Blue chip tijolo híbrido (lajes AAA + logística AAA) da Kinea/Itaú — 15+ anos, 19 imóveis, R$ 4,61 Bi de PL
Segmento: Tijolo Híbrido — Lajes Corporativas AAA + Logística AAA · Cotação R$ 155,48 · P/VP 0,9516 · VP/cota R$ 163,38 · Patrimônio R$ 4,61 Bi · 313.347 cotistas · 19 ativos
O KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária - FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo Híbrido — Lajes Corporativas AAA + Logística AAA. Blue chip tijolo híbrido (lajes AAA + logística AAA) da Kinea/Itaú — 15+ anos, 19 imóveis, R$ 4,61 Bi de PL
Aluga escritórios de alto padrão em SP/BH e galpões logísticos para grandes empresas (Renner, Kimberly Clark, Bunge) e distribui o aluguel mensal isento de IR, com gestão ativa da Kinea/Itaú. Fique atento: a vacância financeira voltou a subir (5,24%) e o resultado operacional recorrente (~R$0,93/cota) ainda não cobre o dividendo de R$1,10 — o fundo tem reserva de R$79,5 Mi para sustentar a distribuição.
Esta página é a ficha do KNRI11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Kinea Investimentos Ltda. (Grupo Itaú Unibanco).
A Kinea Investimentos Ltda. (CNPJ 08.604.187/0001-44) é a gestora de recursos do Grupo Itaú Unibanco, uma das maiores e mais respeitadas casas de investimentos do Brasil. Sede na Rua Minas de Prata 30 (Itaim Bibi, São Paulo), a Kinea gere mais de R$ 100 bilhões em diferentes classes de ativos, sendo referência no segmento de FIIs com o portfólio que inclui KNRI11, KNCR11, KNHY11, KNIP11, KNSC11, KNSD11, KNRC11 e KFOF11.
O KNRI11 é o produto inaugural da franquia de FIIs da Kinea (agosto/2010) — portanto a vitrine histórica da gestora em tijolo. A administração é feita pela Intrag DTVM Ltda. (também do grupo Itaú, CNPJ 62.418.140/0001-31), com custódia no Itaú. Auditoria Ernst & Young e avaliação patrimonial pela Colliers International (data base jun/2025). O conjunto é um dos mais sólidos institucionalmente do universo de FIIs brasileiros, com track record de 15+ anos, 8 emissões bem-sucedidas integralmente subscritas, rentabilidade total acumulada de 405,46% desde a 1ª emissão (vs 277,64% do CDI no período — 146,04% do CDI em 15 anos) e gestão ativa demonstrada nas vendas de Athenas (TIR 16%) e Jundiaí IP (TIR 11%) em 2025/26.
Ver a análise da gestora Kinea Investimentos Ltda. (Grupo Itaú Unibanco) →
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Rochaverá Torre Crystal | Av. Nações Unidas, 14.171 — Chucri Zaidan, São Paulo/SP | 16,1% | 0,9673% |
| Rochaverá Torres Ebony e Marble | Av. Nações Unidas, 14.171 — Chucri Zaidan, São Paulo/SP | 4,4% | 0,9693% |
| Diogo Moreira 184 (Bunge) | Rua Diogo Moreira, 184 — Pinheiros, São Paulo/SP | 7,4% | 1,0% |
| Edifício Madison | Rua Gomes de Carvalho, 1.195 — Vila Olímpia, São Paulo/SP | 2,9% | 1,0% |
| Edifício Bela Paulista | Avenida Paulista, 2.421 — São Paulo/SP | 2,2% | 1,0% |
| Edifício São Luiz — Torre IV | Av. Juscelino Kubitschek, 1.830 — Itaim Bibi, São Paulo/SP | 4,3% | 1,0% |
