(FII de papel/CRI - Gestão Faria Lima Capital, Administração BRL Trust DTVM)
Segmento: FII de Papel (CRI High Yield) · Cotação R$ 91,99 · P/VP 0,9782 · VP/cota R$ 94,04 · Patrimônio R$ 70,70 Mi · 2.728 cotistas · 12 ativos
O FLCR11 (Faria Lima Capital Recebíveis Imobiliários I FII) é um fundo imobiliário do segmento FII de Papel (CRI High Yield). (FII de papel/CRI - Gestão Faria Lima Capital, Administração BRL Trust DTVM)
Fundo de crédito imobiliário pequeno e artesanal da Faria Lima Capital, que empresta a incorporadoras cobrando juros altos (IPCA+10,7% médio) e nunca teve calote em mais de seis anos de história. Fique atento: é um fundo miúdo, de pouca negociação diária e com boa parte das cotas nas mãos dos próprios sócios e de poucos investidores.
Esta página é a ficha do FLCR11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Faria Lima Capital Ltda..
A Faria Lima Capital Ltda. é uma gestora boutique brasileira credenciada pela CVM em 28/12/2015 (Ato Declaratório 14.781), sediada no coração da Faria Lima, em São Paulo. Atua de forma especializada em crédito imobiliário e estruturação/seleção de CRIs, com foco em operações de nicho de duration curta a média e LTV conservador. O FLCR11 é o veículo público da casa para a estratégia de CRI.
O ponto mais relevante da gestora é o track record de zero vencimento antecipado e zero retomada de garantias em mais de seis anos de FLCR11 — algo raro no segmento de CRI high yield. A gestão é ativa, com conferência mensal pública de carteira (relatório gerencial detalhado por ativo), entrevistas frequentes em canais especializados (FII Fácil, Funds Explorer, Professor Baroni, Clube FII) e governança transparente. A administração é executada pela BRL Trust DTVM (CNPJ 13.486.793/0001-42, Apex Group), com auditoria pela Grant Thornton a partir do exercício 2024. O contato direto da gestora é [email protected].
A cota negocia a R$ 94,60 (01/06/2026) contra VP de R$ 94,04 (abr/26), ágio de apenas 0,6%. Sem margem de segurança, mas o ágio mínimo é justificado pelo histórico zero-default e pela qualidade da seleção de crédito. Em comparação com pares de CRI high yield (KNHY11, RBRR11, AFHI11), o P/VP do FLCR11 fica próximo da paridade. Existe taxa de performance provisionada (R$ 808,8 mil, 1,1% do PL) que será paga no início do semestre seguinte e reduzirá o VP no curto prazo.
último fechamento R$ 91,99 · mínima histórica R$ 89,02 · máxima R$ 100,78 · valor patrimonial por cota R$ 94,04.
Para liquidar posição de R$ 100 mil sem afetar preço (limite 20% do ADTV médio/dia), são necessários ~5 dias úteis. Em meses de liquidez fraca (R$ 33-37 mil/dia), esse prazo triplica — posição de R$ 100 mil pode levar 13-15 dias úteis.
O FLCR11 é um caso raro no segmento de CRI high yield brasileiro: mais de seis anos de operação sem registrar um único default ou retomada de garantia. Saiu do IPO (out/2019) a R$ 100,00, atravessou a pandemia, o ciclo de Selic 2% → 13,75% e voltou ao 15% em 2025/26 — tudo isso entregando proventos consistentes entre R$ 1,00 e R$ 1,40/mês. Já amortizou recursos relevantes em seis CRIs quitados/pré-pagos (Embraed I/II, Colmeia R, Colmeia LG, Longitude, Solfarma).
O ponto fraco é a dificuldade em escalar: a 3ª emissão (jan/25) captou apenas 37% do alvo (R$ 11,4 Mi de R$ 30,4 Mi planejados), com 95% subscritos pelos próprios sócios e fundos ligados — sinal de que o mercado pulverizado tem dificuldade em absorver emissões de boutiques pequenas. Resultado: PL ainda em R$ 70,7 Mi, liquidez baixa (R$ 99,9 mil/dia) e cota com 76,9% concentrada em poucos investidores. Em 2026, o pipeline se concretizou com o CRI Artís Rio Vermelho em Salvador/BA (IPCA+12,3%).
