P/VP · Valor de mercado
VP por cota · Patrimônio
R$ 63,18
R$ 108 Mi
Popularidade
Liquidez diária
Nº de cotistas
2.764
Preço da cota
Dividendos
Documentos e comunicados
Conversa sobre o fundo
Risco e qualidade
Recomendação: NEUTRO COM RISCO ALTO · Nota 5,4/10
Nossa leitura do CXCE11 hoje é NEUTRO COM RISCO ALTO, com nota 5,4/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
Alto do bucket: DY de 13,7% e inquilino público (empresa estatal) trazem previsibilidade de fluxo rara aqui. O tamanho ínfimo, a iliquidez e o risco político do locatário impedem posição superior, mas a renda concreta o mantém no topo.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O CXCE11 tem perfil de risco alto. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 5,0 |
| Risco do inquilino | 4,5 |
| Liquidez | 5,0 |
| Volatilidade do dividendo | 3,0 |
| Risco financeiro/alavancagem | 2,0 |
| Volatilidade do preço | 3,5 |
O processo de concessão do saneamento básico do Rio de Janeiro pode alterar a estrutura da CEDAE. Uma privatização ou reestruturação societária pode resultar em revisão das condições do contrato de locação ou até rescisão, impactando diretamente a receita do fundo.
Contrato existente tem cláusulas (não divulgadas) que podem proteger o fundo em caso de mudança do inquilino.
O Estado do Rio de Janeiro tem histórico de dificuldades fiscais. Pressões sobre o orçamento estadual podem afetar a capacidade da CEDAE de honrar contratos de locação, mesmo sem inadimplência histórica.
CEDAE tem receitas próprias como concessionária de serviços essenciais, o que confere alguma blindagem frente às dificuldades fiscais do estado.
As condições do contrato de locação (indexador, multa por rescisão, garantias, reajuste) não estão disponíveis nas fontes públicas consultadas. O investidor não tem visibilidade sobre a proteção contratual em caso de eventos adversos.
Documentos formais do FundosNet podem conter essas informações — análise lite sem acesso a esses dados.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| CEDAE mantém contrato e paga em dia indefinidamente | Cenário-base. CEDAE continua ocupando o imóvel sem interrupções. DY de 13,7% é sustentado e desconto patrimonial se mantém ou comprime parcialmente com queda de Selic. |
| Queda de Selic comprime desconto patrimonial | Com Selic projetada para 11% em 12 meses (Focus BCB), o P/VP de 0,65 pode ser percebido como excessivo, atraindo compradores e reduzindo o desconto. |
| Rescisão ou revisão contratual pela CEDAE | Em caso de reestruturação, privatização ou dificuldades financeiras da CEDAE, o contrato pode ser rescindido ou renegociado em condições desfavoráveis. Vacância imediata de 100% destruiria o fundo. |
| Inadimplência pontual da CEDAE por crise fiscal estadual | Histórico fiscal do Estado do Rio de Janeiro pode resultar em atrasos de pagamento, pressionando temporariamente o DPS distribuído. |
O CXCE11 é um FII de nicho com proposta simples e concentrada: um único edifício corporativo no Rio de Janeiro, 100% ocupado pela CEDAE (empresa pública estadual de saneamento), administrado pela Caixa Econômica Federal. Zero vacância e zero inadimplência são os pontos operacionais mais favoráveis do fundo.
O desconto de 35% sobre o VP (P/VP 0,65) e o DY de 13,7% são atrativos, mas refletem fielmente o risco que o mercado precifica: concentração extrema em mono-inquilino público, baixíssima liquidez (2.870 cotistas, valor de mercado ~R$ 70 Mi) e incerteza sobre as condições contratuais do aluguel.
O maior risco do CXCE11 é binário: enquanto a CEDAE pagar, o fundo funciona perfeitamente; qualquer evento adverso — inadimplência, rescisão, reestruturação ou mudança política — impacta 100% da receita sem amortecimento de portfólio. O histórico fiscal do Estado do Rio de Janeiro e o processo de concessão do saneamento são variáveis que o investidor deve monitorar.
Esta é uma análise inicial lite baseada nos últimos 6 meses de dados públicos, sem acesso a documentos formais do FundosNet. Detalhes do contrato de locação, taxas de administração e histórico completo de dividendos serão aprofundados conforme documentação oficial esteja disponível.
Recomendação atual: NEUTRO COM RISCO ALTO. Nota 5,4/10. O CXCE11 é um FII de nicho com concentração extrema : um único ativo (Edifício Nova CEDAE, RJ) locado integralmente para um único inquilino público (CEDAE — empresa estadual de saneamento). O P/VP de 0,65 representa desconto de 35% sobre o patrimônio e o DY de 13,7% é atrativo…
Nossa leitura atual do CXCE11 é “NEUTRO COM RISCO ALTO”. Nota 5,4/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Cedae incluem: Concentração extrema: mono-inquilino empresa pública; Risco político e regulatório do inquilino; Fundo extremamente pequeno e ilíquido; Contrato de duração indeterminada — sem WAULT definido.
O CXCE11 é indicado para: Investidores que buscam renda mensal com DY acima de 13% e aceitam risco de concentração Perfil que já tem diversificação suficiente em outros FIIs e deseja exposição de nicho Quem acredita na estabilidade da CEDAE como inquilino de longo prazo
Renda estável de curto prazo com risco de concentração extrema — posição satélite apenas