Quais são os principais riscos do KIVO11?

Os pontos de atenção do Kilima Volkano Recebíveis Imobiliários FII incluem: DY 17% — REAL, mas sustentado pela reserva; Auditoria PwC com RESSALVA em dez/2025; 4 CRIs inadimplentes / vencidos (3,2% do PL); 27,9% em caixa após liquidação Costa Hirota.

KIVO11 — Kilima Volkano Recebíveis Imobiliários FII

Q: Quanto o KIVO11 paga de dividendos?

O KIVO11 distribui cerca de R$ 0,88 por cota ao mês com dividend yield de 17,07% nos últimos 12 meses. O fundo está em payout 125% — distribui mais do que gera. O lucro contábil de 2025 foi R$ 19,9 Mi mas a distribuição foi de R$ 24,9 Mi . A diferença vem da reserva de R$ 57 Mi em lucros acumulados — combus

Q: Para quem o KIVO11 é indicado?

O KIVO11 é indicado para: Investidor experiente em papel high yield buscando DY isento acima de 15% no cur Quem aceita volatilidade mensal do DPS (R$ 0,71–1,20 nos últimos 12 meses) em tr Posição satélite (até 5% da carteira de papel) — não para núcleo

FII de papel multicategoria (CRIs HG + HY + loteamento + multipropriedade) gerido pela Kilima Gestão (parceria com Monte Bravo Asset). CNPJ 42.273.325/0001-98 — administrado pela BRL Trust DTVM.

Recomendação: MANTER · Nota 5,8/10 · Cotação R$ 59,27 · P/VP 0,6926 · DY 12m 17,07%

Análise e recomendação

O KIVO11 é um fundo de papel multicategoria da Kilima Gestão com dividend yield real de 17,2% a.a. sobre a cota de R$ 61,86 — não amortização, mas distribuição efetiva sustentada pela carteira de 29 CRIs com taxa média de IPCA+10,5% e CDI+4,7%. O ponto crítico é o payout 125% em 2025 (distribuição R$ 24,9 Mi vs lucro contábil R$ 19,9 Mi) — o fundo está consumindo a reserva de lucros acumulados (R$ 57 Mi em dez/25), o que dá Tese de investimentoO KIVO11 é um FII de papel multicategoria gerido pela Kilima (em parceria com Monte Bravo) com DY real de 17% sustentado por uma carteira de 29 CRIs com taxa média IPCA+10,5%. O fundo está em payout 125% (queimando reserva acumulada de R$ 57 Mi) mas tem combustível para sustentar o DPS atual por 2-3 anos mesmo se o resultado corrente não melhorar. A combinação de P/VP 0,72 + DY 17% + reserva relev
Para quem é
Investidor experiente em papel high yield buscando DY isento acima de 15% no cur
Quem aceita volatilidade mensal do DPS (R$ 0,71–1,20 nos últimos 12 meses) em tr
Posição satélite (até 5% da carteira de papel) — não para núcleo
Quem entende a tese de carry-trade com reserva: queima programada de R$ 57 Mi su
Para quem não é
Aposentado que precisa de DPS estável — fundo distribui acima do lucro corrente
Investidor que exige selo de auditoria limpa — PwC ressalvou 2 anos consecutivos
Quem busca exposição investment grade pura — 3,2% inadimplente + 14% loteamento
Iniciante em FIIs de papel — exige acompanhamento ativo da carteira CRI a CRI

Pontos de atenção e riscos
DY 17% — REAL, mas sustentado pela reserva
O DPS de R$ 0,86–1,14/cota distribuído nos últimos meses NÃO é amortização — é rendimento isento de IR, classificado nas Demonstrações Financeiras 2025 como 'Distribuição de rendimentos' (R$ 24,961 Mi no exercício). O ponto de atenção é que esse valor superou o...
Auditoria PwC com RESSALVA em dez/2025
A PricewaterhouseCoopers emitiu opinião com ressalva nas demonstrações de 2025: a auditoria não conseguiu obter evidências apropriadas sobre o saldo de R$ 12,910 Mi (6,80% do PL) investido no FII Invista Brazilian Business...
4 CRIs inadimplentes / vencidos (3,2% do PL)
CRI Starbucks (0,08%) marcado a 6% do valor de face — empresa em RJ desde dez/2023. CRI Ekko Séries 1+2 (1,55%) com vencimento antecipado em set/2024, marcado a 14,53% — acionamento de seguro de conclusão de obra em andament...
27,9% em caixa após liquidação Costa Hirota
Em fev/2026 o fundo recebeu R$ 4 Mi com a liquidação antecipada do CRI Costa Hirota (Brooklin-SP, IPCA+11%). Caixa chegou a R$ 52,1 Mi (27,9% do PL) — patamar elevado para um fundo de papel cuja função é alocar em CRIs...
Concentração em loteamento e multipropriedade
Loteamento 14,5% + multipropriedade/time sharing 3,4% + residencial em término de obra 28,3% totalizam ~46% da carteira em segmentos sensíveis à liquidez do mercado imobiliário pul...
Liquidez baixa — R$ 451 mil/dia
Volume médio diário de R$ 451 mil coloca o KIVO11 entre os FIIs de papel pouco líquidos do mercado. Posições acima de R$ 100 mil já consomem 2-3 dias úteis de volume médio sem mover preço. Para investidor institucional ou patrimônio relevante, a saída exigirá ...
Reserva acumulada de R$ 57 Mi protege DPS por ~3 anos
Lucros acumulados de R$ 57,262 Mi no balanço dez/2025 (após distribuição) equivalem a ~R$ 25,76/cota retidos. Mesmo no cenário extremo de lucro contábil zerar, essa reserva sustenta o DPS atual (R$ 10,56/ano) por
Sustentabilidade dos dividendos
O fundo está em payout 125% — distribui mais do que gera. O lucro contábil de 2025 foi R$ 19,9 Mi mas a distribuição foi de R$ 24,9 Mi. A diferença vem da reserva de R$ 57 Mi em lucros acumulados — combus

Sobre a gestora
A Kilima Gestão de Recursos (CNPJ 34.877.615/0001-12) foi autorizada pela CVM em abr/2020 e atua no segmento de FIIs em parceria com a Monte Bravo Asset — o relatório geren...
Ver a análise completa da gestora Kilima Gestão de Recursos (parceria Monte Bravo Asset) →

Conclusão
O KIVO11 entrega um DY real de 17% isento de IR sobre uma cota descontada (P/VP 0,72) — não é amortização nem distorção contábil. A distribuição mensal de R$ 0,86–1,14 vem de uma carteira de 29 CRIs com taxa média
O ponto crítico da tese é o payout 125% em 2025: distribuição R$ 24,9 Mi superou o lucro contábil R$ 19,9 Mi. A reserva acumulada (R$ 25,76/cota) sustenta o gap por 2-3 anos, mas o ponto de inflexão é o esgotamento — quando acabar, o DPS sustentável cai par
O risco não-óbvio é a ressalva da PwC em dois exercícios consecutivos sobre o investimento no FII InVista BBP (6,8% do PL) — não é fraude detectada, mas é rastreabilidade contábil questionada. Somado aos 3,2% do PL em CRIs inadimplentes (Starbucks, Ekko, Olim