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Constituição do Faria Lima Capital Recebíveis Imobiliários I FII em 24/05/2019. CNPJ 33.884.145/0001-51. Estruturação como condomínio fechado, prazo indeterminado, encerramento de exercício em 31/12. |
| IPO (1ª EMISSÃO) | Início das negociações em 22/10/2019. Cota inicial de R$ 100,00. A primeira distribuição de proventos ocorreu já em out/2019, demonstrando velocidade na alocação inicial. |
| CONSTRUÇÃO DA CARTEIRA | Montagem inicial da carteira com CRIs de incorporação, hotelaria e logística. Primeiros ativos quitados (Longitude e Embraed I entram nesta fase). Em 2021, distribuição total de R$ 13,97/cota. |
| VENDA DA BRL TRUST AO APEX GROUP | Em 04/06/2021, anunciada a venda do controle da BRL Trust DTVM (administradora do FLCR11) para a APEX FUND HOLDING LTDA. Operação aprovada pelo BACEN e concluída em 07/03/2023. Não houve troca de administrador formal — apenas mudança de controle societário. |
| MATURAÇÃO DA CARTEIRA | Distribuição total de R$ 14,58/cota em 2022 (ano de maior distribuição da história do fundo). Carteira diversifica para 12+ CRIs com taxa média elevada e LTV controlado. |
| QUITAÇÕES + CRI MORADA DO LAGO | CRI Colmeia R e CRI Longitude foram totalmente quitados (jan/24). Em fev/24 inicia amortização do CRI Morada do Lago (Aracaju/SE, IPCA+13,58%) — substituição saudável de carteira mantendo o yield alto. |
| 3ª EMISSÃO ANUNCIADA | Em 06/12/2024, fato relevante anuncia 3ª emissão pública primária a R$ 96,00 + R$ 0,50 de taxa de distribuição = R$ 96,50/cota. Montante inicial R$ 30,4 Mi (316.802 cotas), montante mínimo R$ 960. Apenas para investidores profissionais. |
| ENCERRAMENTO 3ª EMISSÃO | Em 20/01/2025, encerrada a 3ª emissão com captação de apenas R$ 11,4 milhões (118.240 cotas das 316.802 ofertadas — 37% do alvo inicial). 95% das cotas foram subscritas pelos próprios sócios da gestora e fundos ligados; apenas ~5% foram para pessoas físicas. |
| AUDITORIA GRANT THORNTON (FY2024) | Demonstração financeira de 31/12/2024 publicada com nova auditoria pela Grant Thornton (substituindo auditor anterior). Lucro líquido 2024: R$ 5,52 Mi (vs R$ 8,59 Mi em 2023). MtM negativo de R$ 1,76 Mi em CRIs e R$ 426 mil em FIIs marcou o ano. |
| REGULAMENTO ATUALIZADO + DIVIDENDO RECORDE | Novo regulamento adaptado à Resolução CVM 175/2022 (classe única). No mesmo mês, distribuição mensal recorde de R$ 1,40/cota (DY mensal 1,46%) — refletindo apropriação de ganhos com IPCA elevado. |
| REPACTUAÇÃO MANHATTAN II + LUCRO 2025 FORTE | Repactuação do CRI Manhattan II por unanimidade entre as 6 gestoras credoras: redução da taxa para IPCA+6,93% (de IPCA+12,0% original). Lucro líquido de 2025 saltou para R$ 10,97 Mi (vs R$ 5,52 Mi em 2024), impulsionado por ajuste a valor justo POSITIVO de R$ 1,84 Mi em CRI e R$ 552 mil em FII. PL fecha 2025 em R$ 71,25 Mi. |
| NOVO CRI ARTÍS + ALOCAÇÃO 90,5% | Gestão investe R$ 6,0 Mi no CRI Artís Rio Vermelho (Salvador/BA, residencial, IPCA+12,3%, 97% das unidades vendidas, obra em 44,5%). Solfarma é liquidado (abr/26). Alocação sobe para 90,5% (de 85,2% em mar/26). Carteira fica com 12 CRIs. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota negocia a R$ 94,60 (P/VP 1,00, 01/06/2026), distribuição mensal de R$ 1,15 em mai/25 (data-base 08/05, referência abril). DY 12m de 14,2%, equivalente a 112,4% do CDI líquido. Caixa de 9,5% e alocação total em ativos de 90,5%. |