(Anteriormente Genial Malls e Malls Brasil Plural — atualmente negociado como PMLL11)
Segmento: Tijolo - Shoppings (Renda Gestão Ativa) · Cotação R$ 103,99 · P/VP 0,88 · VP/cota R$ 118,1 · Patrimônio R$ 2,10 Bi · 136.153 cotistas · 17 ativos
O MALL11 (Patria Malls FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo - Shoppings (Renda Gestão Ativa). (Anteriormente Genial Malls e Malls Brasil Plural — atualmente negociado como PMLL11)
Renomeado para PMLL11 em set/2025 — mesmo fundo, nova gestão Patria-VBI. Dono de cotas em 17 shoppings espalhados por sete estados do Brasil, distribui os aluguéis das lojas como renda mensal isenta de IR. Fique atento: carrega dívida estrutural que pesa enquanto os juros seguem elevados.
Esta página é a ficha do MALL11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Patria - VBI Asset Management Ltda..
A Patria - VBI Asset Management assumiu a gestão do MALL11 em 21/07/2025, quando o ticker passou de MALL11 para PMLL11 e o nome para Patria Malls FII. A casa é o resultado da combinação entre a Patria Investments (maior gestora de alternativos da América Latina, com US$ 60+ bi sob gestão) e a VBI Real Estate (uma das gestoras de RE mais respeitadas do Brasil, com 30+ anos de track record). O grupo atualmente é a maior gestora independente de FIIs do Brasil, com mais de R$ 38 bilhões sob gestão, +30 FIIs listados na B3 e +37 anos de atuação em alternativos.
A administração permanece com o Banco Genial S.A. (CNPJ 45.246.410/0001-55), que assumiu em mai/2023 a função antes prestada pela Genial Investimentos CVM. O auditor independente é a Deloitte Touche Tohmatsu (relatório aprovado em 31/03/2026, sem ressalvas). A combinação de gestora de primeira linha (Patria-VBI) com administrador robusto (Genial) e auditor Big Four é o principal pilar da governança institucional do fundo. A taxa total de gestão e administração é de 0,5% a.a. sobre o valor de mercado — taxa competitiva para o segmento de shoppings.
Ver a análise da gestora Patria - VBI Asset Management Ltda. →
Portfolio de 14 shoppings em 7 estados, ABL detida de 139 mil m2, ocupacao 96,6% (maxima historica), em ciclo agressivo de reciclagem sob gestao Patria-VBI — MOUs em curso para venda Park Sul, compra Taboao+, 5 shoppings VISC e aquisicao RBR Malls.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Madureira Shopping | Estrada do Portela, Madureira, Rio de Janeiro/RJ | 80,0% | 0,95% |
| Maceio Shopping | Av. Comendador Gustavo Paiva, Maceio/AL | 54,2% | 0,99% |
| Rio Anil Shopping | Sao Luis/MA | 45,0% | 0,96% |
| Shopping Park Lagos | Cabo Frio/RJ | 40,0% | 0,98% |
| Boulevard Shopping Feira | Feira de Santana/BA | 30,0% | 0,97% |
| Suzano Shopping | Suzano/SP | 40,0% | 0,98% |
| Shopping Park Sul | Volta Redonda/RJ | 40,0% | 0,95% |
| Campinas Shopping | Campinas/SP | 20,0% | 0,96% |
| Shopping Taboao | Taboao da Serra/SP | 8,0% | — |
| Shopping Metropolitano Barra | Barra da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ | — | — |
| Shopping Caxias | Duque de Caxias/RJ | 18,0% | — |
| Shopping Rio2 | Barra/Rio de Janeiro/RJ | — | — |
| Peninsula Open Mall | Barra/Rio de Janeiro/RJ | — | — |
| Shopping Tacaruna | Recife/PE | 7,0% | — |
HHI 0,082 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Rio de Janeiro (6 ativos) 47,0% · Maceio - AL 17,0% · Sao Paulo (4 ativos) 16,0% · Maranhao - MA 9,0% · Bahia - BA 8,0% · Pernambuco - PE 2,0% |
| Por locatário | Pulverizado em centenas de lojas — 7 operadoras (Allos, Ancar Ivanhoe, ArgoPlan, HBR Realty, Proshopping, Syn, Tmall) 100,0% |
| Por indexador | IPCA (aluguel tipico de varejo) 85,0% · IGP-DI / IGP-M (contratos legados) 15,0% |
A cota negocia a R$ 107,35 contra VP de R$ 117,68, desconto de 9% (recalculado em 15/05/26 — anteriormente registrado como 7%). Desconto razoavel dentro do segmento (mediana IFIX-Shopping ~0,94) e reflete: (i) reavaliacao CBRE de dez/25 ainda sendo absorvida; (ii) incertezas sobre AGE RBR Malls; (iii) risco da 7a emissao a R$ 117,28 (~9% acima da cota); (iv) integracao Patria-VBI ainda em curso. Para o investidor de longo prazo, oferece margem de seguranca relevante.
