(FII de tijolo mono-inquilino locado ao Grupo Anhanguera Educacional / Cogna Educação)
Segmento: Tijolo - Educacional (mono-inquilino) · Cotação R$ 153,38 · P/VP 0,6834 · VP/cota R$ 224,44 · Patrimônio R$ 155 Mi · 3.917 cotistas · 4 ativos
O FAED11 (FII Anhanguera Educacional Responsabilidade Limitada) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo - Educacional (mono-inquilino). (FII de tijolo mono-inquilino locado ao Grupo Anhanguera Educacional / Cogna Educação)
100% locado à Cogna desde 2009 — a tese é apostar na manutenção do aluguel na revisional 2026 e na renovação do BTS em 2028
Esta página é a ficha do FAED11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM.
Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM (CNPJ 59.281.253/0001-23), o FAED11 é um fundo de gestão passiva, sem gestor terceiro — o próprio BTG Pactual acumula papéis de administrador, gestor, custodiante e escriturador. Isso reduz custos (taxa efetiva de 0,47% a.a. sobre PL em 2025, totalizando R$ 715 mil) mas elimina a figura de gestor ativo buscando oportunidades de crescimento ou diversificação do portfólio.
O diretor responsável é Gustavo Cotta Piersanti (Head de Fund Services do BTG). A auditoria é da KPMG a partir do exercício de 2024 (parecer limpo, sem ressalvas), tendo migrado da PwC. Os laudos de avaliação dos imóveis são da Binswanger Brasil (data-base outubro de cada ano). O fundo passou pela adaptação à Resolução CVM 175/2022 em 14/03/2025 — incluindo a responsabilidade limitada dos cotistas e a alteração da denominação para incluir 'Responsabilidade Limitada'. Histórico estável de 16+ anos com o mesmo administrador é ponto positivo — diferentemente de muitos FIIs que trocam de gestora várias vezes.
Ver a análise da gestora BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM →
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Campus Taboão da Serra | — | — | 1,0% |
| Sede Administrativa Valinhos | — | — | 1,0% |
| Campus Leme | — | — | 1,0% |
| Valinhos 2 (Anexo à Sede — BTS) | — | — | 1,0% |
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | São Paulo (Grande SP + interior) 100,0% |
| Por locatário | Anhanguera Educacional (Cogna) 100,0% |
A cota negocia a R$ 151,01 (01/06/2026) contra VP contábil de R$ 222,37 (mar/26), desconto de 32%. É um dos maiores descontos entre FIIs de tijolo com 100% de ocupação, e reflete: (i) risco de revisional 2026 (43,5% da área); (ii) risco de recontratação do BTS em 2028; (iii) liquidez baixa sem formador de mercado; e (iv) concentração total em um único inquilino. Em cenário de manutenção dos contratos + queda de Selic, há espaço para convergência a P/VP 0,75-0,80 (upside de 10-18%).
último fechamento R$ 153,38 · mínima histórica R$ 128,3 · máxima R$ 245,9353 · valor patrimonial por cota R$ 224,44.
Para liquidar posição de R$ 100 mil sem afetar o preço (limite 20% do volume diário), são necessários ~12 dias úteis. Posições maiores exigem janelas mais longas — a ausência de formador de mercado é o principal limitador.
O FAED11 é um dos FIIs mais longevos do mercado brasileiro — opera ininterruptamente desde 14/12/2009, com o mesmo administrador (BTG Pactual) e o mesmo grupo inquilino em toda a sua história. Passou pela absorção da Anhanguera pela Kroton em 2013-2014 e pela transformação da Kroton em Cogna em 2019. Fez 5 emissões, a última em 2024 para comprar o Valinhos 2 (BTS atípico). A ocupação nunca caiu de 100%, os aluguéis nunca foram inadimplidos e não houve provisão para créditos duvidosos em 2024 nem 2025. Essa estabilidade operacional é o principal ativo do fundo — e a razão pela qual o DY de 13,53% em 12 meses é considerado 'limpo'.
