Recomendação: ACUMULAR · Nota 6,5/10 · Cotação R$ 8,54 · P/VP 0,8831 · DY 12m 13,84%
O EQIR11 é um FII de papel middle grade gerido pela EQI Asset que investe em 33 CRIs distribuídos por 7 setores e 10 estados. A carteira é pulverizada (máximo 7,2% por operação) com remuneração-alvo de IPCA+8% líquido de custos; a marcação a mercado (MTM) eleva o carrego para IPCA+10,15% nos 75% IPCA+ e CDI+4,29% nos 23% CDI+.
Em 01/06/2026 a cota fechou a R$ 8,55 contra VP/cota de R$ 9,67 (mar/2026), P/VP 0,88 (12% de desconto) e DY 12m de 13,84% (~116% do CDI bruto, isento de IR para PF). O fundo distribui R$ 0,10/cota desde abril/2025, sustentado por resultado caixa de R$ 0,10-0,11/cota e um saldo retido de R$ 487 mil que funciona como amortecedor.
Os pontos de atenção são reais mas controlados: ~47% da carteira é residencial (CRIs de financiamento de obra), há um único evento de crédito relevante (Casa & Vídeo, 1,2% do PL, em proteção judicial desde jan/2026), o PL é modesto (R$ 105 Mi) e a liquidez baixa (mediana R$ 73 mil/dia). Contra isso pesam 5 anos sem nenhum default, garantias robustas (LTV ponderado 48%) e gestão transparente. Recomendação: ACUMULAR para investidor moderado-arrojado que busca renda mensal isenta indexada à inflação e aceita liquidez reduzida.
A tese do EQIR11 gira em torno de quatro fatores: (i) carteira pulverizada de 33 CRIs (HHI ~0,025, máximo 7,2% por operação) com carrego MTM IPCA+10,15%; (ii) DY 12m de 13,84% (~116% do CDI bruto) isento de IR para PF; (iii) P/VP 0,88, 12% de desconto sobre o VP que tende a se reverter em ciclo de queda de juros; e (iv) zero default efetivo em ~5 anos, com gestão transparente.
O contraponto é moderado: ~47% da carteira em residencial (CRIs de obra), PL pequeno (R$ 105 Mi), liquidez baixa (mediana R$ 73 mil/dia), e o evento Casa & Vídeo (1,2% do PL) em proteção judicial. O EQIR11 é uma tese de renda mensal isenta indexada à inflação, para investidor moderado-arrojado que aceita liquidez reduzida em troca de spread atrativo e desconto patrimonial.
O fundo distribui exatamente o que gera no caixa — payout de ~99% no semestre — sem queimar patrimônio. A gestão usa o saldo retido de R$ 487 mil para suavizar meses de IPCA mais baixo (em fev/26 distribuiu R$ 0,10 com resultado caixa de R$ 0,094, usando reservas). Estrutura saudável enquanto a Casa & Vídeo não piorar e o IPCA não desabar. DPS de R$ 0,10 deve se manter nos próximos meses.
A EQI Asset (Euqueroinvestir Gestão de Recursos) é o braço de gestão de recursos do grupo EuQueroInvestir (EQI) e gere o EQIR11 desde o IPO em agosto/2021. A casa publica Relatórios Gerenciais mensais detalhados, com transparência sobre alocação, marcação a mercado, garantias por operação e estratégia, além de vídeos mensais de comentários da gestão.
O track record se destaca por: (i) zero eventos de default desde o início do fundo (único evento de estresse é a Casa & Vídeo, 1,2% do PL, em proteção judicial); (ii) atuação proativa em assembleias; (iii) ganhos de capital recorrentes em pré-pagamentos e destravamentos; e (iv) construção de carteira pulverizada (máximo 7,2% por operação). A administração fiduciária é da BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM (CNPJ 59.281.253/0001-23), com custódia no Banco BTG Pactual.
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O EQIR11 encerra março/2026 com PL de R$ 105,5 milhões, 9.782 cotistas e uma carteira pulverizada em 33 CRIs (82,6% do PL), além de 3,5% em cotas de FII (VRTM11) e 14,0% em caixa (Tesouro Nacional / compromissadas). A distribuição mensal está estável em R$ 0,10/cota desde abril/2025, com DY 12m de 13,84% (~116% do CDI bruto, isento de IR para PF). A carteira é diversificada — residencial (47%), galpões logísticos (14%), corporativo (13%), energia (12%), loteamento (5%), varejo (4%) e home equity (2%) — em 10 estados, com carrego marcado a mercado de IPCA+10,15% (75% da carteira), CDI+4,29% (23%) e pré 18,28% (2%). O lucro líquido do exercício jul/2024-jun/2025 foi de R$ 10,28 milhões (R$ 0,94/cota), +60% vs os R$ 6,41 milhões do FY anterior.
Os pontos de atenção são reais mas controlados. A concentração de 47% em CRIs residenciais (majoritariamente financiamento de obra: Caprem, PHV, Minas Brisa, DUE III/IV/V, Lotus, MS, CK) é o principal vetor de risco em ciclo de juros altos, ainda que mitigada por garantias robustas — alienação fiduciária de cotas e terrenos, cessão fiduciária de recebíveis com cash sweep, aval PF/PJ e fundos de reserva (LTV ponderado de 48%). O único evento de crédito relevante desde o IPO é a Casa & Vídeo (1,2% do PL), em proteção judicial desde jan/2026 — a taxa MTM já saltou para IPCA+13,18%, sinalizando que o estresse está parcialmente precificado. O porte pequeno (R$ 105 Mi) limita escala e a liquidez é baixa (mediana R$ 73 mil/dia). A cota patrimonial de R$ 9,67 segue abaixo do IPO de R$ 10,00, reflexo da marcação a mercado e de prejuízos contábeis acumulados de R$ 5,06 milhões.
Olhando para frente, o EQIR11 é uma tese de renda mensal isenta indexada à inflação com viés de convergência ao VP. O desconto de ~12% sobre o valor patrimonial tende a se reverter em ciclo de queda de juros, beneficiando os 75% da carteira em IPCA+ marcados a mercado. O DPS de R$ 0,10 é sustentável — payout de ~99% no 1T2026 sem queima de patrimônio, amortecido por R$ 487 mil de saldo retido e R$ 14,8 milhões em caixa. Para o investidor, o EQIR11 oferece DY de 13,84% isento, carteira pulverizada com zero default em cinco anos e gestão transparente, em troca de aceitar liquidez reduzida e exposição a CRIs de obra residencial. Recomendação ACUMULAR para perfil moderado-arrojado, com nota 6,5/10 refletindo o equilíbrio entre qualidade de crédito (zero default, boa pulverização, garantias fortes) e as limitações de porte e liquidez.