(JSRE)
Segmento: Tijolo - Lajes Corporativas AAA · Cotação R$ 57,65 · P/VP 0,5675 · VP/cota R$ 101,59 · Patrimônio R$ 2,11 Bi · 87.207 cotistas · 6 ativos
O JSRE11 (JS Real Estate Multigestão FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo - Lajes Corporativas AAA. (JSRE)
Proprietário de seis edifícios de escritório de alto padrão em São Paulo — Berrini, Av. Paulista e Pinheiros — com mais de 90 empresas inquilinas e gestão Safra Asset desde 2011. Fique atento: metade dos contratos de aluguel vence em 2026-2027, fase que exige boas renegociações do gestor.
Esta página é a ficha do JSRE11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Safra Asset Management Ltda..
O Banco J. Safra S.A. é o administrador e a Safra Asset Management é a gestora do JSRE11 desde o IPO em 2011. O Grupo Safra é uma das instituições financeiras privadas mais tradicionais do Brasil, com mais de 180 anos de história global e atuação consolidada em wealth management, banco de investimento e gestão de fundos. Em dez/2024 a Safra Asset Management foi incorporada à Guide Investimentos (em transição para "Safra Asset Corretora de Títulos e Valores Mobiliários S.A."), reorganização societária dentro do mesmo conglomerado. Track record sólido de gestão ativa: trocou portfólio em 2017-2021 (vendeu CSHG Brasil Shopping, comprou Tower Bridge, Rochaverá, WTNU III, Ed. Paulista) e em 2024-2025 fez emissão CRI Rochaverá (R$ 135 mi) que foi pré-paga em fev/2026, mantendo o fundo desalavancado.
Carteira de 6 edifícios AAA em São Paulo (mais 1 em Rio), gestão Safra Asset
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Edifício Tower Bridge Corporate | Av. Jornalista Roberto Marinho, 85 — Berrini, São Paulo, SP | 100,0% | 0,898% |
| Torres Marble e Ebony — Complexo Rochaverá | Av. das Nações Unidas, 14.171 — Brooklin, São Paulo, SP | 40,0% | 0,967% |
| Edifício Paulista | Av. Paulista, 2064 e 2086 — Bela Vista, São Paulo, SP | 100,0% | 1,0% |
| Edifício W Torre Nações Unidas III | Rua Eugênio de Medeiros, 303 — Pinheiros, São Paulo, SP | 64,3% | 1,0% |
| WT Morumbi - Ala B | Av. das Nações Unidas, 14.261 — Brooklin, São Paulo, SP | 75,0% | 0,802% |
| Work Bela Cintra | Rua Bela Cintra, 755 — Consolação, São Paulo, SP | 100,0% | 1,0% |
| Edifício Praia de Botafogo 440 | Praia de Botafogo, 440 (sl 501 e 2101) — Botafogo, Rio de Janeiro, RJ | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,205 — moderada.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | São Paulo - Berrini/Chucri Zaidan 68,5% · São Paulo - Av. Paulista/Consolação 22,0% · São Paulo - Pinheiros 9,1% · Rio de Janeiro - Botafogo 0,4% |
| Por locatário | Carteira pulverizada (94 inquilinos) 95,0% · TRT (entrou fev/2026) · Allianz + CloudWalk · Boehringer Ingelheim · Sinqia |
| Por indexador | IPCA 73,0% · IGP-M 27,0% |
JSRE11 negocia a R$ 60,47 (02/06/2026) com VP/cota de R$ 102,83 (abr/2026). 41% de desconto patrimonial — entre os maiores do segmento de escritórios AAA. Reflete o ciclo de Selic alta e a reprecificação patrimonial após a integralização do Tower Bridge no JSRI, não problemas operacionais. Em ciclo de queda da Selic, fundos com este perfil tendem a reprecificar primeiro.
último fechamento R$ 57,65 · mínima histórica R$ 50,80 · máxima R$ 124,99 · valor patrimonial por cota R$ 101,59.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 2.917.854 · média de 12 meses de R$ 2.160.784.
Boa liquidez — fundo top entre lajes corporativas. Posição de R$ 1 milhão sai em ~1,7 dias úteis sem mover preço; R$ 10 mi em ~17 dias. Adequado para investidor médio (R$ 100k-1M) com saída rápida; investidor institucional precisa programar movimentação.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| Jun/2011 - 2016 | Constituição do fundo em fev/2011 e IPO em 06/06/2011 com administração do Banco J. Safra e gestão Safra Asset Management. Portfólio inicial híbrido com cotas de outros FIIs (CSHG Brasil Shopping era posição relevante na origem) e gestão ativa. |
| 2017 - 2018 | Em out/2017 o fundo adquiriu participação no Edifício W Torre Nações Unidas III (R$ 320 mi). Em 2018 realizou a 5ª Emissão (R$ 377,8 mi) precificada em R$ 109,91/cota, captando recursos para nova fase de aquisições. Em dez/2018 comprou 100% do Edifício Paulista na Av. Paulista (R$ 465 mi). |
| 2020 - 2021 | Em mar/2020 (pandemia) o fundo adquiriu 100% do Tower Bridge Corporate na Berrini (R$ 666 mi), AAA com LEED Gold. Em fev/2021 adquiriu 40% das torres Marble e Ebony do Complexo Rochaverá (R$ 408 mi), AAA com LEED Platinum. Posição prime consolidada com 4 edifícios AAA em SP CBD. |
| 2019 - 2020 | Cota atingiu pico histórico de R$ 123,00 em dez/2019 , com VP/cota próximo de R$ 110. P/VP rondava 1,12 — prêmio típico de fundo AAA em ciclo de Selic baixa. |
| 2022 - 2025 | Selic subiu de 2% (2020) para 13,75% (ago/2022) e depois 15% (jan/2026). Cota despencou de R$ 123 (2019) para mínima histórica de R$ 51,66 em fev/2025 (-58% do pico). Vacância chegou a 8,4% em fev/2024 e foi reduzida para 3,7% em dez/2024 com gestão ativa de locação. |
| 2024 | Em fev/2024 o fundo emitiu o CRI Rochaverá (R$ 135 mi, CDI+2,6%, prazo 5 anos) com lastro nos contratos de locação para reforçar caixa. Em dez/2024 a Colliers fez reavaliação a mercado dos imóveis com desvalorização de 6,61% , reduzindo VP/cota de R$ 109,53 para R$ 101,73. |
| Dez/2025 - Fev/2026 | Em dez/2025 o fundo subscreveu cotas subordinadas do JS Renda Imobiliária FII (JSRI) integralizando 46% do Tower Bridge, recebendo em troca exposição a WT Morumbi (75% da Ala B) e Work Bela Cintra (100%). Em fev/2026 o fundo realizou pré-pagamento integral do CRI Rochaverá (R$ 135 mi) , zerando alavancagem. |
| 2024 - 2026 (atual) | Apesar do estresse macro, o fundo mantém DPS de R$ 0,48/cota há 24 meses consecutivos (abr/2024 - mar/2026). Cota subiu de R$ 51,66 (mín fev/2025) para R$ 65,89 (abr/2026), recuperação de +27% mas ainda 36% abaixo do VP atual de R$ 102. Resultado por cota em fev/2026 foi R$ 0,86 (impulsionado pela multa NCR e ganho do pré-pagamento CRI). |