(FII de tijolo, mandato Renda, Segmento Escritórios)
Segmento: Lajes Corporativas (Centro Empresarial Água Branca, Barra Funda – SP) · Cotação R$ 199,0 · P/VP 0,5553 · VP/cota R$ 358,36 · Patrimônio R$ 269 Mi · 648 cotistas · 2 ativos
O FPAB11 (Projeto Água Branca FII Responsabilidade Limitada) é um fundo imobiliário do segmento Lajes Corporativas (Centro Empresarial Água Branca, Barra Funda – SP). (FII de tijolo, mandato Renda, Segmento Escritórios)
P/VP 0,57 e DY 12m ~10,5% (recorrente já em R$ 1,80/cota) incorporam o desconto — a tese é apostar na continuidade da recuperação de ocupação e numa eventual redução da taxa global de 5%
Esta página é a ficha do FPAB11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BTG Pactual Gestora de Recursos / BTG Pactual DTVM.
A administração do FPAB11 foi trocada da Coinvalores CCVM (instituição que administrava o fundo desde a constituição em 1999, sob a marca original 'Coin Distribuidora') para o BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM ao final de 2023, em movimento ativista capitaneado pelo BTG Pactual Fundo de Fundos (cotista detentor de 11,45% do FPAB). A consulta formal apurada em 27/11/2023 aprovou a troca por 54,51% dos votos válidos (com 84% de quórum), e a transição efetiva ocorreu no fechamento de 26/12/2023.
Hoje, a estrutura é: administrador BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM (CNPJ 59.281.253/0001-23, Praia de Botafogo 501, RJ), gestor BTG Pactual Gestora de Recursos Ltda. (CNPJ 09.631.542/0001-37, Faria Lima, SP), custodiante Banco BTG Pactual S.A. (CNPJ 30.306.294/0001-45) e escriturador BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM. O responsável pelas relações com investidores é Matheus Alves. A nota positiva: BTG é a maior plataforma de FIIs do Brasil em AuM, com diligência institucional reforçada e capacidade de pressão comercial em renovações. A nota neutra: a estrutura de taxa global de 5% sobre receitas brutas foi mantida — para destravar uma redução, é preciso AGE qualificada.
Ver a análise da gestora BTG Pactual Gestora de Recursos / BTG Pactual DTVM →
A cota negocia a R$ 204,00 contra VP de R$ 358,50 — desconto de 43%, um dos maiores no segmento de lajes corporativas Classe A. O VP é apurado pelo laudo anual da Cushman & Wakefield via Fluxo de Caixa Descontado (taxa de 9,5% a.a. histórica). Em 2024, o ajuste a valor justo foi positivo em R$ 8,9 Mi e, em 2025, novo ajuste positivo de R$ 1,6 Mi recompôs parte da queda dos exercícios 2022-2023 (imóveis avaliados em R$ 261,8 Mi em dez/2025). O desconto reflete: (i) liquidez crítica (R$ 194 mil/mês); (ii) taxa global de 5% sobre receitas brutas que onera os fundamentos; (iii) histórico de prejuízos recentes; e (iv) governança em transição após troca de administradora.
último fechamento R$ 199,0 · mínima histórica R$ 116,0 · máxima R$ 419,99 · valor patrimonial por cota R$ 358,36.
O FPAB11 é um FII de geração 1999, originalmente concebido com taxa de gestão de 5% sobre receitas brutas e ativo único — modelo legado coerente com o desenho dos primeiros FIIs do mercado, mas hoje fora dos padrões de governança das lajes corporativas modernas. Por mais de 24 anos sob administração da Coinvalores CCVM, o fundo manteve operação estável até o ciclo de vacância 2020-2023, que culminou em dois exercícios consecutivos de prejuízo (-R$ 11,5 Mi em 2022, -R$ 12,1 Mi em 2023) e VP/cota recuando 17% (de R$ 409,32 para R$ 340,09).
