Segmento: Papel (CRI) — Híbrido Multicategoria · Cotação R$ 104,55 · P/VP 1,0098 · VP/cota R$ 103,54 · Patrimônio R$ 35,9 Mi · 252 cotistas · 4 ativos
O EIRA11 (Aroeira Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo imobiliário do segmento Papel (CRI) — Híbrido Multicategoria.
DY ~13,6% isento e adimplência total, com liquidez quase nula e concentração extrema — tese é apostar no amadurecimento do veículo após a 2ª emissão
Esta página é a ficha do EIRA11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Aroeira Asset Gestão de Recursos.
A Aroeira Asset Gestão de Recursos Ltda. (CNPJ 52.365.272/0001-99) é uma gestora independente sediada em São Paulo, autorizada pela CVM em dezembro de 2023. O EIRA11 é seu único veículo listado em bolsa, com track record de gestão iniciado em fev/2025 — pouco mais de um ano. A casa é especializada em crédito imobiliário estruturado, com foco em CRIs de financiamento à produção (loteamento e incorporação).
A administração fiduciária, custódia e escrituração são exercidas pela QI Tech (QI Corretora de Títulos e Valores Mobiliários), que substituiu a Singulare CTVM no fim de 2025. A auditoria é da PricewaterhouseCoopers. Os relatórios gerenciais trazem análise macro detalhada (curvas DI e NTN-B, DRE completa, comparativo com benchmarks), sinal de equipe técnica capacitada. As limitações para uma nota mais alta são o histórico curto, a ausência de outros fundos na casa e o porte pequeno do veículo, que dificultam avaliar consistência ao longo de ciclos.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| cri-gran-lago | — | 23,5% | — |
| cri-aparecida-garden | — | 20,6% | — |
| cri-botanica | — | 11,6% | — |
| fii-mirante-realty | — | 13,8% | — |
HHI 0,29 — muito_alta.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Centro-Oeste (GO) 44,1% · Sudeste (SP) 11,6% · Nacional (FII Mirante) 13,8% |
| Por indexador | CDI 63,0% · IPCA 37,0% |
Cotação de R$ 104,55 (29/05/2026) frente ao VP/cota ex-rendimentos de R$ 103,33 (abr/2026). Leve prêmio de ~1%, sem margem de segurança patrimonial. O preço próximo ao VP é típico de FII de papel adimplente, mas a ausência de desconto pesa diante da concentração e da iliquidez do veículo.
último fechamento R$ 104,55 · mínima histórica R$ 98,00 · máxima R$ 106,00 · valor patrimonial por cota R$ 103,54.
A liquidez é tão baixa que a fórmula padrão perde sentido: em boa parte dos pregões recentes o volume é zero. Na prática, posições acima de poucos milhares de reais só são desmontáveis ao longo de semanas e com impacto de preço. O EIRA11 deve ser tratado como ativo para carregar até o vencimento dos CRIs.
O EIRA11 completou seu primeiro ano de vida com entrega consistente acima do CDI (retorno de mercado + dividendos de 18,81% desde o IPO, vs CDI de 17,97% e benchmark IPCA+7% de 15,41%) e carteira 100% adimplente. A alocação dos 3 CRIs foi rápida (concluída até jun/2025) e a casa demonstrou capacidade de execução nos eventos do período: troca de administrador (Singulare → QI Tech), reindexação do CRI Gran Lago e, sobretudo, a 2ª emissão concluída em mar/2026, que elevou o PL de R$ 21 mi para R$ 36 mi e permitiu a entrada de um 4º ativo (FII Mirante Realty). É um veículo ainda em construção, cuja qualidade estrutural depende de continuar crescendo o PL e diversificando a carteira de crédito.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | 1ª emissão de 200.000 cotas a R$ 100,00 (R$ 20 mi). Administrador inicial: Singulare CTVM. Público restrito a Investidores Qualificados. Constituído sob a Resolução CVM 175. |
| ALOCAÇÃO DOS 3 CRIs | Aquisição dos 3 CRIs estruturantes originados pela securitizadora Leverage: Gran Lago (R$ 9 mi), Botânica (R$ 5 mi) e Aparecida Garden (R$ 7 mi). Portfólio de crédito fechado até jun/2025. |
| 1ª DISTRIBUIÇÃO | Primeiro pagamento de rendimentos: R$ 2,05/cota (extraordinário, acumulando o resultado do início da operação). DY mensal anualizado de 26,20%. |
| REGISTRO 2ª EMISSÃO | Registro da 2ª emissão na CVM (SRE/AUT/FII/PRI/2025/283) para captar até ~R$ 30 mi (299.510 cotas remanescentes após o direito de preferência). Público ampliado para Investidores Gerais. |
| TROCA DE ADMINISTRADOR | A Singulare CTVM é substituída pela QI Corretora de Títulos e Valores Mobiliários (QI Tech) como administradora fiduciária, custodiante e escrituradora. Pagamento pontual da taxa de performance do 1º semestre (~R$ 121 mil). |
| REINDEXAÇÃO GRAN LAGO | O CRI Gran Lago é reindexado de IPCA+12,50% para CDI+4,85%, alinhando o ativo ao perfil de distribuição. Venda tática de parte do CRI no secundário, recomposta em dez/2025. |
| FIM DO 1º EXERCÍCIO | Encerramento do primeiro exercício social (10/02 a 31/12/2025). Geração de caixa de R$ 2,32 mi, distribuição total de R$ 9,50/cota no ano (82% do resultado caixa), com retenção de R$ 417 mil em reserva. |
| 2ª EMISSÃO CONCLUÍDA + FII MIRANTE | Follow-on encerrado em mar/2026: cotas saltam de 200.490 para 346.289 e o PL vai de ~R$ 21 mi para R$ 36 mi. Com o caixa novo, o fundo entra no FII Mirante Realty (48.732 cotas, R$ 5,0 mi), 4º ativo da carteira. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | PL R$ 36,20 Mi, 234 cotistas, VP/cota R$ 103,33 (ex-rendimentos), cota de mercado R$ 104,55 (P/VP 1,01). DPS de R$ 1,16/cota (DY anualizado 14,16%), pago em 15/05/2026. Caixa em ~30,5% do total, com nova alocação em CRI a CDI+4,95% em fase final. |