Maior FII de papel CDI+ do Brasil — gestão Kinea/Itaú desde 2012
Segmento: FII de Papel — CRI pós-fixados (CDI+) · Cotação R$ 106,6 · P/VP 1,0398 · VP/cota R$ 102,52 · Patrimônio R$ 10,98 Bi · 578.802 cotistas · 88 ativos
O KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários FII Resp. Limitada) é um fundo imobiliário do segmento FII de Papel — CRI pós-fixados (CDI+). Maior FII de papel CDI+ do Brasil — gestão Kinea/Itaú desde 2012
Financia escritórios, shoppings e galpões cobrando juros atrelados ao CDI e distribui a renda todo mês, isento de IR.
Esta página é a ficha do KNCR11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Kinea Investimentos (Grupo Itaú Unibanco).
A Kinea Investimentos Ltda. (CNPJ 08.604.187/0001-44) é a gestora de recursos do Grupo Itaú Unibanco, fundada em 2007 e considerada uma das maiores e mais respeitadas plataformas de gestão de fundos imobiliários do Brasil. Em FIIs de papel, a Kinea soma R$ 27,8 bilhões em AUM distribuídos em 7 fundos — KNCR11 (R$ 11,0 bi), KNIP11 (R$ 7,5 bi, IPCA+), KNHY11 (R$ 3,1 bi, IPCA+ high yield), KNUQ11 (R$ 2,2 bi), KNHF11 (R$ 2,0 bi multiestratégia), KNSC11 (R$ 1,8 bi mistos) e KCRE11 (R$ 0,3 bi parceria com a Creditas).
A administração é da Intrag DTVM Ltda. (CNPJ 62.418.140/0001-31, Itaú Unibanco), com custódia na própria estrutura do Itaú e auditoria pela PricewaterhouseCoopers. Essa integração vertical Kinea + Intrag + Itaú Custódia garante acesso privilegiado a originação de CRIs, especialmente nas grandes operações de financiamento imobiliário corporativo (Brookfield BR12, JHSF Malls, Even Estoque, MRV pro-soluto). O KNCR11 atravessou pandemia, ciclo Selic 13,75% (2022-2023) e Selic 15% (2025-2026) sem registrar um único evento de default em sua carteira de CRI — track record raro no segmento.
Ver a análise da gestora Kinea Investimentos (Grupo Itaú Unibanco) →
Carteira de 88 CRIs (R$ 8,84 bi) + 1 FII (R$ 155 mi) + LCI (R$ 1,57 bi) + Caixa (R$ 855 mi). Predominância CDI+ MTM 2,05% com prazo médio 4 anos e zero default desde IPO.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| cri-26B4409996 | — | 3,9% | — |
| cri-19E0322333 | — | 3,0% | — |
| cri-22G0282370 | — | 2,8% | — |
| cri-24B1669805 | — | 2,7% | — |
| cri-25A2619772 | — | 2,8% | — |
| cri-17I0141606 | — | 2,7% | — |
| cri-17I0141643 | — | 2,7% | — |
| cri-22G0282332 | — | 2,5% | — |
| cri-22G0282297 | — | 2,2% | — |
| cri-22G0282284 | — | 2,0% | — |
| cri-23H1250138 | — | 1,9% | — |
| cri-19L0882476 | — | 1,9% | — |
| cri-26C3703914 | — | 1,8% | — |
| cri-22G0282145 | — | 1,7% | — |
| cri-25B3552756 | — | 1,6% | — |
| cri-25H3372118 | — | 1,5% | — |
| cri-23J2266232 | — | 1,4% | — |
| cri-22F1035289 | — | 1,4% | — |
| cri-25F2703942 | — | 1,4% | — |
| cri-25B3552755 | — | 1,3% | — |
| cri-24E1127893 | — | 1,2% | — |
| cri-25F2307094 | — | 1,2% | — |
| cri-24C1475908 | — | 1,1% | — |
| cri-25L3091365 | — | 1,1% | — |
| cri-20J0812325 | — | 1,1% | — |
| cri-22F0658610 | — | 1,0% | — |
| cri-23I1740395 | — | 1,0% | — |
| cri-25L2633387 | — | 1,0% | — |
| cri-22A0118041 | — | 1,0% | — |
| cri-19F0923004 | — | 1,0% | — |
| cri-23F2335074 | — | 0,9% | — |
| cri-19A1316808 | — | 0,9% | — |
| cri-16C0208472 | — | 0,9% | — |
| cri-20A0797060 | — | 0,8% | — |
| cri-24L2330958 | — | 0,8% | — |
| cri-25D2075129 | — | 0,8% | — |
| cri-24C1886299 | — | 0,8% | — |
| cri-25C4767379 | — | 0,8% | — |
| cri-24C1886292 | — | 0,8% | — |
| cri-15L0736524 | — | 0,8% | — |
HHI 0,0395 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por indexador | CDI+ (HG) 77,8% · %CDI (LCI/Caixa) 22,1% · IPCA+ 0,2% · PreFixado 0,1% |
A cota negocia a R$ 106,72 contra VP de R$ 102,36, prêmio de 4,3%. Esse ágio reflete: (i) a confiança histórica do mercado na gestão Kinea (zero default em 13 anos); (ii) a liquidez superior (R$ 22 Mi/dia); e (iii) o flight-to-quality em um cenário ainda volátil. Comparado aos pares (mediana P/VP 0,98), o prêmio é justificável, mas não há margem de barganha — quem entra hoje paga acima do valor patrimonial.