último fechamento R$ 107,35 · mínima histórica R$ 60,06 · máxima R$ 132,21 · valor patrimonial por cota R$ 118,1.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 9.400.000 · média de 12 meses de R$ 3.700.000.
Liquidez modesta-media para shoppings. ADTV recente (R$ 9,4 Mi/dia) suporta posicoes de R$ 1 Mi sem dificuldade, mas a media 12m (R$ 3,7 Mi) e ~3x menor que XPML11. Base de 129 mil cotistas garante presenca diaria em pregao.
O MALL11/PMLL11 tem trajetória consistente e ascendente desde o IPO em dez/2017. Com o IPO a R$ 100, atravessou a pandemia (com DY caindo para R$ 0,30 em mín. histórica), recuperou-se progressivamente entre 2021-2023, e expandiu PL de R$ 1,1 Bi (2023) para R$ 1,64 Bi (2025), um crescimento de +50% em dois anos via 5ª e 6ª emissões. O ativo passou por duas mudanças de marca (Brasil Plural → Genial Malls em mai/2023, e Genial → Patria Malls em jul/2025), mas o CNPJ e a essência da estratégia permaneceram.
A gestão executou reciclagem de ativos relevante em jan/2026: vendeu 35% do Boulevard Bauru a TIR de 14% a.a. (R$ 91,5 Mi) e investiu R$ 51,1 Mi para subir a participação no Suzano Shopping para 40%, capturando lucro de R$ 0,58/cota e elevando a distribuição mensal de R$ 0,86 para R$ 1,00. A próxima inflexão é a AGE em curso para aprovar a aquisição do RBR Malls FII (Eldorado, Plaza Sul e Pátio Higienópolis em SP) — operação que, se aprovada, elevaria o portfólio para 17 shoppings, com perfil mais premium e alavancagem caindo de 10,2% para 8,3%.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fundo constituído em 19/10/2016 como Malls Brasil Plural FII, na forma de condomínio fechado com prazo indeterminado. Administração inicial pela Genial Investimentos CVM (anteriormente Brasil Plural CVM). Gestora: BRPP Gestão de Produtos Estruturados. |
| IPO | Início das operações em 14/12/2017 com aquisição do Maceió Shopping (54,2% por R$ 170 Mi). Ticker MALL11 a R$ 100,00 por cota. Volume da oferta inicial inclusiva inferior, com captação progressiva nas emissões seguintes. |
| EXPANSÃO PORTFÓLIO | Aquisições estratégicas: Shopping Park Sul (40% por R$ 111 Mi em dez/19), Park Lagos (40% por R$ 92 Mi em dez/19) e Suzano Shopping (25% por R$ 77,5 Mi em nov/19), consolidando a presença em RJ e SP. |
| PANDEMIA / RESILIÊNCIA | COVID-19 fechou shoppings em todo o Brasil. Distribuição mensal caiu para R$ 0,30-0,55 (2020-2021), refletindo descontos de aluguel e queda de ocupação. Recuperação progressiva ao longo de 2021/22, com ocupação voltando para 95%+. |
| EMISSÃO CRI MADUREIRA | Estruturação do CRI Madureira Série 470, no valor de R$ 102,8 milhões, indexado ao IPCA + 6,50% e prazo de 15 anos, para refinanciar a aquisição majoritária do shopping Madureira (80% de participação). |
| REBRANDING 1: GENIAL MALLS | Em AGE de 02/05/2023, aprovada (i) a alteração da denominação social para Genial Malls FII; (ii) a substituição do administrador, que passou da Genial Investimentos CVM para o Banco Genial S.A. — empresa do mesmo grupo. CNPJ e estrutura patrimonial preservados. |
| 5ª e 6ª EMISSÕES | Captação relevante em duas emissões consecutivas. 5ª emissão integralizada em 2024 (R$ 473 Mi, 3.848 mil cotas). 6ª emissão em 2024-2025 (R$ 121 Mi adicionais, 1.007 mil cotas). Cotas emitidas saltam de 9,1 Mi (dez/23) para 13,98 Mi (dez/25). |
