Recomendação: MANTER · Nota 5,7/10
A tese do FAED11 é simples de entender e difícil de precificar: é um FII mono-inquilino com 16 anos de 100% de ocupação e 100% de pagamento em dia por parte da Cogna/Anhanguera, com DY de 13,53% em 12 meses e desconto de 32% sobre o VP. Para um investidor que acredita na continuidade dos contratos típicos até 2031 e na recontratação do BTS em 2028, o fluxo é atrativo — especialmente em cenário de juros em queda (Focus projeta Selic 11% em 12m), quando o P/VP deveria convergir para patamares menos descontados.
O contraponto é concreto e datado: a revisional de 2023 (Leme + Valinhos, -6,27% na receita) mostrou que a Cogna sabe usar o poder de single tenant para negociar desconto. A revisional de 2026 (43,52% da área, agora Taboão da Serra) tem chance concreta de cortar 3-7% da distribuição, e o vencimento do BTS em 2028 pode resultar em devolução do Valinhos 2 (~5-6% da receita). O FAED11 não é um fundo de fluxo estável; é um fundo de aposta na manutenção de um único contrato — com evidências recentes de fragilidade na negociação.
Nossa leitura do FAED11 hoje é MANTER, com nota 5,7/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
Permanece em segundo lugar no bucket mesmo oferecendo DY 12m de ~13,3% e P/VP 0,68 contra o peer FCFL11 (DY ~8,8%, P/VP ~0,98). O yield e o desconto patrimonial são reais, mas não superam, peer-to-peer, três desvantagens estruturais frente ao FCFL11: (i) inquilino Cogna/Anhanguera em reestruturação operacional desde 2020 vs Insper — IES top-tier enraizada no campus; (ii) 43,5% da área com revisional contratual em 2026, com precedente de -6,27% na revisional de 2023 (Leme e Valinhos), contra BTS atípico de longo prazo sem revisional no peer; (iii) WAULT ~5 anos, liquidez baixa (~R$ 1,5-2,0 Mi/mês, sem formador de mercado) e taxa efetiva de 0,47% vs 0,30% do peer. Some-se o vencimento do BTS atípico Valinhos 2 em fev/2028 como segundo evento contratual no radar de 24 meses. Nota mantida em 5,7 (absoluta 6,0), veredicto MANTER (amber) — aposta tática no desconto, não posição estrutural.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O FAED11 tem perfil de risco alto. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 5,0 |
| Volatilidade do preço | 3,5 |
| Volatilidade do dividendo | 3,0 |
| Liquidez | 4,5 |
| Risco do ativo subjacente (locatário) | 4,0 |
| Risco financeiro/governança | 2,0 |
100% da receita depende de uma única empresa (Cogna). Não há diversificação que amorteça um evento de crédito, reestruturação ou decisão de saída do grupo. Em FIIs multi-inquilino, a perda de 1 locatário é um susto; aqui seria existencial.
O contrato típico permite revisional periódica. A de 2023 já cortou -6,27%; a de 2026 (Taboão, 43,5% da área) é o próximo gatilho. O poder de barganha do single tenant é estrutural — a gestão historicamente cede para evitar vacância.
O Valinhos 2 é um anexo de almoxarifado/estacionamento. Se a Cogna não renovar o BTS em 2028, a reocupação por terceiros é difícil (uso muito específico, sem fluxo de mercado), podendo virar vacância prolongada de ~5-6% da receita.
A migração para EaD/ensino híbrido reduz a necessidade de área física da Cogna no médio prazo. Mesmo honrando os contratos, o grupo tem incentivo crescente para enxugar campus presencial nas renovações de 2031.