último fechamento R$ 106,6 · mínima histórica R$ 63,50 · máxima R$ 117,80 · valor patrimonial por cota R$ 102,52.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 22.410.000 · média de 12 meses de R$ 18.000.000.
Liquidez excepcional — R$ 22,4 mi/dia coloca o KNCR11 entre os 5 FIIs mais líquidos da bolsa. Posição de R$ 1 milhão liquida em ~0,2 dias úteis (poucas horas) sem mover preço.
O KNCR11 nasceu em outubro de 2012 como um dos primeiros FIIs de papel CDI+ do Brasil, sob a gestão pioneira da Kinea Investimentos, braço de gestão de recursos do Grupo Itaú Unibanco. Em 13 anos e meio, atravessou o ciclo Selic 14,25% → 2% → 13,75% → 15% → 14,75% sem registrar um único evento de default em sua carteira de CRI — algo raro no segmento. Realizou 12 emissões públicas ao longo desse período, partindo de algumas centenas de milhões para o atual R$ 10,96 bilhões de PL, mantendo-se sempre como o maior FII de papel pós-fixado do mercado.
A trajetória é marcada por consistência institucional rara: mesma gestora desde o IPO (Kinea), mesmo administrador (Intrag/Itaú), mesmo custodiante (Itaú), e taxa de administração inalterada de 1,00% a.a. — sem performance. A 12ª emissão (encerrada em fev/2026) captou R$ 3,2 bilhões, sinal claro de confiança do mercado mesmo num momento em que o ciclo de juros começa a inverter. Com o início do afrouxamento monetário em mar/2026 (Selic 15% → 14,75%), o fundo entra numa fase em que a tese mudará de captura de Selic alta para qualidade de gestão, originação proprietária e disciplina na alocação dos R$ 2,4 bilhões de caixa+LCI em estágio final de diligência.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fundo constituído em 02/08/2012 sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado, administrado pela Intrag DTVM (Itaú Unibanco) e gerido pela Kinea Investimentos. |
| IPO | Início das operações em 23/10/2012 (registro CVM em 15/10/2012). A 1ª emissão de cotas a R$ 100,00 marcou a entrada da Kinea no mercado de FIIs de papel pós-fixado. |
| EMISSÕES INICIAIS | Sequência de emissões nos primeiros 5 anos (2ª, 3ª, 4ª e 5ª emissões) que levaram o fundo de cerca de R$ 200 milhões para mais de R$ 2 bilhões de PL, consolidando-o como o maior FII de papel CDI+ do mercado. |
| 6ª e 7ª EMISSÕES | Continuidade do ciclo de captação aproveitando a queda da Selic (de 14,25% em 2016 para 6,50% em 2018). PL ultrapassa R$ 4 bilhões. Em out/2018 ocorre alteração relevante no regulamento. |
| PANDEMIA | Selic em mínima histórica (2,00% em ago/2020) impactou o DY do fundo (CDI+2% em CDI 2% gera ~4% a.a. nominal). Cota chegou a deságio de até 12% sobre VP no auge da volatilidade. Carteira atravessou a pandemia sem nenhum default. |
| CICLO DE ALTA SELIC | Recuperação forte do DY com a alta da Selic (de 2% para 13,75% em 2022). Distribuição mensal sobe para R$ 1,00-1,15/cota. KNCR11 volta a negociar com prêmio sobre VP por ser uma das melhores opções para capturar a Selic alta. |
| 10ª EMISSÃO | 10ª emissão entre 11/06/2024 e 28/06/2024 captou R$ 780,8 milhões. PL salta para R$ 6,55 bi (jun/2024) com 6,62 milhões de cotas e mais de 350 mil cotistas. |
| 11ª EMISSÃO | 11ª emissão iniciada em 04/11/2024 e encerrada em 29/04/2025, captando R$ 1.187,9 milhões. PL alcança R$ 7,79 bi em 30/06/2025. Adaptação à Resolução CVM 175/2022 também é concluída no exercício. |
| RESPONSABILIDADE LIMITADA | Fundo passa a denominar-se 'Kinea Rendimentos Imobiliários FII Responsabilidade Limitada' (anteriormente apenas 'FII'), sob nova classe única de cotas e regulamento adaptado à CVM 175. |
| PICO DE DY | Selic em 15% gera o melhor patamar histórico de distribuição: R$ 1,33-1,35/cota mensal entre jul-out/2025 (134% do CDI gross-up em ago/2025). Carteira segue sem eventos negativos de crédito mesmo com aperto monetário. |
| 12ª EMISSÃO | 12ª emissão de cotas encerrada em 02/03/2026 com captação de R$ 3.185,2 milhões (subscrição de 30,58 milhões de cotas). PL ultrapassa R$ 10,95 bi e o número de cotistas chega a 542 mil. Anúncio publicado em 02/03/2026. |
| INÍCIO DO CICLO DE QUEDA | Copom corta a Selic em 0,25 p.p. para 14,75% em meados de março/2026. Distribuição cai para R$ 1,15/cota (109% do CDI gross-up). Investimentos novos de R$ 320,5 Mi em CRI no mês (Brookfield Passeio Paulista, VISC BH Shopping, Huma CD Santana, Crediblue 159). |
| ATUAL | Cota negocia a R$ 106,72 (P/VP 1,04) em 08/05/2026. Carteira de 88 CRIs em CDI+2,05% MTM, 14,3% LCI e 7,8% caixa. 542 mil cotistas, R$ 22,4 Mi de liquidez diária. Reserva acumulada: R$ 0,25/cota. Provento abril/2026 anunciado: R$ 1,10/cota (pgto 14/05/2026). |