| AQUISIÇÃO RIO ANIL + CRIs | Aquisição de 45% do Rio Anil Shopping (São Luís/MA) com financiamento via 3 séries de CRIs: IPCA+7,95% (10 anos), IPCA+7,95% (12 anos) e CDI+1,95% (7 anos), totalizando R$ 65,6 Mi de saldo devedor. |
| REBRANDING 2: PATRIA MALLS | Em 21/07/2025, alteração da denominação para Patria Malls FII e troca do ticker de MALL11 para PMLL11. A gestão passou para a Patria - VBI Asset Management, fruto da combinação Patria/VBI — uma das maiores gestoras de FIIs do Brasil, com R$ 38 bi sob gestão. |
| REAVALIAÇÃO CBRE -4,7% | Reavaliação anual da CBRE indicou desvalorização média de 4,7% nos ativos imobiliários, com Madureira (-13,1%) e Metropolitano Barra (-13,0%) sendo os mais afetados. Ajuste a valor justo de -R$ 86,5 Mi no ano (impacto não-caixa). VP/cota fechou 2025 em R$ 117,32. |
| RECICLAGEM SUZANO/BAURU | Conclusão da operação envolvendo (i) aquisição de 15% adicional do Suzano Shopping por R$ 51,1 Mi (totalizando 40%) e (ii) venda de 35% do Boulevard Shopping Bauru por R$ 91,5 Mi. A transação gerou lucro de R$ 0,58/cota (TIR nominal ~14% a.a.). Distribuição mensal subiu para R$ 1,00. |
| AGE | RBR MALLS | Convocada Assembleia Geral Extraordinária para aprovar (i) a aquisição da totalidade das cotas do RBR Malls FII (que detém Shopping Eldorado, Plaza Sul e Pátio Higienópolis em SP) e (ii) modernização do regulamento (capital autorizado para R$ 30 bi, recompra, fiança/aval, dispensa do direito de reembolso). |
| MOU VISC | 5 SHOPPINGS | Em 16/04/2026, MOU para aquisição de participações em 5 shoppings do VISC11 por R$ 257,1 Mi: 12% do Prudenshopping (Presidente Prudente/SP), 14% do Shopping Granja Vianna (Cotia/SP), 10% do Natal Shopping (Natal/RN), 15% do North Shopping Maracanaú (Maracanaú/CE) e 5% do Shopping Plaza Sul (São Paulo/SP). Yield esperado: 10,4% a.a. nos 2 primeiros anos e cap rate estabilizado 9,4% a.a. Pagamento e |
| RECICLAGEM PARK SUL → TABOÃO | Em 24/04/2026, MOU para venda da totalidade dos 40% do Shopping Park Sul (Volta Redonda/RJ) por R$ 159,5 Mi: R$ 84,1 Mi via permuta por 8,56% adicional do Shopping Taboão (Taboão da Serra/SP) e R$ 75,4 Mi em dinheiro. Lucro de caixa estimado em R$ 13,2 Mi (R$ 0,94/cota) — preço de venda 31% acima do valor investido e 25% acima do laudo de avaliação. Operação reforça a saída do RJ e a tese de conce |
| 7ª EMISSÃO | ATÉ R$ 1,08 BI | Em 13/05/2026, anúncio da 7ª emissão pública (com esforços restritos, voltada a investidores profissionais) de até 8,53 milhões de novas cotas a R$ 117,23 + taxa de distribuição de R$ 0,05 = preço de subscrição de R$ 117,28/cota. Captação base R$ 1 bi, podendo chegar a R$ 1,08 bi com lote adicional de até 8%. Cotistas atuais terão direito de preferência (fator 0,61008319712 por cota detida). Recur |
| AGE APROVA RBR MALLS | Em 01/06/2026, AGE aprovou a aquisição da totalidade das cotas do FII RBR Malls (~R$ 389 Mi via crédito em cotas, sem desembolso de caixa), incorporando ao portfólio Shopping Eldorado, Shopping Pátio Higienópolis (ocupação ~99%, NOI/m² R$ 471, vendas/m² R$ 4.579 — um dos maiores do Brasil) e Plaza Sul em SP. A proposta de aquisição de ativos com conflito de interesse foi rejeitada (quórum mínimo d |
| ATUAL | Cota negocia a R$ 105,67 (P/VP ~0,90, dado VP/cota ~R$ 117,23). Distribuição de R$ 1,00/cota mantida. PL de ~R$ 1,64 bilhão, 132.907 cotistas, 17 shoppings após aprovação da incorporação do RBR Malls na AGE de 01/06/2026. Portfólio ganha Shopping Eldorado, Pátio Higienópolis e Plaza Sul (SP), reduzindo concentração no RJ. |