EMET11 — EMET Multiestratégia Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada

(ex-EMET/More Invest, sob gestão V2 Investimentos desde fev/2026)

Recomendação: VENDA · Nota 3,5/10 · Cotação R$ 8,9 · P/VP 0,91 · DY 12m 13,6%

Análise e recomendação

O EMET11 é um FII multiestratégia de pequeno porte (PL de R$ 48,7 milhões e apenas 245 cotistas) cujo portfólio hoje é composto quase integralmente por cotas de outros FIIs (FOF), com destaque para HOFC11 (35,7%), VCRR11 (29,4%) e TRUE11 (16,1%), além de posições menores em CXRI11, ALZC11, SCAR3 e a estreante IBCR11.

O fundo atravessou um período de forte instabilidade na gestão: iniciou em mar/2024 sob More Invest, migrou para REC Gestão em meados de 2025, que renunciou à gestão em nov/2025, e desde fev/2026 está sob gestão da V2 Investimentos. Em paralelo, houve transferência de administração da BTG Pactual para a BRL Trust em jun/2025. Essa rotatividade pesa sobre a previsibilidade e governança.

A cotação atual de R$ 8,67 (01/06/2026) implica P/VP de 0,89 sobre o VP de R$ 9,78/cota e DY 12m de ~13,6% — mas o yield trailing é inflado pela distribuição extraordinária de R$ 0,34 em dez/2025: o DPS recorrente despencou para R$ 0,04/cota em abr/26 (de R$ 0,10 em jan), implicando yield forward de apenas ~5,5% se mantido nesse nível. Em 02/06/2026 a V2 anunciou um programa de recompra de até 10% das cotas (jun/26 a jun/27), buscando sustentar a cota descontada. Os pontos positivos são o desconto patrimonial ampliado, a diversificação do portfólio de FIIs investidos e a iniciativa de recompra; os pontos de atenção incluem liquidez baixa, altíssima concentração (2 cotistas detêm 77,7% das cotas), queda acentuada do rendimento e risco de continuidade da estratégia sob a nova gestora.

Tese de investimento

O EMET11 é um veículo multiestratégia de pequeno porte que funciona essencialmente como um FOF concentrado, combinando exposição a FIIs de tijolo (HOFC11, VCRR11), logística (TRUE11), papel (CXRI11, ALZC11) e, residualmente, ações imobiliárias (SCAR3) e um FII não listado (Rio das Pedras I). A proposta de valor é capturar descontos patrimoniais de fundos investidos com gestão ativa, mas a execução dessa tese foi comprometida por trocas sucessivas de gestora.

Para o investidor, o fundo oferece hoje P/VP de 0,89 (desconto de 11%) e um DY 12m de ~13,6% — porém inflado pela extra de dez/25, com DPS recorrente já em R$ 0,04. Em troca, exige aceitar baixa liquidez, altíssima concentração de cotistas (dois majoritários = 77,7%), rendimento em queda e histórico recente instável. O programa de recompra anunciado em jun/26 sinaliza que a gestora vê a cota descontada, mas também que o fundo opta por encolher.

Para quem é

  • Investidores que buscam exposição diversificada a múltiplos FIIs via um único veículo, aceitando dupla camada de taxas
  • Perfis com tolerância a baixa liquidez e que acompanham ativamente o desempenho de gestoras em reestruturação
  • Investidores dispostos a apostar na capacidade da V2 Investimentos em dar continuidade estratégica ao fundo

Para quem não é

  • Investidores que priorizam previsibilidade de renda mensal — o histórico de 2024-2025 mostra alternância entre meses sem distribuição e pagamentos semestrais concentrados
  • Quem precisa de liquidez para movimentar posições relevantes (acima de R$ 100 mil) de forma ágil
  • Perfis avessos a risco de governança, dada a recente renúncia da gestora anterior e a concentração em 2 cotistas majoritários
  • Investidores que preferem FOFs maiores e consolidados (BCFF11, HFOF11, RBRF11), com histórico mais longo e liquidez superior

Pontos de atenção e riscos

Troca sucessiva de gestoras em 24 meses

O fundo passou por três gestoras desde o IPO (mar/2024): More Invest (2024-jun/2025), REC Gestão (jul-nov/2025) e V2 Investimentos (desde fev/2026). Em 04/11/2025 a REC protocolou renúncia formal à gestão. Mudanças frequentes criam descontinuidade estratégica e dificultam avaliação de track record.

DPS em forte queda — de R$ 0,34 para R$ 0,04 em quatro meses

A distribuição despencou de R$ 0,34/cota (referente a dez/2025) para R$ 0,10 (jan), R$ 0,05 (fev e mar) e R$ 0,04 (abr/2026). O DY 12m de ~13,6% é, portanto, enganoso: está inflado pela distribuição extraordinária de dezembro. No ritmo recorrente atual (R$ 0,04/mês = R$ 0,48/ano), o yield forward sobre a cota de R$ 8,67 seria de apenas ~5,5%. A geração de caixa recorrente do fundo (resultado financeiro de ~R$ 0,03/cota nos últimos meses, conforme a DRE do RG) não sustenta distribuições altas — o que faz o investidor depender de ganho de capital nos FIIs investidos.

Porte reduzido e baixa liquidez

Patrimônio de apenas R$ 48,7 milhões e volume financeiro médio em torno de R$ 400-700 mil/dia (R$ 13,9 mi no mês de abr/2026) limitam fortemente entrada/saída de investidores e elevam o risco de iliquidez em momentos de estresse. O giro mensal de 29% mostra alguma negociação, mas posições acima de R$ 50-100 mil dificilmente saem sem mover o preço.

