(negocia como VVMR11 — antes HBRH11 'FII Multi Renda Urbana' sob gestão HBR)
Recomendação: VENDA · Nota 3,0/10 · Cotação R$ 85,0 · P/VP 1,01 · DY 12m 0,0%
O HBRH11 — que negocia hoje sob o código VVMR11 (V2 Multi Renda FII) — deixou de ser uma tese de renda e virou um veículo de desinvestimento. Em Assembleia Geral Extraordinária de 09/03/2026, os cotistas aprovaram mudança no Regulamento que obriga o fundo a amortizar capital sempre que o caixa superar R$ 2 milhões, e orientaram a gestão a vender todos os imóveis e cotas de FIIs da carteira. Na prática, é uma liquidação gradual.
As consequências já apareceram: o fundo zerou o dividendo desde dez/2025 (comunicou ausência de distribuição também em mai/2026) e passou a devolver dinheiro via amortização — R$ 4,60/cota em fev/2026 e R$ 1,07/cota em abr/2026. O PL caiu de R$ 253,0 Mi (jan/26) para R$ 240,4 Mi (mar/26) e o VP/cota de R$ 89,60 para R$ 85,16 — queda que reflete devolução de capital, não destruição de valor, mas que muda totalmente a natureza do ativo. Some-se a isso vacância física de 33,12% (Barra Private 100% vago, Neolink Office 89% vago), liquidez quase nula (giro de 0,04% no mês, volume de R$ 92 mil/mês, cota travada em R$ 85) e apenas 522 cotistas. Recomendação: não é ativo para gerar renda nem para entrada — quem está dentro deve acompanhar as amortizações; quem está fora não tem o que comprar aqui. Nota 3,0/10.
Não há, hoje, uma tese de investimento positiva no HBRH11/VVMR11. O fundo está em processo de liquidação aprovado em assembleia: vende imóveis e FIIs, zerou o dividendo e devolve capital por amortização. Quem compra a cota hoje a R$ 85 está, na melhor das hipóteses, apostando que a soma das amortizações futuras + valor residual supere o preço pago — uma aposta de arbitragem de liquidação, não de renda.
Os contras são estruturais: vacância de 33% (Barra Private 100% vago, Neolink 89% vago) torna a venda dos imóveis do Rio incerta e provavelmente com deságio; liquidez quase nula (cota travada em R$ 85, giro 0,04%) impede montar/desmontar posição; reserva de lucros negativa e sem renda recorrente. Para o cotista atual, a decisão é acompanhar o cronograma de amortizações e o preço de venda dos ativos. Para quem está de fora, não há por que entrar.
Não há mais política de distribuição de renda. O fundo zerou o dividendo desde dez/2025 e adotou regime de amortização de capital (R$ 4,60 e R$ 1,07/cota em 2026) sempre que o caixa supera R$ 2 Mi. O que chega ao cotista é devolução do próprio capital, não rendimento — e reduz o VP/cota a cada evento.
A V2 Investimentos é a gestora atual do fundo, que antes pertencia à HBR Gestão de Fundos Imobiliários. A V2 administra uma família de 5 FIIs listados (VVMR11, VVCR11 recebíveis/CRI, VVCO11 corporativo, VVRI11 renda urbana e VPPR11 prime properties) e divulga +50 mil investidores em FIIs listados.
A administração e escrituração ficam com a BRL Trust DTVM (grupo Apex). A nota REGULAR reflete um contexto específico: a gestão está executando, de forma ordenada, o mandato de liquidar o fundo aprovado pelos cotistas — quitou a dívida do fundo em jan/2026 negociando desconto e vem vendendo ativos para amortizar. Não é um problema de gestão má, mas o cotista precisa entender que a gestora está conduzindo um desmonte, não uma estratégia de geração de renda.
Ver a análise completa da gestora V2 Investimentos Ltda. (gestor) / BRL Trust DTVM (administrador) →
O HBRH11 — que negocia hoje sob o código VVMR11 (V2 Multi Renda FII) — encerra mar/2026 com PL de R$ 240,4 milhões, 522 cotistas, 5 lajes corporativas (28.104 m² de ABL) em SP e RJ e vacância física de 33,12%. Mas o dado central não é nenhum desses: em Assembleia Geral Extraordinária de 09/03/2026, os cotistas aprovaram a alteração do Regulamento que obriga o fundo a amortizar capital sempre que o caixa superar R$ 2 milhões, e orientaram a gestão a vender todos os imóveis e cotas de FIIs da carteira. O fundo entrou, na prática, em liquidação ordenada.
As consequências já estão na mesa. O dividendo de rendimento foi zerado desde dez/2025 e permanece em R$ 0,00 (a própria administradora comunicou, em 29/05/2026, que não haveria distribuição em maio). O que o cotista recebe agora são amortizações — devolução do próprio capital — de R$ 4,60/cota (ref. fev, paga 09/04) e R$ 1,07/cota (ref. abr, paga 15/05), que reduzem o VP/cota de R$ 89,60 (jan/26) para R$ 85,16 (mar/26) e adiante. A carteira de FIIs já encolheu de R$ 19,6 Mi para R$ 7,5 Mi num único mês, realizando R$ 1,29 Mi de perda na marcação. A reserva de lucros é negativa (-R$ 20,6 Mi), e a liquidez é quase inexistente: volume de R$ 92 mil/mês, giro de 0,04% e a cota travada em R$ 85.
Olhando para frente, o que define o resultado do investidor não é o 'preço da cota' e sim o NAV de liquidação: quanto a soma das amortizações futuras mais o valor residual entregará frente aos R$ 85 pagos hoje. O lado bom é o imóvel atípico da Ânima (Trilogy/SBC, 100% ocupado, 40% da receita), que tende a ter bom valor de venda, e o fato de a dívida ter sido quitada com desconto em jan/2026. O lado ruim, e mais provável, é o deságio na venda dos dois imóveis vagos do Rio (Barra Private 100% vago e Neolink 89% vago) sob pressão de cronograma, somado à drenagem de taxa de administração sobre um patrimônio minguante. Para o cotista que já está dentro, a decisão é acompanhar o ritmo de venda e as amortizações; para quem está de fora, não há tese de entrada — comprar a R$ 85 é apostar, sem liquidez, contra um preço justo de liquidação estimado em ~R$ 80. Nota 3,0/10.