Gestão Patria - VBI Asset Management (em processo de incorporação pelo HGLG11)
Segmento: Tijolo - Logística (Galpões AAA Last Mile e Industrial) · Cotação R$ 98,49 · P/VP 0,8181 · VP/cota R$ 120,39 · Patrimônio R$ 1,94 Bi · 124.371 cotistas · 10 ativos
O LVBI11 (VBI Logístico - Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo - Logística (Galpões AAA Last Mile e Industrial). Gestão Patria - VBI Asset Management (em processo de incorporação pelo HGLG11)
É dono de 10 galpões logísticos de alto padrão alugados a grandes empresas como Amazon, Ambev e DHL, que pagam aluguel mensal repassado como renda isenta para pessoa física. Fique atento: o fundo está em processo de incorporação pelo HGLG11 e deixará de existir de forma independente.
Esta página é a ficha do LVBI11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Patria - VBI Asset Management Ltda..
A Patria - VBI Asset Management Ltda. (CNPJ 38.300.262/0001-44) é o resultado da aquisição da VBI Real Estate pela Patria Investimentos e da posterior fusão com a área de Real Estate da própria Patria, formando hoje a maior gestora independente de FIIs do Brasil: mais de R$ 38 bilhões sob gestão em Real Estate, mais de 30 FIIs listados na B3, 3 FIIs no ambiente CETIP, além de fundos exclusivos. A Patria é uma das maiores gestoras de investimentos alternativos da América Latina (R$ 289+ bilhões totais sob gestão) e atua há 37+ anos em alternativos.
A administração permanece com a BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM (desde a constituição em mai/2018), com escrituração também pela BTG. A integração das equipes VBI + Patria Real Estate trouxe ganhos de escala — incluindo a capacidade de orquestrar a consolidação dos fundos logísticos (HGLG + LVBI + PATL + ativos Brookfield) em um único mega-fundo de R$ 10 bi de PL, que será o maior FII do Brasil. A governança é institucional, com auditoria de Big Four e relatórios gerenciais consistentes ao longo de 7+ anos de histórico do LVBI.
Ver a análise da gestora Patria - VBI Asset Management Ltda. →
10 galpões logísticos AAA em 4 estados — 517.964 m² ABL, vacância 0%, WAULT 3,9 anos, 38 locatários âncora globais
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Extrema/MG | Extrema/MG (Polo logístico Sul de Minas, próximo a SP) | 22,4% | 1,0% |
| SBC/SP | São Bernardo do Campo/SP (last mile metrópole) | 15,2% | 1,0% |
| Aratu/BA | Polo Industrial Aratu, Bahia | 12,5% | 1,0% |
| Jandira/SP | Jandira/SP (Região Metropolitana de SP) | 10,0% | 1,0% |
| Betim/MG | Betim/MG (polo automotivo) | 9,6% | 1,0% |
| Araucária/PR | Araucária/PR (polo logístico Curitiba) | 8,1% | 1,0% |
| Cajamar/SP | Cajamar/SP (Grande SP — last mile) | 6,6% | 1,0% |
| Mauá/SP | Mauá/SP (ABC paulista — last mile) | 6,2% | 1,0% |
| Itapevi/SP | Itapevi/SP (Grande SP) | 5,4% | 1,0% |
| Pirituba/SP | Pirituba — Zona Norte de São Paulo (last mile city) | 3,9% | 1,0% |
HHI 0,115 — media.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 80,0% · Nordeste 12,5% · Sul 8,1% |
| Por locatário | DHL 14,0% · Amazon 10,0% · AMBEV 10,0% · Scania 10,0% · Magazine Luiza 5,0% · Interbrand Foods 6,0% |
| Por indexador | IPCA 69,0% · IGP-M 31,0% |
| Por tipo de contrato | tipico 69,0% · atipico 31,0% |
| Por classe de ativo | A 95,0% · B 5,0% |
Cota de mercado a R$ 108,70 contra valor patrimonial de R$ 120,34 = desconto de 9,7% (P/VP 0,90x). Mais barato que em fev/26 (P/VP 0,93x).
O IFIX logística negocia a P/VP 0,94x e o IFIX geral a 0,93x — LVBI11 está descontado vs setor (~4-5 p.p. abaixo do peer logístico) e vs índice amplo.
Em portfólio com vacância 0,0%, WALE 3,9 anos, 10 ativos AAA e incorporação aprovada com HGLG11, o desconto não reflete fundamento — reflete arbitragem técnica pendente de aprovação CVM.
último fechamento R$ 98,49 · mínima histórica R$ 84,88 · máxima R$ 141,00 · valor patrimonial por cota R$ 120,39.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 3.000.000 · média de 12 meses de R$ 3.500.000.
Liquidez alta para tijolo logístico — entre os top 5 do segmento. Posições de R$ 100k saem em horas; R$ 1M sai no mesmo pregão. Compatível com qualquer estratégia, incluindo táticas de swing.
O LVBI11 entrou em operação em nov/2018 com PL de R$ 296 Mi e dois galpões. Em pouco mais de 7 anos, executou um crescimento orgânico ordenado, multiplicou o PL por ~6,5x (R$ 1,94 Bi) e construiu um portfólio AAA de 10 ativos em 4 estados, com 38 locatários âncora globais (Amazon, AMBEV, DHL, Scania, Magazine Luiza). A vacância chegou a zerar em fev/2026 — feito raro no setor logístico brasileiro.
