O GZIT11 distribui R$ 0,42 por cota mensalmente, o que representa um dividend yield de 10,5% ao ano com base na cotação atual de R$ 39,39 (agosto de 2026). O pagamento ocorre no último dia útil de cada mês, com data-base (data-com) normalmente 5 dias úteis antes do pagamento.
O gestor mantém um guidance formal de R$ 0,38 a R$ 0,46 por cota para o primeiro semestre de 2026, com a distribuição linearizada em R$ 0,42 durante esse período. Não se trata de um piso garantido, mas de uma faixa declarada publicamente com base na capacidade de geração de caixa do portfólio de cinco shoppings paulistas.
O fundo distribui mensalmente — sim, o GZIT11 paga dividendos todos os meses — e o rendimento é isento de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o cotista mantenha menos de 10% das cotas e o fundo tenha mais de 50 cotistas.
O histórico de dividendos do GZIT11 tem uma quebra estrutural importante em janeiro de 2026, quando o fundo unificou suas duas classes de cotas. Até dezembro de 2025, apenas as cotas Classe A — as negociadas na B3 — recebiam o dividendo pleno de R$ 0,78 por cota. As cotas Classe B, retidas pelo grupo controlador, recebiam uma distribuição subordinada menor.
A partir de janeiro de 2026, com a unificação aprovada em AGE, as 23,3 milhões de cotas passaram a receber a distribuição em igualdade de condições. O resultado foi que o DPS efetivo por cota caiu de R$ 0,78 para R$ 0,42 — não porque o fundo gerou menos caixa, mas porque a mesma receita total passou a ser dividida entre o dobro de cotas. Quem acompanhava apenas o DPS e não entendia a estrutura pode ter interpretado erroneamente como uma deterioração.
Na prática, o caixa total distribuído aumentou: de aproximadamente R$ 8,3 milhões mensais (sobre as 10,7 milhões de cotas Classe A) para R$ 9,2 milhões (sobre as 21,8 milhões de cotas unificadas). A 8ª emissão de R$ 70 milhões realizada em março de 2026 elevou o total de cotas para 23,3 milhões, mantendo o DPS estável em R$ 0,42.
Sim — e com folga. O payout médio dos últimos 12 meses é de apenas 65%, o que significa que o fundo gera 50% mais caixa do que distribui. A reserva de resultado acumulado é de R$ 16,9 milhões (cerca de R$ 0,73 por cota), usada para linearizar distribuições em meses eventualmente mais fracos.
Após a 8ª emissão, o caixa líquido do fundo saltou para R$ 112 milhões, alocados em Títulos Públicos (LFTs/LTNs), o que dá margem confortável para o cronograma de amortização da dívida CRI nos próximos dois anos.
O principal risco à distribuição não é de caixa operacional, mas de despesa financeira crescente: o fundo carrega R$ 817 milhões em CRI atrelado ao IPCA+5,89%, com amortização de principal de R$ 37,8 milhões em 2026 e R$ 46,6 milhões em 2027. Além disso, a taxa de administração está em fase de escalonamento (60% em 2026, 80% em 2027, 100% a partir de 2028), adicionando cerca de R$ 0,03 por cota de custo extra ao mês em relação a 2025.
Projetando os próximos 12 meses, o cenário-base estima DY de 11,3% com DPS em R$ 0,42. O cenário otimista, que contempla queda da Selic e maturação parcial do Capex, projeta DPS de R$ 0,46 e DY de 12,4%. O cenário pessimista, com atraso no retrofit e pressão de inadimplência, aponta para DPS de R$ 0,38 e DY de 10,3%.
O ponto de inflexão do GZIT11 é 2027. O fundo está atualmente em ciclo de Capex intenso: o retrofit do Internacional Guarulhos (principal ativo, 39% das vendas totais e ~35% do NOI) e a satelitização do Shopping Light consumirão capital em 2026, mas a maturação dos novos fluxos de receita está projetada para 2027.
Quando esse ciclo concluir, o gestor projeta upside de R$ 0,03 a R$ 0,04 por cota no DPS mensal — o que elevaria a distribuição para a faixa de R$ 0,45 a R$ 0,46 sem necessidade de nova emissão. Nesse cenário, o DY com base no preço atual superaria 13% ao ano.
Em paralelo, o reajuste anual dos contratos de aluguel (atrelado ao IGP-M) garante algum hedge inflacionário para a receita, embora a dívida em IPCA+5,89% também corrija no mesmo índice — equilíbrio que depende da capacidade de repassar inflação para os lojistas.
Para o investidor que busca crescimento real de dividendos, o GZIT11 não é o fundo ideal para o curto prazo: a distribuição deve permanecer lateral até 2027. Para quem aceita esperar a maturação do Capex, o fundo oferece a combinação de DY atual de 10,5%, desconto de 51% sobre o VP e catalisador concreto com data prevista.
