(antigo FII Edifício Galeria — renomeado para classe única sob a Resolução CVM 175)
Segmento: Lajes Corporativas (Monoativo — Centro do RJ) · Cotação R$ 13,3 · P/VP 0,3107 · VP/cota R$ 42,81 · Patrimônio R$ 163 Mi · 3.505 cotistas · 1 ativos
O EDGA11 (FII Edifício Galeria Responsabilidade Limitada) é um fundo imobiliário do segmento Lajes Corporativas (Monoativo — Centro do RJ). (antigo FII Edifício Galeria — renomeado para classe única sob a Resolução CVM 175)
P/VP 0,31 incorpora vacância, inadimplência e iliquidez — tese é apostar em recuperação operacional e reversão macro do Centro do Rio sem novas marcações negativas
Esta página é a ficha do EDGA11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM.
A BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM é uma das maiores administradoras de fundos imobiliários do Brasil, com dezenas de FIIs listados sob sua gestão/administração. No EDGA11, atua como administradora desde o IPO em 2012 e responde também pela gestão, contando com a CBRE (CB Richard Ellis) como consultora imobiliária, com taxa de consultoria de 2,5% a.m. sobre o aluguel efetivamente recebido (regime de caixa).
A comunicação com cotistas é detalhada e frequente, com relatórios mensais transparentes sobre vacância, inadimplência e processos judiciais. A administração tem adotado postura ativa na cobrança de inadimplentes, execução de despejos e captação de novos locatários (Bramex, WN Facilities, entre outros), recolocando rapidamente áreas devolvidas para evitar vacância. Contudo, a estrutura de monoativo e o histórico de distratos frequentes limitam a capacidade da gestão de gerar valor estrutural no curto prazo — o desempenho do fundo depende mais da reversão macro do Centro do RJ do que da execução da administradora.
Ver a análise da gestora BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM →
O P/VP de 0,31 coloca o EDGA11 entre os maiores descontos patrimoniais do mercado de FIIs — comprando o Edifício Galeria por 31% do seu valor contábil. Importante notar: o VP/cota já foi ajustado para baixo em R$ 59,2 mi em 2024 e R$ 18,7 mi em 2025, refletindo deterioração real do ativo (o laudo da Binswanger usa vacância de 26,8% e cap rate de 9,75%). Mesmo assim, o desconto é expressivo e incorpora cenários adversos severos.
último fechamento R$ 13,3 · mínima histórica R$ 12,52 · máxima R$ 69,15 · valor patrimonial por cota R$ 42,81.
Com volume médio diário estimado em ~R$ 30 mil, liquidar uma posição de R$ 100 mil sem afetar o preço (limite 20% do ADTV/dia) exigiria muitos dias úteis. Posições relevantes são de difícil saída.
Desde o IPO em 2012, o EDGA11 percorreu uma trajetória descendente profunda: o valor patrimonial da cota caiu de R$ 100 para R$ 42,22 (queda de ~58% em 13 anos) e o valor de mercado caiu para R$ 13,27. O fundo acumula R$ 210,4 milhões em prejuízos contra R$ 381,2 milhões integralizados, refletindo o combo de: (i) deterioração do Centro do Rio como polo corporativo, (ii) saída de locatários-âncora como a Secretaria de Cultura do RJ em 2019, (iii) impacto da pandemia e (iv) inadimplências recorrentes que culminaram na suspensão de rendimentos em 2025. A recuperação operacional iniciada em 2024 (vacância caindo para 18,7%) sinaliza melhora, mas o fundo opera em modo de preservação, com gestão ativa de locações, sem capacidade de gerar valor estrutural sem reversão macro do Centro do RJ.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | Fundo constituído em março/2012 e listado em bolsa em setembro, com emissão única de 3,81 milhões de cotas a R$ 100,00 (PL inicial R$ 381,2 mi). Aquisição de 100% do Edifício Galeria, classe A, localização privilegiada no Centro do Rio. |
| AUGE | Período de estabilidade com ocupação elevada e distribuições regulares. Fundo teve ocupação próxima de 90% e VP/cota no patamar de R$ 100+. Locatários de peso como Secretaria de Cultura do RJ. |
| CRISE RJ | Saída da Secretaria de Cultura do RJ em jul/2019 (calote que levou à ação judicial) e impacto da pandemia Covid-19 derrubaram a ocupação. A crise fiscal do estado e o esvaziamento do Centro pressionaram o valor patrimonial. |
| VACÂNCIA ALTA | Anos desafiadores com pressão sobre o valor patrimonial. O valor justo do imóvel recuou para R$ 236,3 mi (2023). Distribuições oscilaram conforme a ocupação e os reajustes contratuais. |
| RECUPERAÇÃO | Ocupação saltou de 62% para ~77%, maior patamar desde 2020. Múltiplas novas locações firmadas. Apesar disso, o valor justo do imóvel sofreu ajuste negativo de R$ 59,2 mi no ano, reduzindo o VP/cota para R$ 46,79. |
| SUSPENSÃO | Inadimplência estrutural do Grupo Mauá Bank (Loja 103 e Sala 901) gera prejuízo de R$ 885 mil (R$ 0,23/cota). O fundo arca com condomínio, IPTU e custas judiciais das áreas inadimplentes e suspende rendimentos por 5 meses (jun a out/2025). |
| RETOMADA TÍMIDA | Distribuição retomada em R$ 0,02/cota (ref. out/25). O ajuste negativo a valor justo do imóvel em 2025 foi de R$ 18,7 mi (bem menor que o de 2024), levando o VP/cota a R$ 41,94 no fim do ano. Novos contratos (WN Facilities, Bramex) preservam ocupação. |
| ATUAL | Cotação R$ 13,27 representa P/VP de apenas 0,31 — desconto patrimonial de 69%. Vacância recuou para 18,72% (melhor desde 2020), inadimplência em 5,45% das receitas. Distribuição de R$ 0,05-0,06/cota, com 79% dos contratos já indexados ao IPCA. Contas de 2025 aprovadas em AGO de 06/05/2026. |