O grande ponto de inflexão é a aquisição da VBI Real Estate pela Patria Investimentos (jul/2024), que transformou o fundo em peça de um movimento maior: a consolidação de toda a plataforma logística da Patria + Brookfield. A AGE de dez/2025 aprovou a incorporação do LVBI pelo HGLG (junto com PATL e ativos Brookfield), criando o maior FII logístico — e o maior FII em geral — do Brasil, com R$ 10 bi de PL e 54 imóveis. Cotistas do LVBI receberão 0,73 cota de HGLG por cada cota de LVBI, o que se traduz em ganho teórico de +8,3% a mercado e +13,9% em renda nominal. Para o investidor de hoje, comprar LVBI é, na prática, antecipar a entrada no HGLG11 com desconto.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fundo constituído em 30/05/2018 como 'Fundo de Investimento Imobiliário - VBI Logístico' pelo BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM. Registro na CVM em 05/07/2018 sob o código 0318026. Gestão pela VBI Real Estate Gestão de Carteiras Ltda. (CNPJ 11.274.775/0001-71). |
| IPO (1ª EMISSÃO) | Início das atividades em novembro/2018 após a 1ª emissão pública. Cota de emissão a R$ 100,00. Estreia em bolsa com 3.030.000 cotas e PL de ~R$ 296 milhões. Ativos iniciais: galpões de Extrema (MG) e Guarulhos (SP). |
| 2ª EMISSÃO | Distribuição pública primária da 2ª emissão a R$ 106,48/cota, somando R$ 400 Mi (3.756.574 novas cotas). Recursos destinados à expansão do portfólio com galpões em SBC, Jandira, Cajamar e ampliação em Extrema. Registro CVM/SRE/RFI/2019/027. |
| EXPANSÃO ACELERADA | Sucessivas emissões expandiram o portfólio para galpões em Aratu/BA, Araucária/PR, Betim/MG, Itapevi/SP e Pirituba/SP, consolidando 10 ativos AAA em 4 estados. Locatários âncora atraídos: Amazon, AMBEV, DHL, Scania, Magazine Luiza, Interbrand. PL ultrapassa R$ 1,5 bilhão. |
| AMADURECIMENTO | Fundo amadurece operacionalmente com geração de caixa estável, distribuição linearizada e aumento da base de cotistas. ADTV se consolida acima de R$ 3 Mi/dia, posicionando o LVBI entre os 5 maiores FIIs logísticos da B3. |
| AQUISIÇÃO PELA PATRIA | A Patria Investimentos conclui a aquisição da VBI Real Estate. A gestora muda de denominação para 'Patria - VBI Asset Management Ltda.' (CNPJ 38.300.262/0001-44), formando a maior gestora independente de FIIs do Brasil (R$ 38+ bi sob gestão em Real Estate). Administrador BTG Pactual permanece inalterado. |
| REAVALIAÇÃO ANUAL | Reavaliação anual dos ativos pela Binswanger Brazil aponta desvalorização de 6,85% (vacância em Mauá, vacância parcial em Cajamar/Itapevi/Aratu e taxas de capitalização +75 bps). PL recua 5,72% em jun/2025 vs maio. Cota patrimonial em R$ 102,85 (jun/25). |
| RECUPERAÇÃO E REAVALIAÇÃO POSITIVA | Locação dos módulos vagos (Mauá com Interbrand, Aratu com Atakarejo, Cajamar/Extrema com novos inquilinos) e nova reavaliação em nov/2025 (em função da AGE) aponta valorização de +2,1% sobre out/25. Mauá +20,6%, Aratu +6,8%. PL volta a crescer. |
| AGE — CONSOLIDAÇÃO APROVADA | Em 03/12/2025, convocada AGE por consulta formal para aprovar a INCORPORAÇÃO DO LVBI PELO HGLG e a alteração do regulamento para não concessão do direito de reembolso em caso de reorganização. A consolidação inclui também o PATL11 e fundos Brookfield, formando o maior FII logístico do Brasil. Aprovada com participação de 27% da base de cotistas. |
| VACÂNCIA ZERO | Entrada da WGL no Cajamar (8.962 m²) e Ollie Cosméticos em Extrema (3.307 m²) leva a vacância física e financeira para 0,0% — primeiro patamar de vacância zero da história do fundo. Receita impactada positivamente pelo fim da carência da Interbrand Foods em Mauá. |
| ATUAL — AGUARDANDO CVM | Cota a R$ 108,70 (P/VP 0,90x, desconto de 9,7% vs VP de R$ 120,34), DY 8,3% a.a. no mercado, 122,8 mil cotistas (queda relevante desde jul/2025 — antecipando efeito técnico da fusão), vacância 0,0% física e financeira, reserva de R$ 0,27/cota (consumiu R$ 0,06 desde fev/26 porque resultado R$ 0,73 ficou abaixo da distribuição R$ 0,75). Guidance de R$ 0,75/cota mantido até o fim do 1S26. Elfa sai e |