(FII Caixa Agências — carteira de 31 agências bancárias da Caixa Econômica Federal em Sale & Leaseback de 10 anos)
Segmento: Agências Bancárias (Tijolo · Renda · Monolocatário Caixa) · Cotação R$ 73,98 · P/VP 0,7153 · VP/cota R$ 103,42 · Patrimônio R$ 216 Mi · 11.261 cotistas · 31 ativos
O CXAG11 (Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Agências) é um fundo imobiliário do segmento Agências Bancárias (Tijolo · Renda · Monolocatário Caixa). (FII Caixa Agências — carteira de 31 agências bancárias da Caixa Econômica Federal em Sale & Leaseback de 10 anos)
Dono de 31 agências bancárias alugadas à Caixa Econômica Federal, que distribui o aluguel mensalmente como renda isenta para cotistas. Fique atento: o contrato passa por revisão de valores em outubro de 2026 (a menos de 2 meses) e vence em outubro de 2031, quando a Caixa pode devolver os imóveis.
Esta página é a ficha do CXAG11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: RB Asset Management Ltda. (gestão) / RB Operações e Investimentos Imobiliários (consultoria).
A gestão do CXAG11 é exercida pela RB Asset Management Ltda., com consultoria imobiliária da RB Operações e Investimentos Imobiliários (braços do grupo RB Capital/RB Asset), enquanto a administração e a estrutura fiduciária ficam com a Oliveira Trust DTVM (CNPJ 36.113.876/0001-91, sede na Barra da Tijuca/RJ). Trata-se de um mandato de renda com atuação passiva: a carteira é essencialmente contratada — 31 agências da Caixa em Sale & Leaseback — e o papel da gestão é administrar a relação com a locatária, executar as benfeitorias contratuais, conduzir a revisional de 2026 e preparar a estratégia para o vencimento de 2031.
O contato de RI é [email protected] (gestão) e [email protected] (administração). Por ser um fundo de ativo único e contrato bem definido, a qualidade da gestão se mede menos por alocação e mais por capacidade de negociação contratual (revisional, renovação, eventual recompra pela Caixa) e por disciplina na execução das benfeitorias e na suavização do DPS.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| AG Manchester | — | — | — |
| AG Bela Vista | — | — | — |
| AG Macaé | — | — | — |
| AG Inhangá (Copacabana) | — | — | — |
| AG Piracicaba | — | — | — |
| AG Montes Claros | — | — | — |
| AG Santa Cruz do Sul | — | — | — |
| AG Madureira | — | — | — |
| AG Jacareí | — | — | — |
| AG Lajeado | — | — | — |
| AG Pelotas | — | — | — |
| AG Uruguaiana | — | — | — |
| AG Bom Fim | — | — | — |
| AG Guia Lopes | — | — | — |
| AG Itabira | — | — | — |
| AG Araguari | — | — | — |
| AG Giovanni Breda | — | — | — |
| AG Horto de Ipatinga | — | — | — |
| AG Queimados | — | — | — |
| AG São Lourenço | — | — | — |
| AG Magé | — | — | — |
| AG Ribeirão Pires | — | — | — |
| AG Cachoeira do Sul | — | — | — |
| AG Capão da Canoa | — | — | — |
| AG Osório | — | — | — |
| AG Baependi | — | — | — |
| AG Soledade | — | — | — |
| AG Pilares | — | — | — |
| AG Freire Alemão | — | — | — |
| AG Atibaia | — | — | — |
| AG Elói Mendes | — | — | — |
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Rio Grande do Sul 25,6% · Minas Gerais 25,8% · São Paulo 24,3% · Rio de Janeiro 24,4% |
| Por locatário | Caixa Econômica Federal 100,0% |
Cotação de R$ 75,85 (fechamento mai/2026) frente ao VP/cota de R$ 110,69 (mai/2026). Desconto de 31,5% — um dos maiores no segmento de agências bancárias. Reflete: (i) prazo do contrato (vence out/2031); (ii) revisional próxima (out/2026); (iii) risco de locatário único; (iv) imóveis de uso especializado.