| Edifício Joaquim Floriano | Rua Joaquim Floriano, 913 — Itaim Bibi, São Paulo/SP | 1,6% | 0,7856% |
| Edifício Biosquare (em desenvolvimento — 88% físico) | Rua dos Pinheiros, 701 — Pinheiros, São Paulo/SP | 7,0% | — |
| Boulevard Corporate Tower | Av. dos Andradas, 3.000 — Belo Horizonte/MG | 5,3% | 1,0% |
| Edifício Lagoa Corporate | Rua Humaitá, 275 — Humaitá, Rio de Janeiro/RJ | 5,2% | 0,7662% |
| Edifício Botafogo Trade Center | Rua Prof. Álvaro Rodrigues, 352 — Botafogo, Rio de Janeiro/RJ | 2,1% | 0,7453% |
| Edifício Buenos Aires Corporate | Rua Buenos Aires, 15 — Centro, Rio de Janeiro/RJ | 0,8% | 0,1485% |
| CD Cabreúva (Lojas Renner) | Rod. Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, km 82 — Cabreúva/SP | 15,7% | 1,0% |
| CD Pouso Alegre | Rodovia Fernão Dias, km 863 — Pouso Alegre/MG | 7,0% | 1,0% |
| CD Mogi das Cruzes (Kimberly Clark) | Rodovia Mogi-Dutra, 11.100 — Mogi das Cruzes/SP | 5,7% | 1,0% |
| CD Santa Cruz (Lojas Renner) | Estrada da Lama Preta, 2.805 — Santa Cruz, Rio de Janeiro/RJ | 4,0% | 1,0% |
| CD Itaqua (Marisa) | Rua do Níquel, 205 — Itaquaquecetuba/SP | 2,9% | 1,0% |
| CD Global Jundiaí (Foxconn / Habasit) | Avenida Caminho de Goiás, 100 — Jundiaí/SP | 2,8% | 1,0% |
| CD PIB Sumaré (100% vago) | Avenida Parque Industrial, 580 — Sumaré/SP | 0,4% | 0,0% |
HHI 0,0835 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | SP 73,2% · MG 12,3% · RJ 12,2% |
| Por locatário | Lojas Renner 19,7% · BASF 8,0% · CTEEP 8,0% · Bunge 7,4% · Empresa do setor de consumo 7,0% · Kimberly Clark 5,7% |
| Por indexador | IPCA 70,3% · IGP-M 29,7% |
| Por tipo de contrato | Típico 53,0% · Atípico/BTS 46,9% |
A cota fechou 01/06/2026 a R$ 158.21 contra VP de R$ 163.15, desconto de ~3%. Em mar/26 o fundo chegou a operar com ágio (R$ 167,98) — o recuo recente devolveu a oportunidade de entrar abaixo do VP em um blue chip institucional, situação rara em 15 anos de histórico. Mesmo assim, o KNRI11 segue mais caro que muitos pares de tijolo descontados (P/VP <0,90), refletindo o prêmio de qualidade da gestão Kinea/Itaú. O upside no curto prazo depende da entrega do Biosquare (1S26), continuidade da reciclagem e normalização da vacância do RJ.
último fechamento R$ 155,48 · mínima histórica R$ 119,31 · máxima R$ 200,00 · valor patrimonial por cota R$ 163,38.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 8.699.224 · média de 12 meses de R$ 6.066.757.
Liquidez excelente — R$ 8.70 mi/dia em 21d, sustenta posições institucionais. Investidor de varejo move qualquer tamanho sem distorção de preço.
O KNRI11 é uma das mais longevas e bem-sucedidas franquias de FII do mercado brasileiro. Desde o IPO em agosto/2010, acumulou rentabilidade total de 405,46% na 1ª emissão (vs CDI 277,64% — 146,04% do CDI) e 23,39% na 8ª emissão (vs CDI 22,65% — 103,29% do CDI). Passou por 8 emissões bem-sucedidas, um desdobramento (jun/2014), e construiu uma carteira de R$ 4,61 Bi em 19 propriedades AAA, com 150+ inquilinos de primeira linha.
