CTXT11 — Centro Têxtil Internacional

Fundo de Investimento Imobiliário Centro Têxtil Internacional

Recomendação: Evitar · Nota 1/10 · Cotação R$ 4,8 · P/VP 0,29 · DY 12m 0,0%

Análise e recomendação

Fundo em situação de extrema dificuldade: 100% de vacância, sem distribuição de rendimentos desde julho de 2021 e patrimônio deteriorando. Não recomendado para a grande maioria dos investidores.

Tese de investimento

CTXT11 é um fundo de lajes corporativas em situação distressed: único imóvel com 100% de vacância, sem pagamento de dividendos desde julho de 2021 e cota negociando com desconto de 71% sobre o valor patrimonial. Não há tese de investimento convencional aplicável — o único cenário de ganho seria uma eventual venda do imóvel ou reestruturação do fundo, eventos incertos e sem prazo definido.

Pontos de atenção e riscos

Análise Lite — Base de dados limitada

Vacância Total — Sem receita operacional

Sem dividendos há quase 5 anos

Desconto extremo de P/VP não é necessariamente oportunidade

Patrimônio x Valor de Mercado — Gap relevante

Base de cotistas pequena

Sobre a gestora

A Rio Bravo Investimentos atua como administradora do CTXT11 (fundo sem gestora ativa separada). CNPJ: 72.600.026/0001-81. A gestão passiva do fundo não tem conseguido solucionar a vacância crônica do imóvel.

Ver a análise completa da gestora Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda →

Conclusão

O CTXT11 apresenta uma das situações mais críticas entre os FIIs de lajes corporativas: 100% de vacância no seu único imóvel (45.450 m² em São Paulo), ausência total de distribuição de dividendos desde julho de 2021 e cota negociando com desconto de 71% sobre o valor patrimonial.

A estrutura do fundo, com taxas de administração mínimas mensais sendo cobradas sem qualquer contrapartida de receita operacional, implica erosão contínua do patrimônio dos cotistas. O valor de mercado de R$ 25,8 milhões contrasta com um PL contábil de R$ 94,1 milhões, evidenciando a desconfiança do mercado na capacidade de realização do ativo pelo valor registrado.

Esta análise é do tipo lite, baseada em dados públicos dos últimos 6 meses. Recomenda-se consultar os relatórios gerenciais e fatos relevantes arquivados na CVM para uma visão completa da situação do imóvel e dos planos da administração antes de qualquer decisão de investimento.