FATN11 — Ex-FII Athena I, 144 lajes plug-and-play em SP (BR-Capital + Unitas)
Segmento: Tijolo · Escritórios · Lajes Corporativas (Plug-and-Play / Built-to-Suit) · Cotação R$ 77,58 · P/VP 0,7986 · VP/cota R$ 97,15 · Patrimônio R$ 665 Mi · 30.452 cotistas · 144 ativos
O FATN11 (BRC Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo · Escritórios · Lajes Corporativas (Plug-and-Play / Built-to-Suit). FATN11 — Ex-FII Athena I, 144 lajes plug-and-play em SP (BR-Capital + Unitas)
Dono de 144 salas e andares de escritório em prédios bons de São Paulo, entregues reformados e mobiliados prontos para usar e alugados a mais de cem empresas. Fique atento: todo o patrimônio está em São Paulo, metade só na Vila Olímpia, o que concentra o risco na cidade.
Esta página é a ficha do FATN11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BR-Capital DTVM (admin + gestão) | Unitas Real Estate (consultor imobiliário).
A BR-Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (CNPJ 44.077.014/0001-89), com sede em São Paulo, acumula a função de administradora e gestora do FATN11. Credenciada pela CVM desde 1992 (Ato Declaratório nº 1.994), a BR-Capital administra o fundo desde a constituição (17/05/2018, originalmente como FII Athena I) e é coordenadora líder de todas as ofertas públicas do fundo.
O diferencial do FATN11 é a atuação da Unitas Real Estate Ltda. como consultor imobiliário. A Unitas tem 50 anos de mercado imobiliário e é responsável pela originação dos ativos, negociação de locações, acompanhamento de obras e gestão de carteira. O modelo plug-and-play é uma assinatura da casa: adquirir escritórios de boa qualidade em prédios premium de São Paulo, reformar, mobiliar e alugar com contratos atípicos (prazos e multas superiores ao convencional). O histórico operacional é sólido: prazo médio de recolocação inferior a 1 mês, ocupação consistentemente acima de 97% nos últimos 24 meses e DPS estabilizado em R$ 0,80/cota há 16 meses. A auditoria é feita pela RSM Brasil Auditores Independentes e o formador de mercado (FIM Crédito Privado LS) está ativo desde nov/2024 — ambas práticas que sinalizam maturidade institucional.
144 lajes plug-and-play em 58 edifícios (Vila Olímpia/Brooklin/Berrini/Faria Lima/Paulista) + 2 prédios próprios (Brasílio Machado + Arco do Triunfo) + cotas FIIs herdadas (5,3% PL)
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Ed. Brasílio Machado Neto | Av. Angélica, 745 — Higienópolis, São Paulo/SP | 100,0% | 0,9661% |
| Ed. Arco do Triunfo | Av. Dr. Cardoso de Mello, 28 — Vila Olímpia, São Paulo/SP | 100,0% | 0,0% |
| Ed. Tangram (cj 401) | Rua Ibirajá, 244 — Jabaquara, São Paulo/SP | — | — |
| Ed. Led Corporate (cj 1801 e 1804) | Rua Robert Bosh, 45 — Barra Funda, São Paulo/SP | — | — |
| Ed. Conselheiro Paranaguá | Av. Brigadeiro Faria Lima, 1234 — Faria Lima, São Paulo/SP | — | — |
| Ed. Setin Tower | Rua Fidêncio Ramos, 100 — Vila Olímpia, São Paulo/SP | — | — |
| Ed. Francisco Lopes | R. Dr. Cardoso de Melo, esq. R. Funchal — Vila Olímpia, São Paulo/SP | — | — |
| Complexo Atrium (I/II/IV/VII/VIII) | Rua do Rócio, 220 / Rua Helena 235, 260 / R. Pequetita 215, 235 / R. Fidêncio Ra | — | — |
| Ed. Gold Center | Rua Arizona, 1426 — Brooklin, São Paulo/SP | — | — |
| Ed. Atrium Jardins | R. Cristiano Viana, 401 — Jardins, São Paulo/SP | — | — |
| Tijuca Renda Brookfield (FII) | — | 4,2% | — |
| Fundo de Investimento Imobiliário Oxigênio 2 | — | 1,2% | — |
HHI 0,045 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | São Paulo — Vila Olímpia 50,0% · São Paulo — Brooklin 14,0% · São Paulo — Berrini 8,0% · São Paulo — Faria Lima 5,0% · São Paulo — Paulista 4,0% · São Paulo — Demais bairros 19,0% |
| Por locatário | Multilocatário pulverizado 100,0% |
| Por indexador | IPCA 61,7% · IGP-M 37,2% · sem reajuste 0,7% · INPC 0,4% |
O FATN11 negocia a 11% de desconto sobre o valor patrimonial (R$ 96,49/cota). Para FII de lajes corporativas média qualidade, P/VP entre 0,85-0,95 é o range tipicamente atrativo — especialmente com ocupação >98%, DPS estável e pulverização real. O desconto reflete oferta primária em curso (6ª emissão) e Selic alta, não fragilidade operacional. Em comparação com pares do mesmo bucket, FATN11 prêmio sobre mediana (0,77) — justificado pela qualidade superior do portfólio.
último fechamento R$ 77,58 · mínima histórica R$ 74,03 · máxima R$ 113,32 · valor patrimonial por cota R$ 97,15.
Volume médio diário (21 pregões) de r$ 2.458.029 · média de 12 meses de r$ 1.697.326.