O ciclo atual é de reciclagem ativa de portfólio: em 2025/2026 a Kinea vendeu Edifício Athenas (R$ 95 Mi, TIR 16%) e Jundiaí Industrial Park (R$ 255 Mi, TIR 11%) capturando R$ 121 Mi em ganho de capital, enquanto aumentou participação no Rochaverá Crystal e avança na entrega do Biosquare (88% físico em fev/26, Habite-se mar/26). A estratégia é clara: realizar ativos maduros, redirecionar capital para oportunidades de maior potencial e manter o DY crescente via valorização composta. Com 7ª maior participação no IFIX, é um case de FII institucional de alta qualidade — hoje com a janela rara de entrar próximo ao VP em um blue chip.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | Fundo constituído em 11/08/2010 como Kinea Renda Imobiliária - FII. 1ª emissão em 15/09/2010 a R$ 100,58/cota (valor ajustado pós-desdobramento), encerrada em 20/10/2010 com 258.979 cotas. Foi o FII pioneiro em estratégia de renda híbrida escritórios + logística no Brasil. |
| 2ª, 3ª e 4ª EMISSÕES | 2ª emissão 08/07/2011 a R$ 112,86/cota. 3ª em 13/01/2012 a R$ 122,80/cota (333.755 novas cotas). 4ª em 01/02/2013 a R$ 163,43/cota (607.500 novas cotas). Aceleração de aquisições — CD Mogi das Cruzes (Kimberly Clark), Madison, Joaquim Floriano, Edifício Athenas. |
| DESDOBRAMENTO 10:1 | Desdobramento de cotas na proporção de 10 novas cotas para cada 1 existente, em 02/06/2014, tornando o KNRI11 mais acessível ao investidor pessoa física e ampliando significativamente a base de cotistas para o varejo. |
| 5ª EMISSÃO | 5ª emissão em 21/07/2017 a R$ 144,48/cota, encerrada em 31/08/2017 com subscrição integral. |
| 6ª EMISSÃO | 6ª emissão em 05/04/2019 a R$ 144,36/cota, encerrada em 28/06/2019. Recursos aplicados em aquisições, incluindo Boulevard Corporate Tower (BH) com Google e WeWork como inquilinos. |
| 7ª EMISSÃO + CD CABREÚVA | 7ª emissão em 01/01/2021 a R$ 156,68/cota encerrada em 13/05/2021 com 556.319 novas cotas. Em 27/08/2021 entrega do CD Cabreúva — maior galpão do portfólio (178.730 m² ABL, R$ 722 Mi de avaliação, 100% atípico com Lojas Renner). Financiado via CRI de R$ 100 Mi a IPCA + 7,25% vencendo em mar/2036. |
| 8ª EMISSÃO (R$ 652 Mi) | 8ª emissão em 26/04/2024 a R$ 159,54/cota, encerrada em 28/06/2024 com R$ 652 Mi captados — uma das maiores emissões da história do fundo. Recursos destinados à aquisição da participação adicional (13%) na Torre Crystal (Rochaverá), CD Itaqua e Edifício Biosquare em desenvolvimento. |
| VENDA ED. ATHENAS | Venda do Edifício Athenas (Pinheiros/SP) por R$ 95 Mi, com lucro de R$ 44,1 Mi (R$ 1,56/cota), TIR de 16% a.a. (167% do CDI no período). Recebimento em 3 parcelas (40% à vista, 40% em 12 meses, 20% em 24 meses). Incremento recorrente de R$ 0,03/cota no DPS. |
| VENDA JUNDIAÍ I.P. | Venda de 90% do Jundiaí Industrial Park por R$ 255 Mi, com lucro de R$ 77 Mi (R$ 2,73/cota), TIR de ~11% a.a. (123% do CDI líquido). Recebimento 60% à vista + 20% em jul/26 + 20% em jan/27. Incremento recorrente de R$ 0,07/cota a partir de mar/26. |
| BIOSQUARE 88% + EXPANSÃO BV | Edifício Biosquare (Pinheiros/SP) atinge 88% de avanço físico, com Habite-se previsto para março/2026 e entrega no 1S2026. Torre corporativa integralmente pré-locada para multinacional global de tecnologia. 3 das 4 lojas do varejo pré-locadas para Ráscal, Starbucks e Pobre Juan. Volume total aportado R$ 323,1 Mi com alavancagem R$ 195,3 Mi via Bradesco (TR + 9,50%). Em paralelo, Banco Votorantim c |
| ATUAL | KNRI11 fecha 01/06/2026 com cota R$ 158,21 — 3% abaixo do VP de R$ 163,15 (P/VP 0,97). PL de R$ 4,60 Bi (R$ 4.601.415.318,82), 19 imóveis (12 lajes + 7 galpões), 308.643 cotistas, agora 8ª posição no IFIX (2,922%). Vacância física melhorou para 4,09% e financeira para 5,39% (de 4,20%/5,41% em abr/26), após conclusão da expansão da CBRE (140 m² na Torre Crystal) e locação de 3 conjuntos da Senner S |