Sem formador de mercado e com volume de ~R$ 1,5-2,0 Mi/mês, qualquer movimento de um cotista relevante distorce o preço. A entrada/saída de posições médias exige paciência e custa spread.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| favoravel | Revisional de Taboão mantém o aluguel (apenas IPCA), Selic cai para 11% e o P/VP converge para 0,78. DPS sustenta R$ 1,72-1,76. Cota R$ 165-175. |
| favoravel | Cogna sinaliza renovação do BTS Valinhos 2 antes do vencimento, removendo um dos dois gatilhos de risco. Prêmio de risco cai e a cota reprecifica. Cota R$ 160-170. |
| desfavoravel | Revisional repete o padrão de 2023 (-6% a -8% no contrato de Taboão). DPS recua para ~R$ 1,55. Cota R$ 138-148. |
| desfavoravel | Cogna não renova o BTS Valinhos 2 e devolve o anexo. Perda de ~5-6% da receita + risco de vacância prolongada (uso específico). DPS para ~R$ 1,40. Cota R$ 130-140. |
O FAED11 encerra mar/2026 como um dos FIIs mais antigos do mercado (início em 14/12/2009), com PL de R$ 157,43 Mi, 3.994 cotistas, 692.377 cotas e valor patrimonial de R$ 222,37/cota. A cota negocia a R$ 151,01 (P/VP 0,68), com DY de 13,53% nos últimos 12 meses e distribuições mensais que oscilaram entre R$ 1,66 e R$ 1,756 no período. A carteira é composta por 4 imóveis em São Paulo (Taboão da Serra, Leme, Valinhos sede e Valinhos 2), totalizando ~44.549 m² de ABL locados exclusivamente ao Grupo Anhanguera Educacional, subsidiária da Cogna Educação. Ocupação de 100% desde 2010, auditoria KPMG sem ressalvas, administração estável do BTG Pactual por 16+ anos e taxa efetiva competitiva de 0,47% a.a. Não houve provisão para créditos de liquidação duvidosa em 2024 nem 2025 — o histórico de pagamento é impecável.
O lado positivo pesa: distribuição mensal consistente há mais de 190 meses, isenção de IR para PF, contratos de longo prazo (3 típicos até 2031, 1 BTS até 2028), reajustes anuais pelo IPCA (94% da área) e IGP-M (6%, BTS), e propriedades avaliadas a R$ 151,56 Mi pela Binswanger (99,21% do PL, sem vacância nos laudos). O lucro líquido 2025 foi de R$ 14,089 Mi (vs R$ 14,376 Mi em 2024) e o caixa operacional gerou R$ 13,79 Mi, com payout de ~100% do resultado caixa. A receita de aluguéis subiu para R$ 14,35 Mi (de R$ 13,52 Mi) pelo reajuste IPCA. A gestão, ainda que passiva, mantém o fundo funcionando com overhead mínimo e sem eventos de crédito.
O contraponto é estrutural e datado: em 2026, a revisional do contrato de Taboão da Serra (43,52% da área, que ficou de fora em 2023) tem chance concreta de repetir o padrão da negociação anterior (-6,27%) — potencial corte de 3-7% na distribuição a partir do 2S26. Em 2028, o contrato BTS de Valinhos 2 (~5-6% da receita, anexo de almoxarifado/estacionamento) vence sem garantia de renovação — um imóvel de uso específico que a Cogna pode devolver em cenário de redução de footprint. O volume mensal de ~R$ 1,5-2,0 Mi e a ausência de formador de mercado tornam a saída de posições médias complicada. O desconto de 32% no P/VP não é gratuito — é o preço que o mercado atribui aos riscos reais e identificáveis dos próximos 24 meses, parcialmente compensado pelo vetor favorável da queda de Selic projetada (Focus 11% em 12m).
Recomendação atual: MANTER. Nota 5,7/10. O FAED11 aluga 4 campi universitários em São Paulo para o Grupo Anhanguera (controlado pela Cogna Educação ) e repassa os aluguéis como dividendo mensal isento de IR — assim desde 2009, com 100% de ocupação ininterrupta por 16 anos. O BTG Pactual administra o fundo em modo…
Nossa leitura atual do FAED11 é “MANTER”. Nota 5,7/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do FII Anhanguera Educacional Responsabilidade Limitada incluem: Mono-inquilino total: 100% da receita vem da Cogna; Revisional de 43,5% da área prevista para 2026; Contrato atípico BTS Valinhos 2 vence em fev/2028; Liquidez baixa — volume médio de R$ 1-2 Mi/mês.
O FAED11 é indicado para: Investidores que buscam alto DY (13,53% em 12m) com isenção de IR para PF Perfis que aceitam risco mono-inquilino em troca de retorno elevado Quem acredita na continuidade da operação da Cogna nas unidades educacionais de SP