(Gestão Galápagos Capital | Administração BTG Pactual | CNPJ 38.293.897/0001-61)
Segmento: Papel - CRI Híbrido (Multicategoria, gestão ativa) · Cotação R$ 65,3 · P/VP 0,7185 · VP/cota R$ 90,88 · Patrimônio R$ 132,13 Mi · 4.110 cotistas · 33 ativos
O GCRI11 (Galápagos Recebíveis Imobiliários FII) é um fundo imobiliário do segmento Papel - CRI Híbrido (Multicategoria, gestão ativa). (Gestão Galápagos Capital | Administração BTG Pactual | CNPJ 38.293.897/0001-61)
Desconto largo sobre o VP e proteção real forte, mas com imóveis em dação e cotas de FII que travam parte do patrimônio até a realização
Esta página é a ficha do GCRI11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Galápagos Capital.
A Galápagos Capital é a gestora do GCRI11 desde o início (dez/2020). O posicionamento declarado é originar operações de CRI Investment Grade (pela metodologia proprietária) com tickets entre R$ 20 e 50 milhões — faixa que costuma ficar fora do radar dos grandes bancos e gestoras, permitindo capturar spread adicional. A análise passa por comitê imobiliário e de crédito com aprovação por unanimidade, e há monitoramento mensal de risco da carteira.
A administração fica com o BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM (CNPJ 59.281.253/0001-23), com custódia no Banco BTG Pactual. A Galápagos também desenvolveu, em parceria com a Wiz (Wimo) e a Pontte, plataformas de home equity que originam boa parte do lastro pulverizado da carteira. O ponto positivo é a originação proprietária e a transparência mensal detalhada dos relatórios; o ponto de atenção é a complexidade crescente do portfólio (FIIs estruturados + imóveis em dação) que exige do cotista mais esforço de acompanhamento.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| cri-fametro3 | — | 7,2% | — |
| cri-montreal2 | — | 7,0% | — |
| cri-wimo5-sr4 | — | 5,0% | — |
| cri-seed2 | — | 4,8% | — |
| cri-seb | — | 4,5% | — |
| cri-wimo5-sr3 | — | 3,9% | — |
| cri-wimo2-mez | — | 3,8% | — |
| cri-ch2 | — | 3,4% | — |
| cri-wimo3-mez | — | 2,5% | — |
| cri-savixx | — | 2,3% | — |
| cri-ch3 | — | 2,2% | — |
| cri-censifisa | — | 2,1% | — |
| cri-porte5 | — | 2,0% | — |
| cri-sinal | — | 2,0% | — |
| cri-wimo4-mez | — | 1,9% | — |
| cri-fametro | — | 1,9% | — |
| cri-wimo5-mez4 | — | 1,8% | — |
| cri-pontte-sr | — | 1,7% | — |
| cri-nino | — | 1,6% | — |
| cri-pontte-mez2 | — | 1,5% | — |
| cri-wimo2-sr | — | 1,4% | — |
| cri-newvillage | — | 1,4% | — |
| cri-pontte-mez | — | 1,3% | — |
| cri-wimo5-mez1 | — | 1,3% | — |
| cri-wimo5-mez3 | — | 1,1% | — |
| cri-wimo5-mez2 | — | 1,1% | — |
| cri-dommedical | — | 1,1% | — |
| cri-pirelli | — | 1,0% | — |
| cri-cogna | — | 1,0% | — |
| cri-modena | — | 0,7% | — |
| cri-wimo5-sr2 | — | 0,7% | — |
| cri-dome | — | 0,5% | — |
| cri-sanremo | — | 0,1% | — |
HHI 0,045 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste (SP/RJ) 52,0% · Sul (RS) 6,0% · Norte (AM) 9,0% · Nordeste (BA) 5,0% · Nacional (pulverizado) 28,0% |
| Por indexador | IPCA 84,0% · CDI 10,0% · IGP-M 6,0% |
Cotação de R$ 68,25 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 90,88 (abr/2026). Desconto de 25% — um dos maiores no segmento de papel IPCA+. O desconto reflete: (i) ~28% do PL em ativos ilíquidos (imóveis em dação + cotas de FII); (ii) complexidade do portfólio híbrido; (iii) taxa de performance; (iv) PL médio.