Em 2026 o GZIT11 pagou R$ 2,88 por cota em 7 competências, média de R$ 0,41 por mês.
| Competência | Rendimento/cota | DY no mês | Preço-base | Data-com | Pagamento |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-07 | R$ 0,36 | 0,974% | R$ 36,95 | 2026-08-24 | 2026-08-31 |
| 2026-06 | R$ 0,42 | 0,963% | R$ 43,6 | 2026-07-24 | 2026-07-31 |
| 2026-05 | R$ 0,42 | 1,008% | R$ 41,68 | 2026-06-23 | 2026-06-30 |
| 2026-04 | R$ 0,42 | 1,009% | R$ 41,61 | — | 2026-05-29 |
| 2026-03 | R$ 0,42 | 0,953% | R$ 44,07 | 2026-04-23 | 2026-04-30 |
| 2026-02 | R$ 0,42 | 0,95% | R$ 44,22 | — | 2026-03-31 |
| 2026-01 | R$ 0,42 | 0,944% | R$ 44,48 | — | 2026-02-27 |
Em 2025 o GZIT11 pagou R$ 9,36 por cota em 12 competências, média de R$ 0,78 por mês.
| Competência | Rendimento/cota | DY no mês | Preço-base | Data-com | Pagamento |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025-12 | R$ 0,78 | 1,605% | R$ 48,59 | 2026-01-23 | 2026-01-30 |
| 2025-11 | R$ 0,78 | 1,679% | R$ 46,47 | — | 2025-12-30 |
| 2025-10 | R$ 0,78 | 1,733% | R$ 45,0 | — | 2025-11-28 |
| 2025-09 | R$ 0,78 | 1,662% | R$ 46,92 | — | 2025-10-31 |
| 2025-08 | R$ 0,78 | 1,789% | R$ 43,61 | — | 2025-09-30 |
| 2025-07 | R$ 0,78 | 1,803% | R$ 43,25 | — | 2025-08-29 |
| 2025-06 | R$ 0,78 | 1,752% | R$ 44,51 | — | 2025-07-31 |
| 2025-05 | R$ 0,78 | 1,696% | R$ 46,0 | — | 2025-06-30 |
| 2025-04 | R$ 0,78 | 1,646% | R$ 47,4 | — | 2025-05-30 |
| 2025-03 | R$ 0,78 | 1,625% | R$ 48,01 | — | 2025-04-30 |
| 2025-02 | R$ 0,78 | 1,608% | R$ 48,5 | — | 2025-03-31 |
| 2025-01 | R$ 0,78 | 1,815% | R$ 42,97 | — | 2025-02-28 |
Em 2024 o GZIT11 pagou R$ 9,36 por cota em 12 competências, média de R$ 0,78 por mês.
| Competência | Rendimento/cota | DY no mês | Preço-base | Data-com | Pagamento |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024-12 | R$ 0,78 | 2,053% | R$ 38,0 | — | 2025-01-31 |
| 2024-11 | R$ 0,78 | 1,794% | R$ 43,47 | — | 2024-12-30 |
| 2024-10 | R$ 0,78 | 1,714% | R$ 45,5 | — | 2024-11-29 |
| 2024-09 | R$ 0,78 | 1,615% | R$ 48,31 | — | 2024-10-31 |
| 2024-08 | R$ 0,78 | 1,434% | R$ 54,39 | — | 2024-09-30 |
| 2024-07 | R$ 0,78 | 1,376% | R$ 56,7 | — | 2024-08-30 |
| 2024-06 | R$ 0,78 | 1,397% | R$ 55,83 | — | 2024-07-31 |
| 2024-05 | R$ 0,78 | 1,364% | R$ 57,2 | — | 2024-06-28 |
| 2024-04 | R$ 0,78 | 1,276% | R$ 61,15 | — | 2024-05-31 |
| 2024-03 | R$ 0,78 | 1,185% | R$ 65,8 | — | 2024-04-30 |
| 2024-02 | R$ 0,78 | 1,19% | R$ 65,52 | — | 2024-03-28 |
| 2024-01 | R$ 0,78 | 1,087% | R$ 71,73 | — | 2024-02-29 |
Em 2023 o GZIT11 pagou R$ 0,96 por cota em 2 competências, média de R$ 0,48 por mês.
| Competência | Rendimento/cota | DY no mês | Preço-base | Data-com | Pagamento |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023-12 | R$ 0,6325095 | 0,878% | R$ 72,0 | — | 2024-01-31 |
| 2023-11 | R$ 0,3230167 | — | — | — | 2023-12-07 |
Sim, o GZIT11 distribui rendimentos todos os meses. O último dividendo foi de R$ 0,42 por cota, pago no último dia útil do mês de referência.
O pagamento ocorre no último dia útil de cada mês. A data-base (data-com) fica normalmente 5 dias úteis antes do pagamento. O anúncio sai no 1º dia útil do mês.
R$ 0,42 por cota mensais, com guidance do gestor entre R$ 0,38 e R$ 0,46 para o 1S2026. O dividend yield anualizado é de 10,5% sobre o preço atual.
Em janeiro de 2026 o fundo unificou as cotas Classe A e Classe B. O DPS por cota caiu, mas o caixa total distribuído aumentou — o mesmo valor foi dividido entre o dobro de cotas. Não houve deterioração de geração de caixa.
Sim. O payout médio é de 65% (o fundo gera 50% mais caixa do que distribui) e há reserva de R$ 16,9 milhões. O risco principal é o custo da dívida CRI, não a operação dos shoppings.
O gestor projeta upside de R$ 0,03 a R$ 0,04 por cota com a maturação do retrofit do Internacional Guarulhos. O ponto de inflexão é 2027; até lá, a distribuição deve permanecer lateral em R$ 0,42.