(Continental Square Faria Lima — hotel Pullman Vila Olímpia + lajes corporativas no mesmo edifício, Vila Olímpia/SP)
Segmento: Híbrido — Hotel + Lajes Corporativas (mesmo edifício) · Cotação R$ 151,99 · P/VP 0,6067 · VP/cota R$ 250,53 · Patrimônio R$ 346 Mi · 10.634 cotistas · 2 ativos
O FLMA11 (FII Continental Square Faria Lima - Responsabilidade Limitada) é um fundo imobiliário do segmento Híbrido — Hotel + Lajes Corporativas (mesmo edifício). (Continental Square Faria Lima — hotel Pullman Vila Olímpia + lajes corporativas no mesmo edifício, Vila Olímpia/SP)
Fundo que é dono de parte do Hotel Pullman Vila Olímpia — hotel cinco estrelas operado pela Accor — e de 18 conjuntos de escritórios no mesmo edifício em São Paulo, repassando mensalmente os aluguéis como renda isenta de IR. Fique atento: o rendimento oscila bastante conforme a temporada do hotel.
Esta página é a ficha do FLMA11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BR-Capital DTVM (administração) + Unitas Real Estate (consultoria).
O FLMA11 é administrado pela BR-Capital DTVM S.A. (CNPJ 44.077.014/0001-89), que também faz a escrituração das cotas e a tesouraria do fundo, com a consultoria imobiliária a cargo da Unitas Real Estate Ltda. — ambas do mesmo grupo, com mais de 50 anos de atuação na interseção entre real estate e mercado financeiro. A escrituração era da Itaú Corretora até outubro de 2021. A contabilidade é prestada pela JJChaves Contadores e a auditoria, a partir de 2025, pela RSM Brasil Auditores Independentes.
A operação do Hotel Pullman Vila Olímpia é feita pela Accor (uma das maiores redes hoteleiras do mundo) por meio da AccorInvest Brasil, em contrato de arrendamento/operação. Em 2026 o edifício elevou sua certificação de sustentabilidade para o LEED Platinum — o nível máximo do U.S. Green Building Council — sem necessidade de novos investimentos físicos, o que a gestão destaca como prova de que o ativo foi construído à frente de seu tempo. O ponto positivo é a estabilidade do trio administrador/consultor/operador e a estrutura de custos enxuta; o ponto de atenção é que a estratégia é passiva (gestão de um único ativo), sem espaço para crescimento via novas aquisições.
Ver a análise da gestora BR-Capital DTVM (administração) + Unitas Real Estate (consultoria) →
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Hotel Pullman Vila Olímpia (75%) | Rua Olimpíadas, 205 — Vila Olímpia, São Paulo/SP | — | 0,7069% |
| Continental Office Tower — 18 conjuntos corporativos | Rua Olimpíadas, 205 — Vila Olímpia / Itaim Bibi, São Paulo/SP | — | 1,0% |
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | São Paulo (Vila Olímpia/SP) 100,0% |
Cotação de R$ 157,22 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 250,49 (abr/2026). Desconto de 37% — um dos maiores entre FIIs de tijolo. Reflete: (i) VP inflado por ajuste a valor justo não-caixa (R$ 40,5 Mi em 2025); (ii) DY distribuível mediano (8,69%); (iii) concentração em um único ativo; (iv) liquidez baixa.
último fechamento R$ 151,99 · mínima histórica R$ 103,00 · máxima R$ 324,50 · valor patrimonial por cota R$ 250,53.
Para liquidar R$ 100 mil sem afetar o preço (limite 20% do ADTV/dia), são necessários ~7 dias úteis com ADTV estimado de R$ 70 mil. Posições maiores exigem paciência ou aceitar deságio.
O FLMA11 é uma das raízes do mercado de FIIs no Brasil: constituído em novembro de 2000, atravessou 25 anos como dono de uma fatia premium da Vila Olímpia — 75% do Hotel Pullman e 18 lajes corporativas no mesmo edifício. Sua história é de estabilidade: mesmo grupo gestor (BR-Capital/Unitas), mesma operadora hoteleira (Accor), zero alavancagem e nenhuma demanda judicial relevante.
Os marcos recentes que importam para o cotista são técnicos: o grupamento 50:1 de 2021 (que deu à cota o preço atual de centenas de reais), a reavaliação a valor justo de nov/2025 (que elevou o VP/cota para R$ 250 e abriu o gap de 37% para o preço de mercado) e a conquista do LEED Platinum em 2026. É um fundo maduro e previsível em sua estrutura — a variável é o ciclo de hotelaria e escritórios em São Paulo.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fundo constituído em 13/11/2000 sob a forma de condomínio fechado e prazo indeterminado, regido pela Lei 8.668/93, com objetivo de explorar (via locação/arrendamento) parte das unidades do empreendimento Continental Square Faria Lima. |
| 1ª E 2ª EMISSÃO | Fundo formado por 45.712.000 cotas a R$ 1,00 (1ª emissão) e 23.321.500 cotas a R$ 1,08184995 (2ª emissão), totalizando 69.033.500 cotas e PL integralizado de R$ 70,99 Mi. Aquisição de 90 apartamentos do hotel (1ª) + 45 (2ª) e de 12 conjuntos corporativos (1ª) + 6 (2ª). |
| TROCA DE ESCRITURADOR | A escrituração das cotas passa da Itaú Corretora para a BR-Capital DTVM, consolidando administração, escrituração e tesouraria no mesmo grupo. |
| GRUPAMENTO 50:1 | Assembleia de 16/04/2021 aprova grupamento de cotas na razão de 50:1 (cada 50 cotas viraram 1). O total de cotas cai para 1.380.670 e o valor nominal sobe para R$ 50,00 (1ª emissão) / R$ 54,09 (2ª emissão). Objetivo: reduzir o número de cotas e elevar o valor unitário, facilitando a negociação. |
| CERTIFICAÇÃO LEED GOLD | O edifício alcança a certificação LEED Gold com investimento de ~R$ 90 mil, atestando padrão de sustentabilidade e eficiência energética do empreendimento. |
| REAVALIAÇÃO A VALOR JUSTO | Laudo da Binswanger Brazil (nov/2025) eleva o valor justo dos imóveis: hotel sobe de R$ 136,4 Mi para R$ 177,0 Mi e conjuntos comerciais de R$ 167,4 Mi para R$ 168,1 Mi. Ajuste a valor justo de R$ 40,5 Mi (não-caixa) leva o PL a R$ 345,6 Mi e o VP/cota a R$ 250,30. |
| LEED PLATINUM | Em 2026 a torre comercial eleva a certificação para LEED Platinum (nível máximo), SEM novos investimentos físicos — apenas pela manutenção rigorosa dos sistemas. Posiciona o ativo entre os mais sustentáveis do mercado. |
| RETROFIT DO AR-CONDICIONADO | 16ª de 24 parcelas do fundo de reserva extra para retrofit do sistema de ar-condicionado da torre comercial é paga (apropriada em condomínio). Conjunto 34 é relocado em novo contrato de 36 meses e ocupação dos escritórios volta a 100%. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota R$ 157,22 (01/06/2026 — Yahoo), P/VP 0,63 (VP/cota R$ 250,49 em abr/26), rendimento de R$ 1,44/cota pago em 15/05/2026 (ref. abril). DY 12m 8,69%. Hotel com ocupação 69,83% e RevPAR R$ 835 em abril; escritórios 100% ocupados. |