Ex-Invista Desenvolvimento VI (renomeado em 2024 após captação inicial) — CNPJ 52.551.605/0001-74, gerido pela Invista Real Estate e administrado pela Vórtx
Segmento: Logística / Galpões Industriais (BBP — Brazilian Business Park) · Cotação R$ 8,4 · P/VP 0,8589 · VP/cota R$ 9,78 · Patrimônio R$ 998 Mi · 2.037 cotistas · 6 ativos
O IBBP11 (Invista Brazilian Business Park FII) é um fundo imobiliário do segmento Logística / Galpões Industriais (BBP — Brazilian Business Park). Ex-Invista Desenvolvimento VI (renomeado em 2024 após captação inicial) — CNPJ 52.551.605/0001-74, gerido pela Invista Real Estate e administrado pela Vórtx
Tijolo de qualidade BBP com WALE 9,2 anos + tese de consolidação via fusão XPIN11 — bom fundamento, estrutura societária e timing exigem atenção
Esta página é a ficha do IBBP11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Invista Real Estate Ltda..
A Invista Real Estate é uma gestora especializada em ativos imobiliários, com sede em São Paulo e foco em fundos logísticos/industriais. Em fevereiro de 2026 a gestora recebeu também a gestão do XPIN11 (anteriormente XP Asset), em movimento de consolidação que culmina na fusão dos dois fundos via liquidação do XPIN11 e amortização em cotas. O Brazilian Business Park (BBP) — empresa que incorpora e constrói o complexo há 30+ anos — é o parceiro operacional e fornece o pipeline construtivo. O diretor responsável é Ricardo Fuscaldi de Figueiredo Baptista (engenheiro ITA, MBA IBMEC-SP). Histórico curto na bolsa (IPO mai/2024) limita avaliação de performance de longo prazo; até agora a execução operacional é sólida (100% ocupado, 0% inadimplência), mas a tese ainda precisa provar capacidade de reciclar capital e absorver o XPIN11 sem destruir valor.6 condomínios logístico-industriais do Brazilian Business Park (Atibaia/Jundiaí/Extrema/Jarinu) — 142 mil m² de ABL, 25 inquilinos multinacionais, WALE 9,2 anos, 100% ocupado
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| BBP — Complexo Gaia (Jarinu/SP) | Km 91 Rodovia Dom Pedro I, Jarinu/SP | 100,0% | 1,0% |
| BBP — Condomínio Barão de Mauá (Atibaia/SP) | Km 87,5 Rodovia Dom Pedro I, Atibaia/SP | 100,0% | 1,0% |
| BBP — Extrema (Extrema/MG) | Estrada Municipal Antônio Agostinho Barbosa, 1300, Extrema/MG | 100,0% | 1,0% |
| BBP — Centro Empresarial Atibaia (CEA) | Av. Tégula, 888, Km 87,5 Rodovia Dom Pedro I, Atibaia/SP | 100,0% | 1,0% |
| BBP — Jundiaí I | Rua Kanebo, 175, Bairro Industrial, Jundiaí/SP (Rod. Anhanguera Km 64) | 100,0% | 1,0% |
| BBP — Jundiaí II | Km 51 Rodovia Anhanguera (Pista Norte), Terra Nova, Jundiaí/SP | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,354 — alta.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | SP — Vale Dom Pedro I (Atibaia + Jarinu) 79,5% · SP — Eixo Anhanguera (Jundiaí) 7,5% · MG — Sul de Minas (Extrema) 12,9% |
| Por locatário | Solventum (3M Health Care) 16,7% · MCassab (em obras) 12,4% · Petfive 9,6% · Volo 7,4% · Magna do Brasil 7,5% |
| Por indexador | IPCA 92,0% · IGPM 8,0% |
P/VP de 0,87 — desconto de 13% sobre o VP da Cota Ordinária (R$ 9,76).
último fechamento R$ 8,4 · mínima histórica R$ 6,95 · máxima R$ 15,10 · valor patrimonial por cota R$ 9,78.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 2.635.439 · média de 12 meses de R$ 291.415.
Liquidez modesta — ~R$ 939 mil/dia em base recente, mas R$ 300 mil/dia histórica. Posição de R$ 100 mil sai em 1-2 dias; R$ 1 Mi em ~5-17 dias dependendo da janela. Adequada para alocação satélite (≤ 5% de carteira média)
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| PROSPECTO | Registro do Prospecto Preliminar da 1ª Emissão — Invista Desenvolvimento VI FII. |
| FUNCIONAMENTO | Início do funcionamento do fundo (28/05/2024) com captação Ordinária + Sênior. |
| MATURAÇÃO | Período de estabilização operacional e novas locações. |
| VENDA TOPÁZIO | Venda dos ativos Topázio 17 e Topázio 19 (resultado de R$ 4,2 Mi reconhecido em parcelas). |
| GESTÃO XPIN11 | Invista Real Estate assume gestão do XPIN11 — preparação para fusão. |
| ASSEMBLEIA FUSÃO | Convocação de assembleia para deliberar sobre liquidação do XPIN11 e absorção de ativos. |
| ENTREGA OBRAS | Conclusão prevista dos edifícios Jacarandá e Jequitibá (MCassab). |