ocupação consolidada e ABL própria de 41.991 m²
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Midway Mall | Av. Bernardo Vieira, 3775 — Natal/RN | 18,1% | 0,986% |
| Parque Shopping Dom Pedro | Av. Guilherme Campos, 500 — Campinas/SP | 6,3% | 0,985% |
| Iguatemi Alphaville | Av. Yojiro Takaoka, 4221 — Santana de Parnaíba/SP (Alphaville) | 21,0% | 0,9449% |
| I Fashion Outlet Novo Hamburgo | Rua Nelson Wladimir Maluf — Novo Hamburgo/RS | 39,0% | 0,9633% |
| Iguatemi Bosque Fortaleza | Av. Washington Soares, 85 — Fortaleza/CE | 3,5% | 0,8968% |
| Internacional Shopping Guarulhos | Rod. Pres. Dutra, km 230 — Guarulhos/SP | 4,8% | 0,9891% |
| Shopping Pátio Paulista | Rua Treze de Maio, 1947 — Bela Vista, São Paulo/SP | 2,1% | 0,99% |
| Shopping Curitiba | — | 10,7% | — |
HHI 0,2102 — moderada.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 47,5% · Nordeste 39,3% · Sul 13,3% |
| Por locatário | Carteira fragmentada (>2.000 lojas) 100,0% |
| Por indexador | Reajuste de aluguel por IGP-M/IPCA + variável 100,0% |
Cota negociada a R$ 10,12 contra valor patrimonial de R$ 11,65 — desconto de 13%. Em fev/2026 chegou a R$ 10,77 (desconto 6,5%). O desconto se reabriu após a 5ª emissão (R$ 489 MM) e é coerente com a Selic em 14,5% e os cortes ainda condicionados pelo Copom.
último fechamento R$ 9,61 · mínima histórica R$ 8,30 · máxima R$ 12,00 · valor patrimonial por cota R$ 11,77.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 5.189.000 · média de 12 meses de R$ 4.998.000.
Liquidez mediana — posição de R$ 100k sai em menos de 1 dia útil; R$ 1 MM em ~1 dia; R$ 10 MM levaria ~10 dias úteis. Adequado para investidor pessoa física e gestores médios.
Em três anos o CPSH11 saiu de um IPO modesto (R$ 34 milhões) para um patrimônio de R$ 1,09 bilhão, consolidando-se entre os principais FIIs de shoppings da B3. A gestão ativa da Capitânia entregou retorno acumulado de 70,5% (cota patrimonial ajustada +15,2% a.a.) vs IFIX +11,2% a.a., validado pela TIR de 22,5% a.a. no primeiro ciclo de investimentos. O segundo ciclo, iniciado no fim de 2025, mira ativos super dominantes no Nordeste — território onde os shoppings cresceram acima da média setorial.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | Início das atividades em 23/02/2023. 1ª oferta de R$ 34 milhões com cota a R$ 100. Primeira aquisição: Catarina Fashion Outlet (10%) por R$ 100,9 milhões em parceria com a JHSF. |
| 1º CICLO | Construção do portfólio com 4 emissões totalizando R$ 820 milhões. Aquisições do Iguatemi Bosque Fortaleza (set/23), Praia de Belas, Iguatemi Alphaville (set/24), I Fashion Outlet NH (fev/24), Shopping Metro/Boulevard Tatuapé. |
| DESDOBRAMENTO | Desdobramento de cotas na proporção 1:10. Cotas saíram de R$ 100 para R$ 10, n° de cotas saltou de 6,4 mi para 63,8 mi. |
| RECICLAGEM | Venda em bloco para XP Malls (XPML11) das participações em Praia de Belas (10%), Metrô Tatuapé (4,53%), Boulevard Tatuapé (15%) e desinvestimento parcial no Iguatemi Fortaleza. Aquisição de 4,81% do Internacional Guarulhos por R$ 76,7 milhões. |
| 2º CICLO | Aquisição estratégica de 11,6% do Midway Mall (Natal/RN) por R$ 90 milhões e ampliação para 3,5% do Iguatemi Bosque Fortaleza. Conclusão da reorganização da dívida com quitação de séries do CRI 1ª emissão. |
| R$ 1 BILHÃO | Marco histórico: PL e valor de mercado ultrapassam R$ 1 bilhão pela primeira vez. Distribuição mantida em R$ 0,11/cota (DY 12,96% a.a.). Base de cotistas atinge 33.458 (+6,41% no mês). |
| 5ª EMISSÃO (R$ 489 MM) | Em 22/04/2026 o Fundo encerrou a 5ª emissão (Resolução CVM 160): 43,46 mi de novas cotas a R$ 11,25, captando R$ 489 MM com 192 investidores (BR Partners líder). Cotas saltam para 123,2 mi e PL atinge R$ 1,434 Bi. Ampliação da participação no Midway Mall para 18,12% (maior ativo do fundo, 31,0% do NOI). Distribuição mantida em R$ 0,11/cota. |
| ATUAL — I FASHION OUTLET 39% | Fato Relevante: aquisição de 18,375% adicional do I Fashion Outlet Novo Hamburgo por R$ 63,4 milhões (cap rate 8,4% a.a. sobre NOI projetado 12 meses). CPSH11 passa a deter 39% do ativo — 2º maior sócio, atrás apenas da Iguatemi. Pagamento parcelado entre mai/26 e mai/27, corrigido por IPCA. Funding: 5ª emissão + venda de cotas do HPDP11. Yield-on-cost: 9,8% a.a. sobre NOI LTM. ABL própria salta p |