A virada veio via ativismo: o FII BTG Pactual Fundo de Fundos, detentor de 11,45% do FPAB, capitaneou a substituição da Coinvalores pelo BTG Pactual em 27/11/2023, aprovada por 54,51% dos votos com quórum de 84% — esforço que demandou três consultas formais sucessivas. Sob a nova gestão, a ocupação saiu de 37% (mar/2023) para 89% (dez/2025), o resultado virou positivo (R$ 17,9 Mi em 2024) e o rendimento mensal mais que dobrou (de R$ 0,65 em mai/2024 para R$ 1,60 em nov/2025). O teste a partir daqui é se a nova gestão consegue (i) levar a ocupação acima de 95%, (ii) renovar 23% dos contratos que vencem em 2026-2027 sem perder receita real, e (iii) eventualmente convencer cotistas a aprovar redução da taxa global de 5% para um patamar competitivo de mercado.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO E IPO | Constituído em 15/07/1999 sob administração da Coin Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários (depois Coinvalores CCVM). 750.000 cotas integralizadas em 25 séries. Patrimônio inicial: R$ 90,5 Mi (cotas integralizadas, base original). |
| OPERAÇÃO INICIAL | Período de operação contínua sob a administração da Coin DTVM/Coinvalores. Auditoria realizada por Moore Stephens. Empreendimento se consolida como referência Classe A na Barra Funda, com inquilinos de tecnologia, telecom e serviços. |
| MARCO PATRIMONIAL | PL de R$ 303,9 Mi, VP/cota R$ 405,25, 838 cotistas. Auditor: Moore Stephens. Avaliação patrimonial realizada anualmente pela Cushman & Wakefield via Fluxo de Caixa Descontado (taxa de desconto de 9,5% a.a.). |
| PANDEMIA E FALÊNCIA GENCOMM | Falência decretada do Grupo Gencomm (Rakuten Service Internet), antigo locatário do 6º pavimento. Processo nº 1009063-28.2020.8.26.0100. Habilitação de R$ 463,9 mil em créditos extraconcursais e quirografários. Em paralelo, pandemia gera vacância adicional. Em dez/2020, fundo atinge pico de cotistas (1.023) com PL de R$ 310,7 Mi e VP/cota R$ 414,21. |
| DOIS ANOS DE PREJUÍZO | 2022: ajuste a valor justo de -R$ 26,7 Mi puxa o resultado para -R$ 11,5 Mi. 2023: novo ajuste de -R$ 25,6 Mi gera prejuízo de -R$ 12,1 Mi. VP/cota cai de R$ 409,32 (2021) para R$ 340,09 (2023). Receitas de aluguel caem de R$ 20,8 Mi (2022) para R$ 13,9 Mi (2023). Auditoria passa de Moore Stephens para Mazars Auditores (Joinville/SC). |
| ATIVISMO E TROCA DE ADMINISTRADORA | FII BTG Pactual Fundo de Fundos (cotista detentor de 11,45% do FPAB) convoca consultas formais sucessivas (mai/2023, jun/2023, ago/2023) para substituir a Coinvalores pelo BTG. As primeiras tentativas são reprovadas. Em 27/11/2023, com 84% de quórum, a substituição é APROVADA por 54,51% dos votos. Substituição efetiva em 26/12/2023 (fechamento de mercado). |
| DOIS NOVOS CONTRATOS RELEVANTES | Sob a nova gestão, fundo assina dois contratos atípicos de relevância: Locatária 1 (varejo de papelaria, 1.015,72 m² no 9º andar Torre New York, 5 anos a partir de 01/05/2024) e Locatária 2 (segmento esportivo, 2.031,44 m² nos 3º/4º andares Torre Los Angeles, 10 anos a partir de 01/04/2024). Impacto positivo de +18,33% na receita de mar/2024. Ocupação salta de 37% para 68%. |
| RECUPERAÇÃO OPERACIONAL | Ocupação evolui de 79% (jan/2025) para 89% (out-dez/2025), passando por 82% no 1º semestre e 86% em set/2025. PL recupera para R$ 270,6 Mi (dez/2025). Rendimento mensal sobe de R$ 1,25 (fev/2025) para R$ 1,60 (out-nov/2025). Em mai/2025, fato relevante informa rescisão de inquilino com impacto de 5,16% da receita, mas com negociação avançada para reposição. |
| DISTRIBUIÇÃO EXTRAORDINÁRIA | Provento extraordinário de R$ 4,40/cota pago em 15/01/2026 (referência dez/2025), advindo de pagamento concentrado de multas rescisórias e ajustes de caixa do exercício. Total distribuído nos 12 meses anteriores: R$ 19,55/cota (DY 12m de 9,27% sobre cota de R$ 211 — equivalente a 9,3% gross up para PF isenta). |
| ATUAL | Cota a R$ 204 (fechamento mai/2026), PL R$ 268,9 Mi, 657 cotistas, ocupação mantida em ~89-90%. O rendimento recorrente subiu para R$ 1,80/cota (competência abr/2026, pago 18/05), elevando o DY 12m para ~10,5%. P/VP de 0,57 reflete desconto de 43%. Em 20/05/2026 o regulamento foi atualizado apenas para adequar a divulgação de remuneração à Ferramenta ANBIMA (Ofício-Circular CVM nº 1/2025) — sem qu |