Concentração extrema de cotistas

Dois cotistas detêm 77,7% das cotas (um com 43,2% e outro com 34,5%), segundo o informe anual 2025. Eventual saída de qualquer um dos majoritários pode gerar pressão significativa sobre a cotação.

Histórico de prejuízos contábeis

Em 2024 o fundo encerrou com prejuízo acumulado de R$ 3,3 milhões (-8,76% do PL) e não distribuiu rendimentos no 2º semestre. Em 2025 houve recuperação para lucro contábil de R$ 7,9 milhões, mas a volatilidade do resultado é elevada.

Ressalva de ênfase nos auditores

A RSM ACAL destacou em 19/03/2026 que, no exercício 2025, o fundo distribuiu abaixo do mínimo de 95% do resultado financeiro exigido pela Lei 8.668/93, sem deliberação formal em assembleia aprovando tal prática.

Reestruturação de portfólio com giro elevado

Sob a V2 o portfólio segue em rotação intensa: só em abr/2026 houve redução de 28,7% da posição em ALZC11, aumento em SCAR3 (+41,7%), HOFC11 e VCRR11, e entrada em nova posição (IBCR11). Giro mensal de 29% e anual de 643% indicam reciclagem agressiva, que eleva custos de transação e imposto sobre ganho de capital, além de tornar o portfólio um alvo móvel para o cotista acompanhar.

Programa de recompra: sinal ambíguo

Em 02/06/2026 a administradora anunciou intenção de recomprar até 10% das cotas (500 mil) entre 16/06/2026 e 15/06/2027, sempre abaixo do valor patrimonial, com cancelamento das cotas recompradas. É uma defesa do P/VP que, na margem, beneficia quem fica (aumenta o VP por cota); por outro lado, sinaliza que o fundo não consegue captar novos recursos e prefere encolher a crescer. Não há obrigação de execução — depende de condições de mercado.

Sobre a gestora

A V2 Investimentos (CNPJ 13.601.663/0001-03) é gestora independente sediada em São Paulo, com 7 FIIs listados — entre eles VVMR11 (V2 Multi Renda, PL R$ 240,4 mi), VVCO11 (V2 Edifícios Corporativos, R$ 141,9 mi), VVRI11 (V2 Renda Imobiliária, R$ 302,7 mi), VPPR11 (V2 Prime Properties, R$ 130,3 mi) e o EMET11 — e cerca de 10 fundos sob gestão, somando mais de 50 mil investidores em FIIs listados.

Assumiu a gestão do EMET11 em fev/2026, em substituição à REC Gestão (que havia renunciado em nov/2025) e, antes dela, à More Invest (gestora original desde o IPO em mar/2024). Desde a entrada da V2, a base de cotistas saltou de ~102 (dez/25) para 245 (abr/2026) — alta de quase 140% — com o relatório de abril registrando +37 cotistas no mês. Em paralelo, a V2 redesenhou o portfólio concentrando em HOFC11, VCRR11 e TRUE11 e, em jun/2026, anunciou programa de recompra de cotas.

A brevidade do histórico da V2 à frente do EMET11 impede avaliação definitiva da qualidade da gestão, mas seu track record em FIIs corporativos e híbridos é consistente com o mandato multiestratégia do fundo. O ponto de atenção é a queda acentuada do rendimento distribuído sob a nova gestão.

Ver a análise completa da gestora V2 Investimentos Ltda. →

Conclusão

Em 01/06/2026 o EMET11 era cotado a R$ 8,67, com P/VP de 0,89 (desconto de 11% sobre o VP de R$ 9,78), DY 12m nominal de ~13,6% e patrimônio líquido de R$ 48,7 milhões distribuído em essencialmente 7-8 FIIs/ativos (HOFC11 35,7%, VCRR11 29,4%, TRUE11 16,1%, CXRI11, ALZC11, SCAR3, Rio das Pedras I e a estreante IBCR11). A V2 Investimentos, que assumiu a gestão em fev/2026, ampliou fortemente a base de cotistas — de ~102 (dez/25) para 245 (abr/26) — mas o rendimento recorrente caiu de R$ 0,10 (jan) para R$ 0,04 (abr/2026).

A trajetória histórica do fundo é marcada por volatilidade operacional elevada: três gestoras em 24 meses (More Invest, REC, V2), uma troca de administrador (BTG→BRL Trust em jun/2025), ausência de distribuição no 2º semestre de 2024 por conta de prejuízos contábeis e uma ressalva de ênfase da auditoria sobre distribuição abaixo do mínimo de 95% em 2025. Em jun/2026 a gestora anunciou ainda um programa de recompra de até 10% das cotas — defesa do P/VP descontado, mas também sinal de que o fundo opta por encolher em vez de captar.

O portfólio concentra ~81% do PL em apenas três FIIs, o que amplifica tanto o potencial de upside (se os investidos se valorizarem e destravarem dividendos) quanto o risco idiossincrático. A baixa liquidez (~R$ 400-700 mil/dia) e a concentração acentuada de cotistas (77,7% em apenas 2 detentores, conforme o informe anual 2025) são fatores estruturais que não se resolvem no curto prazo e limitam o apelo para investidores institucionais ou com volume expressivo. A tese, hoje, é de destravamento patrimonial — não de renda.