último fechamento R$ 65,3 · mínima histórica R$ 54,72 · máxima R$ 100,3 · valor patrimonial por cota R$ 90,88.
Para liquidar posição de R$ 100 mil sem afetar preço (limite 20% do ADTV/dia), são necessários ~2 dias úteis. Liquidez razoável para FII de papel de PL médio, com formador de mercado ativo.
O GCRI11 nasceu em dez/2020 como um FII de papel puro (CRIs IPCA+) e foi se transformando em um veículo híbrido: hoje combina 33 CRIs (70,8%), cotas de FIIs estruturados de crédito/permuta (16,7%) e imóveis recebidos em dação (11,7%). A mutação mais marcante foi o recebimento de 7 casas do Casa Jardim Petrella em dação do CRI Seed II — um movimento defensivo para recuperar crédito que travou ~12% do PL em um ativo imobiliário cuja realização depende de obra (entrega mai/2027) e venda.
A carteira de crédito segue saudável (Wimo amortizando, CRIs adimplentes), e o desconto de 25% sobre o VP oferece margem. Mas a complexidade crescente — FII sobre FII, imóveis diretos, home equity pulverizado — exige do cotista mais diligência do que um FII de papel tradicional. A trajetória de DPS desce de forma controlada (R$ 1,30 em 2022 → R$ 0,85 em 2026) acompanhando a queda do IPCA e da Selic.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO + OFERTA RESTRITA | Fundo iniciado em 15/12/2020 com oferta de esforços restritos (ICVM 476), reduzindo custos iniciais. Gestão Galápagos Capital, administração BTG Pactual. |
| MERCADO SECUNDÁRIO | Encerramento da oferta e início da negociação no mercado secundário, com prospecto divulgado e cotas disponíveis ao público em geral. |
| PICO DE DPS COM SELIC ALTA | Com Selic em alta e IPCA elevado, DPS chegou a R$ 1,55/cota (mai/22). Carteira de CRIs IPCA+ capturou inflação alta do período. |
| NORMALIZAÇÃO DO DPS | Com desaceleração do IPCA, DPS recuou para R$ 0,95-1,10/cota. Estruturação das séries Wimo (home equity pulverizado em parceria com Wiz). |
| DAÇÃO DO CASA JARDIM PETRELLA | Diante da deterioração da incorporadora do CRI Seed II, o Fundo recebeu 7 das 18 casas do empreendimento Casa Jardim Petrella (Brooklin/SP) em dação parcial. Incorporadora destituída pelo condomínio. |
| RETOMADA DA OBRA PETRELLA | Assembleia dos adquirentes aprova nova construtora (mar/2025) e obra do Casa Jardim Petrella é retomada. Conclusão prevista para maio/2027. |
| ADAPTAÇÃO REGULAMENTO (CVM 175) | Instrumento de alteração do regulamento (ID 906350) para adaptação à Resolução CVM 175, sem mudança material na política de investimento nem nas taxas. |
| DPS EM R$ 0,80 | Com queda gradual da inflação e Selic ainda alta, DPS se acomoda em R$ 0,80/cota (nov-dez/25). PL em R$ 133,2 Mi. |
| AQUISIÇÃO PERMUTA RESIDENCIAL II | Aquisição de R$ 5,0 Mi em cotas sêniores do FII Permuta Residencial II (CDI+3,5%), para viabilizar terreno na zona sul de SP destinado a empreendimento MCMV. Fluxo estimado em ~325% do capital aportado. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | DPS R$ 0,85/cota (referência abr/26), pago em 21/05/2026. PL R$ 132,13 Mi, VP/cota R$ 90,88, cota R$ 68,25 (P/VP 0,75). DY 12m 14,71%. Reserva de resultado R$ 0,74/cota. |