(Antigo BTG Pactual Fundo de Investimento Imobiliário Floripa Shopping — administração migrou para a Hedge Investments; cotas desdobradas 1:100 em abr/2025)
Segmento: Tijolo - Shopping Center (Mono-ativo) · Cotação R$ 20,19 · P/VP 0,961 · VP/cota R$ 21,01 · Patrimônio R$ 162 Mi · 1.866 cotistas · 1 ativos
O FLRP11 (Hedge Floripa Shopping FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo - Shopping Center (Mono-ativo). (Antigo BTG Pactual Fundo de Investimento Imobiliário Floripa Shopping — administração migrou para a Hedge Investments; cotas desdobradas 1:100 em abr/2025)
Vacância ~1,7% e DY ~9% num único shopping de Florianópolis — tese é renda estável aceitando risco de ativo único e baixa liquidez
Esta página é a ficha do FLRP11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Hedge Investments.
A Hedge Investments atua como administradora (Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.) e gestora (Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos Ltda.) do FLRP11. É uma das casas independentes mais relevantes do mercado de FIIs no Brasil, com plataforma diversificada de fundos de shopping, logística, recebíveis e fundos de fundos. O fundo já foi administrado pelo BTG Pactual antes da migração para a Hedge.
No FLRP11, a gestão demonstra competência operacional: vacância controlada em 1,4%, inadimplência líquida negativa, NOI crescente vs 2024 e condução de uma revitalização completa do shopping (iniciada em 2019, financiada por emissões dedicadas). A taxa global de 0,60% a.a. sobre o valor de mercado (não sobre o PL) é competitiva. A operação do shopping é tocada pela Plena Malls (operadora desde nov/2006). A relação com investidores é feita por [email protected]. Auditoria pela PwC (PricewaterhouseCoopers). É uma gestora sólida — o ponto de atenção do fundo não é a gestão, e sim a estrutura mono-ativo e a liquidez.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Floripa Shopping | Rodovia SC-401, nº 3.116 e Rod. Virgílio Várzea nº 587, Saco Grande, Florianópol | 35,4% | — |
Cotação de R$ 20,65 (09/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 21,02 (mai/2026). Desconto de 2% — ainda próximo ao valor patrimonial. O VP incorpora o laudo CBRE (dez/2025) com cap rate de 9,25%. Não há margem de segurança relevante na entrada.
último fechamento R$ 20,19 · mínima histórica R$ 6,6749 · máxima R$ 22,9134 · valor patrimonial por cota R$ 21,01.
ADTV 12m de R$ 28,0 mil/dia (mai/26). Para liquidar posição de R$ 100 mil sem afetar preço (limite 20% do ADTV/dia), são necessários ~18 dias úteis. Volume do mês de mai/26 foi excepcionalmente alto (R$ 85,4 mil/dia), mas a média 12m reflete melhor a liquidez estrutural. Liquidez é o principal gargalo prático do fundo.
O FLRP11 é um dos FIIs de shopping mais antigos da B3 (desde 2009), com uma proposta simples e estável: deter 35,37% do Floripa Shopping e distribuir a renda de aluguel. A trajetória é de consistência operacional — vacância baixa, inadimplência controlada e revitalização contínua do ativo desde 2019 — combinada com eventos de estrutura: migração da administração do BTG para a Hedge, desdobramento 1:100 em abr/2025 (que tornou a cota acessível à PF) e a 7ª Emissão em ago/2025 para concluir as obras.
Do lado financeiro, o resultado contábil oscila com o valor justo do imóvel (prejuízo em 2024 por reavaliação negativa, lucro forte em 2025 por reavaliação positiva), mas o que sustenta o dividendo é o NOI de aluguel — que cresce ~10% a.a. vs 2024. O grande teste recorrente é a sazonalidade de verão e o efeito do turismo, que infla/desinfla a base de comparação ano a ano, como ficou evidente na queda de vendas de 2026 vs a base elevada de 2025.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fundo inicia atividades em 28/08/2009 (registro 21/09/2009) como FII do Floripa Shopping, condomínio fechado e prazo indeterminado, com participação de 35,37% no empreendimento (inaugurado em nov/2006). |
| INÍCIO DA REVITALIZAÇÃO | Tem início o projeto de revitalização completa do Floripa Shopping, conduzido ao longo dos anos seguintes com emissões dedicadas a CAPEX/benfeitorias no empreendimento. |
| ADMINISTRAÇÃO HEDGE | A administração e gestão do fundo migram do BTG Pactual para a Hedge Investments, que passa a administrar (Hedge DTVM) e gerir (Hedge Real Estate) o FLRP11. O CNPJ do fundo (10.375.382/0001-91) é preservado. |
| DESDOBRAMENTO 1:100 | Assembleia Geral Extraordinária de 30/04/2025 aprova desdobramento de cotas na proporção 1:100. O valor unitário cai de ~R$ 2.000 para a casa de R$ 20, ampliando o acesso e a base de cotistas. As cotações pré-abr/25 nas séries históricas estão em milhares por cota. |
| 7ª EMISSÃO (R$ 7,11 Mi) | Em 14/08/2025, a Hedge DTVM encerra a 7ª Emissão de Cotas, captando R$ 7,11 milhões para a última etapa da revitalização do interior do shopping. Em abr/26 ainda havia 85.081 recibos em conversão. |
| VALOR JUSTO + LUCRO FY2025 | Laudo CBRE reavalia o imóvel para R$ 156,98 Mi (ajuste positivo de R$ 4,90 Mi no ano). O fundo encerra 2025 com lucro líquido de R$ 19,42 Mi (vs prejuízo de R$ 7,77 Mi em 2024, quando houve ajuste negativo de valor justo de R$ 19,1 Mi). |
| BASE DE VERÃO ELEVADA EM 2025 | As vendas de 2026 caem 24,1% no acumulado jan-abr vs 2025 e o NOI cai 7,5%, efeito da base inflada pelo turismo estrangeiro no verão de 2025 (não repetido em 2026). Comparado a 2024, porém, vendas crescem 30,8% (+14,4% a.a.) e NOI 21,2% (+10,1% a.a.). |
| AGO + ATUALIZAÇÃO DE REGULAMENTO | Em 08/05/2026 a AGO aprova as contas e DFs de 2025 (participação de 0,14% das cotas). Em 27/05/2026 o regulamento é atualizado (CVM 175) para divulgar a segregação da taxa global conforme regras ANBIMA, sem alterar o percentual. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota R$ 20,65 (09/06/2026), P/VP 0,98, distribuição de R$ 0,15/cota (referência mai/26, paga em 15/06/2026). DY 12m 8,7%. Resultado acumulado não distribuído de R$ 0,263/cota. Gestão confirma manter R$ 0,15/cota até o fim do 1S/2026. Obras de revitalização em fase final (pendentes apenas detalhes e acabamentos). |