Porém, a tese está entrando em um ciclo delicado: a revisional do contrato de Taboão da Serra em 2026 (43,52% da área) segue o script do acordo de 2023, quando a Cogna conseguiu -6,27% de desconto em Leme e Valinhos; em seguida, o vencimento do BTS Valinhos 2 em 2028 exigirá renegociação de um anexo que a Cogna pode não precisar mais. O desconto de 32% no P/VP é o mercado precificando exatamente esses dois eventos.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO + IPO | Fundo constituído sob a forma de condomínio fechado em 27/08/2009; autorização de funcionamento pela CVM e início das atividades em 21/12/2009 (negociação a partir de 14/12/2009). Foco exclusivo em imóveis educacionais locados à Anhanguera Educacional, à época empresa listada de capital aberto. |
| MATURAÇÃO | Período de estabilização operacional. Primeiras distribuições mensais a partir de 2010. Ocupação de 100% desde o primeiro ano e pagamento consistente de rendimentos atrelados ao IPCA. |
| AQUISIÇÃO KROTON | A Anhanguera Educacional é adquirida pela Kroton Educacional (então a maior empresa de educação privada da América Latina). O inquilino muda de controle acionário, mas mantém operação das unidades. Contrato atípico BTS do Valinhos 2 (firmado em 07/02/2013, 15 anos) inicia vigência. |
| REBRANDING COGNA | A Kroton Educacional muda o nome para Cogna Educação em 26/08/2019. A Anhanguera passa a ser subsidiária da Cogna. Início do ciclo de reestruturação operacional: fechamento de unidades presenciais, migração para EaD e foco em EBITDA. A COGN3 entra em queda estrutural na bolsa ao longo de 2020-2023. |
| PANDEMIA / ESTABILIDADE | Apesar da pandemia e do boom da educação a distância, o FAED11 mantém 100% de ocupação e cumpre 100% dos aluguéis. O DY começa a se destacar no cenário de juros em alta (Selic 13,75% a partir de 2022) à medida que a cota cai. Distribuições médias na faixa de R$ 1,40-1,50/cota. |
| REVISIONAL LEME + VALINHOS | Fato Relevante de 05/05/2023 comunica Acordo de Condições Comerciais com a Anhanguera nas unidades de Leme e Valinhos sede: redução do aluguel em linha com novos patamares da região, impactando a receita do Fundo em -6,27% face ao mês anterior. Taboão da Serra não entrou na revisional. Precedente concreto de concessão para manter o inquilino. |
| AQUISIÇÃO VALINHOS 2 (5ª EMISSÃO) | Em 29/02/2024, o Fundo assina a Escritura Pública e finaliza a aquisição do imóvel Valinhos 2 (anexo de almoxarifado/estacionamento, BTS atípico já vigente) por R$ 7,0 Mi à vista, mais R$ 213 mil de custas de registro, com recursos da 5ª emissão (R$ 7,405 Mi, 50.209 novas cotas). A receita do BTS passa a compor a distribuição. |
| RECOMPOSIÇÃO DE RENDIMENTOS | Rendimentos se ajustam após a aquisição: recuam para R$ 1,58 em dez/2024 (comp. nov/24) devido às despesas parceladas da aquisição. Cota atinge R$ 132,38 em dez/2024 (mínimo do ano). Lucro líquido 2024: R$ 14,376 Mi; receita de aluguéis R$ 13,52 Mi. |
| CVM 175 + KPMG | Regulamento atualizado em 14/03/2025 para adaptar-se à Resolução CVM 175/2022 — incluindo a responsabilidade limitada dos cotistas e a mudança da denominação para 'Responsabilidade Limitada'. Sem mudanças materiais em política de investimento ou taxas. Auditor já migrado de PwC para KPMG no exercício de 2024. |
| PLATÔ R$ 1,66 | Após o pico de R$ 1,744 em jul/2025 (comp. jun/25, pós-reajuste IPCA), os rendimentos estabilizam em R$ 1,66 entre ago/25 e dez/25 (comp. jul-nov/25). Lucro líquido 2025: R$ 14,089 Mi (vs R$ 14,376 Mi em 2024). Receita de aluguéis sobe para R$ 14,35 Mi com reajuste IPCA. |
| RETOMADA R$ 1,72-1,76 | As distribuições voltam a subir: R$ 1,748 (comp. dez/25), R$ 1,756 (comp. jan/26), R$ 1,75 (comp. fev/26) e R$ 1,72 (comp. mar/26, pago 15/04/2026). PL sobe para R$ 157,43 Mi (mar/26). Cotação oscila entre R$ 147 e R$ 164, fechando em R$ 151,01 em 01/06/2026. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | PL de R$ 157,43 Mi, VP/cota R$ 222,37, cota a R$ 151,01 (P/VP 0,68). Em horizonte próximo: revisional de 43,52% da área (Taboão da Serra) prevista para 2026 — histórico de 2023 mostra que a Anhanguera/Cogna não hesita em pedir corte. Vencimento BTS de Valinhos 2 em fev/2028 será o próximo teste contratual do fundo. |