Recomendação: MANTER · Nota 5,5/10
O FLRP11 (Hedge Floripa Shopping FII) é um FII de tijolo mono-ativo que detém 35,37% do Floripa Shopping, um shopping center em Florianópolis/SC inaugurado em 2006, com ABL total de ~50,8 mil m² e 151 operações. A gestão e administração são da Hedge Investments (o fundo já foi administrado pelo BTG Pactual). Em 09/06/2026 a cota negocia a R$ 20,65 frente ao VP/cota de R$ 21,02 (mai/26), P/VP de 0,98 e DY 12m de 8,7%.
A operação é saudável: vacância de apenas 1,4%, inadimplência líquida negativa (-0,2% em abr/26) e NOI acumulado crescendo 10,1% ao ano vs 2024. O contraponto é o ruído de 2026: as vendas caem 24,1% no acumulado jan-abr vs 2025 e o NOI cai 7,5% no mesmo comparativo — efeito da base inflada pelo turismo estrangeiro no verão de 2025, que não se repetiu em 2026. O DPS recorrente é de R$ 0,15/cota e a gestão confirma manter esse patamar até o fim do 1S/2026. O risco central é estrutural: concentração total em um único shopping e liquidez muito baixa (ADTV 12m R$ 28 mil/dia). Recomendação: ativo de qualidade para quem aceita a tese mono-shopping de renda, mas sem margem de segurança no preço atual e sem liquidez para posições grandes.
A tese do FLRP11 é direta: renda de aluguel de um shopping consolidado e bem ocupado em Florianópolis, com gestão competente da Hedge. Os pontos a favor são (i) vacância baixíssima (1,4%) e inadimplência líquida negativa; (ii) NOI crescente (~10% a.a. vs 2024) com mix de locatários diversificado (varejo + corporativo + universidades); (iii) taxa enxuta (0,60% a.a.) e isenção de IR para PF; e (iv) revitalização completa do ativo se encerrando, o que tende a sustentar/elevar o valor de mercado e o aluguel mínimo no médio prazo.
O contraponto é estrutural, não operacional: concentração total em um único ativo (sem amortecedor de portfólio), liquidez baixa (ADTV 12m R$ 28 mil/dia), P/VP 0,98 sem margem de segurança relevante e sensibilidade às vendas variáveis (estacionamento -16% acum., aluguel complementar -46% acum. em 2026 com menor fluxo de verão). O FLRP11 é um bom shopping em formato mono-ativo: serve para quem entende e aceita o risco idiossincrático de um único empreendimento em troca de renda estável e isenta — não para quem busca diversificação ou liquidez.
O FLRP11 (Hedge Floripa Shopping FII) encerra mai/2026 com PL de R$ 154,0 milhões, 1.893 cotistas e 7.698.953 cotas, detendo 35,37% do Floripa Shopping — um shopping consolidado em Florianópolis/SC, inaugurado em 2006, com ~50,8 mil m² de ABL e 151 operações. A operação é saudável: vacância de apenas 1,4%, inadimplência líquida negativa (-0,2% em abr/26) e mix diversificado de locatários (âncoras nacionais como C&A, Renner, Riachuelo, Havan, Smart Fit e Cinemark, além de corporativos, hospital, coworking e três universidades). O DPS recorrente é de R$ 0,15/cota, com DY 12m de 8,7%, e a gestão Hedge confirma manter esse patamar até o fim do 1S/2026. A taxa global é enxuta (0,60% a.a. sobre o valor de mercado) e a auditoria é da PwC.
O quadro de 2026 traz ruído de comparação importante. As vendas do shopping caíram 24,1% no acumulado jan-abr vs 2025 e o NOI caiu 7,5% — efeito da base inflada pelo turismo estrangeiro no verão de 2025, que não se repetiu em 2026. Olhando contra 2024, porém, as vendas crescem 30,8% (+14,4% a.a.) e o NOI 21,2% (+10,1% a.a.), o que confirma a trajetória de fundo positiva. A receita variável (aluguel complementar -46% acumulado, estacionamento -16% acumulado) é o ponto sensível: depende do fluxo, que caiu no verão de 2026. Em paralelo, a revitalização do interior está em fase final (R$ 4,25 Mi acumulados de R$ 7,11 Mi captados pela 7ª Emissão), com obras pendendo apenas finalização de detalhes e acabamentos. As Demonstrações Financeiras registram 2 ações cíveis passivas somando R$ 199 Mi classificadas como perda 'possível' (sem provisão).
Olhando para frente, o FLRP11 é uma tese de renda mono-ativo de qualidade. As alavancas positivas são a conclusão da revitalização (que tende a elevar o aluguel mínimo e o laudo CBRE) e a queda da Selic (Focus 11% em 12m), que reprecifica FIIs de tijolo. O risco é estrutural, não operacional: concentração total em um único shopping (sem amortecedor de portfólio), liquidez muito baixa (volume médio R$ 17-26 mil/dia, giro 3,6% em 12m) e P/VP de 0,99 que não oferece margem de segurança. O fundo negocia praticamente ao valor patrimonial e com DY na mediana do segmento, sem prêmio que compense o risco de ativo único. Para o investidor de renda que conhece e acredita no Floripa Shopping e aceita a baixa liquidez, é um ativo defensável; para quem busca diversificação, liquidez ou desconto, há opções melhores entre os shoppings multi-ativo.
Recomendação atual: MANTER. Nota 5,5/10. O FLRP11 (Hedge Floripa Shopping FII) é um FII de tijolo mono-ativo que detém 35,37% do Floripa Shopping , um shopping center em Florianópolis/SC inaugurado em 2006, com ABL total de ~50,8 mil m² e 151 operações. A gestão e administração são da Hedge Investments (o fundo já foi…
Nossa leitura atual do FLRP11 é “MANTER”. Nota 5,5/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Hedge Floripa Shopping FII incluem: Mono-ativo — risco de concentração total em um único shopping; Liquidez baixa (ADTV 12m R$ 28 mil/dia); Queda forte de vendas em 2026 — base de verão inflada em 2025; Aluguel complementar e estacionamento em queda — receita variável pressionada.
O FLRP11 é indicado para: Investidores de renda que querem exposição a um shopping específico de qualidade com vacância baixa e gestão competente Perfis que conhecem o Floripa Shopping e acreditam na economia de Florianópolis/SC e na finalização da revitalização do ativo Investidores isentos (PF) que aceitam o risco mono-ativo em troca de DY ~9% isento e…