EDFO11 — Edifício Ouroinvest FII
Recomendação: AGUARDAR · Nota 4,5/10 · Cotação R$ 131,49 · P/VP 0,69 · DY 12m 8,35%
Análise e recomendação
O EDFO11 é um fundo de lajes corporativas muito pequeno e pouco líquido: apenas 452 cotistas, R$ 57 Mi de patrimônio e liquidez diária de R$ 24 mil — inviável para qualquer posição relevante. O P/VP de 0,69 (31% de desconto) parece atrativo, mas mascara riscos sérios: DPS caindo (média 24m de R$ 1,13 vs atual R$ 0,76), vacância divergente entre fontes (28,27% no Investidor10 vs 0% no StatusInvest) e gestão passiva sem capacidade de ação proativa. O DY de 8,35% é modesto para lajes corporativas considerando o risco de liquidez e porte. Recomendação: AGUARDAR dados mais recentes e clareza sobre vacância real antes de qualquer entrada.
Tese de investimento
O EDFO11 é um fundo de tijolo focado em lajes corporativas em São Paulo, constituído em 2004 e gerido passivamente pela Oliveira Trust. Com apenas um imóvel (Edifício Ouroinvest, 926,68 m²), 452 cotistas e liquidez diária de R$ 24 mil, é um dos fundos mais ilíquidos da B3. O desconto de 31% sobre VP pode parecer atrativo, mas o DPS está em trajetória de queda (de R$ 1,13 para R$ 0,76 em 24 meses), a vacância é incerta (divergência entre fontes) e a gestão passiva impede qualquer ação corretiva. O DY de 8,35% é modesto frente ao risco de liquidez assumido.Para quem é
- Investidor pessoa física com horizonte muito longo e sem necessidade de liquidez
- Quem já conhece o imóvel e o mercado de lajes em SP com profundidade
- Perfil capaz de carregar posição sem saída fácil por anos
Para quem não é
- Qualquer investidor que precise de liquidez mínima — R$ 24 mil/dia é inviável
- Quem busca renda previsível e crescente — DPS caindo há 24 meses
- Investidor iniciante ou sem tolerância a riscos de vacância e concentração
- Qualquer perfil institucional ou com posição acima de R$ 50 mil
Pontos de atenção e riscos
Análise LITE — baseada em dados web (últimos 6 meses)
Esta é uma análise lite elaborada exclusivamente com dados públicos de Investidor10 e StatusInvest. Nenhum documento da CVM (relatórios gerenciais, informes trimestrais, fatos relevantes) foi processado. Recomenda-se aprofundamento com documentos CVM antes de qualquer decisão de investimento.Liquidez crítica — R$ 24 mil/dia
A liquidez diária média de apenas R$ 24,82 mil torna o EDFO11 praticamente inacessível para posições relevantes. Uma entrada de R$ 10 mil já representa 40% do volume diário — qualquer operação movimenta o preço de forma significativa.Fundo muito pequeno — 452 cotistas
Com apenas 452 cotistas e R$ 39,2 Mi de valor de mercado, o EDFO11 é um dos FIIs mais concentrados da B3. Risco elevado de saída de cotistas relevantes comprimir fortemente o preço. Governança fragilizada com base tão pequena.DPS em queda — de R$ 1,13 para R$ 0,76
O dividendo mensal atual de R$ 0,7616 representa uma queda expressiva frente à média dos últimos 24 meses de R$ 1,13848 — redução de aproximadamente 33%. A tendência de queda dos proventos é preocupante e pode indicar vacância crescente ou revisões contratuais negativas.Vacância divergente entre fontes
Investidor10 aponta vacância de 28,27%, enquanto StatusInvest indica 0%. A divergência pode refletir metodologias diferentes (física vs financeira) ou dado desatualizado em uma das fontes. Com um único imóvel de 926,68 m², qualquer vacância física tem impacto direto e relevante na receita.Fundo passivo sem capacidade de ação proativa
A gestão passiva com administrador Oliveira Trust não permite reposicionamento estratégico, aquisição de novos ativos ou renegociação ativa de contratos. O fundo está estruturalmente limitado ao desempenho do único imóvel que possui.
Sustentabilidade dos dividendos
O DPS apresenta trajetória de queda relevante — a média dos últimos 24 meses foi de R$ 1,13848/cota, enquanto o último pagamento (mai/2026) foi de R$ 0,7616, representando uma redução de aproximadamente 33%. A causa da queda não está documentada nesta análise lite (sem acesso a relatórios gerenciais), mas pode estar relacionada à vacância apontada pelo Investidor10 (28,27%) ou revisões contratuais negativas.
Atenção: sem documentos CVM processados, não é possível afirmar se a queda é estrutural ou temporária.
Sobre a gestora
O EDFO11 possui gestão passiva — não há gestor separado. A Oliveira Trust DTVM S.A. atua exclusivamente como administrador do fundo, responsável pelas obrigações regulatórias e operacionais. Sem gestora ativa, o fundo não tem capacidade de tomar decisões estratégicas como aquisição de novos ativos, desinvestimentos ou renegociação proativa de contratos. O desempenho do fundo depende inteiramente da dinâmica do único imóvel em carteira.