Liquidez adequada para FII de tijolo. Volume diário R$ 2,5 Mi permite saída de R$ 100k em <1 dia, R$ 1 Mi em ~2 dias. Posições institucionais (>R$ 10 Mi) exigem ~20 dias úteis.O FATN11 tem uma trajetória de crescimento ordenado sem dramas: constituído em 17/05/2018 como FII Athena I com PL de R$ 33 Mi, em 6 anos multiplicou seu PL por 17x chegando a R$ 579,7 Mi em mar/2026, com 6 emissões absorvidas, ocupação consistentemente acima de 97% e DPS estável.
O marco estratégico recente foi a incorporação do FII-BM em fev/2025 (que trouxe os 7.966 m² do Ed. Brasílio Machado Neto via permuta) seguida pela aquisição do Ed. Arco do Triunfo em fev/2026 (4.135 m² em retrofit). Paralelamente, o fundo opera alavancado via dois CRIs (R$ 47,1 Mi, 8,1% do PL) com estratégia explícita de adquirir imóveis com retorno mínimo de 10% a.a.+IPCA — arbitragem positiva entre custo do CRI (IPCA+6,25%/IPCA+7,70%) e cap rate dos ativos. A maturação do Arco do Triunfo e a finalização da 6ª emissão (R$ 100 Mi) são os catalisadores para 2026-2027.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fundo constituído em 17/05/2018 como FII Athena I , sob administração da BR-Capital DTVM, com consultoria imobiliária da Unitas Real Estate. Foco inicial em lajes corporativas plug-and-play em São Paulo. PL inicial via 1ª emissão de 500 mil cotas a R$ 100 (R$ 50 Mi). |
| FASE INICIAL | Construção inicial do portfólio com aquisições pulverizadas em escritórios de 150-500 m² em Vila Olímpia, Itaim e Pinheiros. Modelo plug-and-play validado com ocupação crescente. PL em jan/2020: R$ 33 Mi (332,6 mil cotas). |
| 1º CRI (ALAVANCAGEM) | Emissão da 1ª operação de CRI (código IF 21H0700312) no montante de R$ 29,4 milhões, IPCA+6,25%, vencimento fev/2029, com o objetivo de financiar a aquisição de 8 novas lajes corporativas. Amortização iniciou set/2024 (54 parcelas). |
| 2º CRI | Emissão da 2ª operação de CRI (código IF 22H1630624) no montante de R$ 20 milhões, IPCA+7,70%, vencimento set/2031, para aquisição de mais 9 lajes corporativas. Amortização iniciou out/2025 (72 parcelas). |
| REBRANDING | O fundo passa a ser chamado BRC Renda Corporativa FII , mantendo ticker FATN11 e nome de pregão "FII Athena I". Reflete consolidação da identidade BR-Capital. 3ª emissão amplia o PL para R$ 288,8 Mi no fim do ano. Resultado líquido de R$ 29,1 Mi. |
| 4ª EMISSÃO | 4ª emissão privada de cotas a R$ 100,00. Distribuição majoritária para institucionais. PL sobe para R$ 354,6 Mi em dez/2024. Resultado líquido 2024 = R$ 16,2 Mi (vs R$ 29,1 Mi em 2023) — queda pelo ajuste a valor justo negativo (R$ -12,6 Mi) no ciclo de Selic alta. |
| FORMADOR DE MERCADO | Contratação do FIM Crédito Privado LS Investimento no Exterior (CNPJ 11.233.045/0001-22) como formador de mercado, com contrato de 12 meses renovável. Objetivo: fomentar a liquidez das cotas na B3. |
| INCORPORAÇÃO FII-BM | Consumação da incorporação do Fundo Brasílio Machado de Investimento Imobiliário (FII-BM) , CNPJ 02.027.437/0001-44. Aporte ao PL: R$ 34,2 Mi. Aquisição de 7.966 m² no Ed. Brasílio Machado Neto (Higienópolis). Família Alcântara Machado pagou em mix de cotas FATN11 + outros FIIs (TJKB11) + caixa. |
| 5ª EMISSÃO ENCERRADA | Encerramento da 5ª emissão em 11/09/2025: 1,3 Mi cotas captadas a R$ 100,00 (R$ 130 Mi) . Colocação 100% do montante. PL salta para R$ 515,8 Mi em dez/2025. |
| 6ª EMISSÃO | Aprovação da 6ª emissão de cotas: R$ 100 milhões (1 milhão de cotas a R$ 100,00), sob rito CVM 160. Direito de preferência com fator 0,1938. Cronograma: liquidação máxima em 10/06/2026. Em mar/26 já incorporadas 644 mil cotas (PL +64M). |
| AQUISIÇÃO ARCO DO TRIUNFO | Aquisição do Ed. Arco do Triunfo (Vila Olímpia, 4.135 m² próprios) em fev/2026, parte do uso dos recursos da 6ª emissão. Prédio inteiro adquirido, em fase de retrofit completo. Locação em prospecção. Vetor relevante de upside de receita para 2026-2027. |
| ATUAL | Cota negocia a R$ 85,61 (P/VP 0,89). Distribuição estável de R$ 0,80/cota/mês há 16 meses (desde fev/25). DY 12m de 11,22%. Ocupação ponderada 98,49%. RODi cresceu de R$ 3,4 Mi/mês (mar/25) para R$ 4,8 Mi/mês (mar/26). |