último fechamento R$ 73,98 · mínima histórica R$ 68,79 · máxima R$ 88,84 · valor patrimonial por cota R$ 103,42.
Para liquidar posição de R$ 100 mil sem afetar o preço (limite 20% do ADTV/dia), são necessários ~2,7 dias úteis. Liquidez moderada, levemente reduzida em mai/26 (ADTV R$ 184 mil vs R$ 235 mil em abr/26), apoiada por formador de mercado.
O CXAG11 nasceu de uma operação de Sale & Leaseback em que a Caixa Econômica Federal vendeu 32 de suas agências ao fundo e as alugou de volta por 10 anos (out/2021 a out/2031). O IPO, em dez/2021, foi uma distribuição secundária a R$ 103,70/cota. Nos primeiros 4 anos, o DPS foi reforçado pelo aluguel diferido — fluxo que se encerrou em out/2025.
Daqui para frente, dois marcos definem a tese: a revisional de aluguel de out/2026 (que pode reajustar os valores) e o término do contrato em out/2031, quando a Caixa poderá exercer opção de compra dos imóveis. A cota negocia a R$ 75,37 com P/VP de 0,68 — desconto de 32% que reflete justamente a incerteza desses dois marcos somada ao risco de locatário único.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| OFERTA PRIMÁRIA + SLB | Em 08/10/2021 a Caixa Econômica Federal integralizou no Fundo 32 agências e os recursos para despesas e benfeitorias, celebrando contratos de locação de 10 anos na modalidade Sale & Leaseback. O fundo tinha sido constituído como condomínio fechado, prazo indeterminado. |
| IPO | Em 30/12/2021 ocorreu o IPO via Oferta Pública de Distribuição Secundária da totalidade das cotas da Caixa, a R$ 103,70/cota, totalizando R$ 216,8 milhões. Início de negociação do CXAG11 na B3. |
| 1º REAJUSTE + ALUGUEL DIFERIDO | Primeiro reajuste anual do aluguel e pagamento da última parcela da 1ª faixa do aluguel diferido (40%). O aluguel diferido (R$ 3,85 Mi, relativo ao período entre a oferta primária e o IPO) é pago em parcelas decrescentes nos 4 primeiros anos. |
| REAJUSTES + DIFERIDO DECRESCENTE | Reajustes anuais em out/2023 (2ª faixa do diferido, 30%) e out/2024 (3ª faixa, 20%). O DPS recorrente ficou na faixa de R$ 0,69-0,75/cota, sustentado pela renda contratada e pelo diferido ainda vigente. |
| FIM DO ALUGUEL DIFERIDO | Última parcela da 4ª (e final) faixa do aluguel diferido (10%), junto ao reajuste anual. A partir daqui o resultado recorrente do fundo passa a depender apenas do aluguel contratado puro — sem o reforço do diferido. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | PL de R$ 231,4 Mi, VP/cota R$ 110,69, cota a mercado R$ 75,85 (P/VP 0,69), DPS R$ 0,72/cota (referência mai/26, pago 17/06/26). DY anualizado a mercado de 11,39% (sobre fechamento de mai/26) / ~12,1% em 12 meses. Vacância zero, 31 agências, 11.340 cotistas. |
| REVISIONAL (EVENTO-CHAVE) | Está prevista para outubro de 2026 a única ação revisional dos valores de aluguel (5º ano do contrato). Pode resultar em ajuste dos aluguéis — para cima ou para baixo — com impacto direto sobre o DPS de 2027 em diante. Principal marco de curto prazo. |
| TÉRMINO DO CONTRATO | Vencimento dos contratos de Sale & Leaseback (10 anos a partir de out/2021). A Caixa tem opção de compra de cada imóvel pelo valor de mercado da época. Cenário de renovação, recompra parcial/total ou saída define o futuro do fundo no longo prazo. |