XP Vista Asset (gestão) + BTG Pactual DTVM (administração). Iniciado em 13/04/2012. CNPJ 97.521.225/0001-25. O FII com mais cotistas pessoa física do Brasil — 1,51 milhão.
Segmento: Híbrido (CRIs 79,1% + FIIs 11,8% + Permutas 8,3%) · Cotação R$ 9,2 · P/VP 0,9935 · VP/cota R$ 9,26 · Patrimônio R$ 5,25 Bi · 1.509.087 cotistas
O MXRF11 (Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário - FII) é um fundo imobiliário do segmento Híbrido (CRIs 79,1% + FIIs 11,8% + Permutas 8,3%). XP Vista Asset (gestão) + BTG Pactual DTVM (administração). Iniciado em 13/04/2012. CNPJ 97.521.225/0001-25. O FII com mais cotistas pessoa física do Brasil — 1,51 milhão.
Empresta dinheiro com garantia imobiliária a dezenas de empresas e distribui os juros todo mês como renda isenta de IR
Esta página é a ficha do MXRF11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: XP Vista Asset Management Ltda..
A XP Vista Asset Management Ltda. (CNPJ 16.789.525/0001-98) é a divisão de gestão ativa do grupo XP Inc. — um dos maiores conglomerados de investimentos da América Latina. Herdou o mandato do MXRF11 da XP Gestão de Recursos (gestora original desde o IPO em abr/2012), com a administração migrando gradualmente de XP Investimentos CCTVM para BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM em 2023. A combinação XP na gestão + BTG na administração é das mais conservadoras e líquidas do mercado de FIIs.
O MXRF11 é uma das vitrines da XP Asset em FIIs — tanto pelo porte (R$ 4,31 Bi) quanto pela popularidade (1,40 milhão de cotistas). A equipe mantém portal próprio (mxrf.xpasset.com.br), canal de RI ativo ([email protected]) e divulga Relatórios Gerenciais robustos (>30 páginas/mês). A auditoria é da Ernst & Young e a coordenação líder da 11ª emissão foi do próprio BTG Pactual. Por comparação com peers, a nota de gestão é 8,0/10 — gestora sólida executando mandato há 14 anos sem grandes escândalos, mas com histórico de emissões frequentes (11 ao todo) que diluem parte do retorno.
Fundo de papel/CRI puro com book complementar de FIIs táticos (11,8%) e permutas financeiras em SP (8,3%)
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| cri-birmann32 | — | 3,6% | — |
| cri-helbor-libano | — | 3,1% | — |
| cri-arcelor-mittal | — | 3,0% | — |
| cri-uberlandia-femsa | — | 2,8% | — |
| cri-csn | — | 2,6% | — |
| cri-assai-guaruja | — | 2,1% | — |
| cri-rio-ave | — | 2,1% | — |
| cri-mercadolivre | — | 1,8% | — |
| cri-prevent-senior | — | 1,7% | — |
| cri-urbplan | — | 0,0% | — |
| cri-arquiplan | — | 0,7% | — |
| cri-aiz-pesa | — | 1,4% | — |
| Guardian Real Estate | — | 3,0% | — |
| LPL Properties | — | 2,7% | — |
| Unidades Helbor (FII estoque residencial, CDI+2,50%) | — | 1,0% | — |
| MCLO11 | — | 0,9% | — |
| XP Hotéis Sub | — | 0,8% | — |
| Outros FIIs (VVMR11, SPVJ11, MANA11, GAME11, TELM11 e demais) | — | 3,3% | — |
| Book de Permutas — 13 projetos em SP | — | 8,3% | — |
| Disponibilidades + Fundos RF | — | 2,4% | — |
HHI 0,0145 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por indexador | IPCA 61,6% · CDI 6,9% · Pré/IGP-M/Vencidos 10,7% · FII/Permuta/Outros 20,9% |
A cota negocia a R$ 9,80 contra VP de R$ 9,37 (mar/2026), representando ágio de 4,6%. É atípico em fundos de papel — a mediana do setor negocia com desconto de 3-15%. O prêmio reflete: (i) base de 1,40 milhão de cotistas com demanda recorrente; (ii) liquidez diária altíssima (R$ 14 Mi); (iii) track record de 14 anos de distribuição estável; e (iv) efeito marca XP na distribuição de varejo. O investidor paga pela previsibilidade, mas abre mão de margem de segurança.
último fechamento R$ 9,2 · mínima histórica R$ 7,60 · máxima R$ 14,78 · valor patrimonial por cota R$ 9,26.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 14.065.150 · média de 12 meses de R$ 13.086.770.
Liquidez excepcional — entre as 10 maiores do mercado de FIIs. R$ 1 Mi sai em <1 dia, R$ 10 Mi em ~3,5 dias úteis. Investidores grandes não enfrentam impacto relevante de preço.O MXRF11 é um caso emblemático de FII que cresceu junto com a popularização dos fundos imobiliários no Brasil. Lançado em 13/04/2012 como fundo pequeno de gestão ativa da XP, com cota de R$ 100 e distribuições semestrais, virou a partir de 2019-2020 a principal porta de entrada do varejo no universo de FIIs. A combinação cota baixa (~R$ 10), dividendo mensal estável (R$ 0,09-0,12 há anos) e plataforma XP massificou a base de cotistas — que saltou de alguns milhares para 1,40 milhão em 2026, fenômeno único no varejo brasileiro.
Em termos de estrutura, a gestão passou da XP Gestão de Recursos para XP Vista Asset Management e a administração migrou de XP Investimentos CCTVM para BTG Pactual DTVM (consolidada em 2023). O fundo fez 11 emissões primárias entre 2012 e 2025 — a 11ª (out-nov/2025) captou apenas R$ 218 Mi de R$ 1 Bi pretendido, primeira sub-captação relevante. O exercício 2025 foi o melhor da história: lucro líquido R$ 675,8 Mi (ROE 16,3%), revertendo o MtM negativo de 2024. O MXRF11 é um FII que amadureceu junto com o mercado e hoje é benchmark de liquidez e estabilidade — mas perdeu a margem de segurança com o ágio sustentado sobre o VP.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | Maxi Renda FII inicia operações em 13/04/2012 como FII de gestão ativa com cota a R$ 100,00. Administração XP Investimentos CCTVM e gestão XP Gestão de Recursos. Custódia Oliveira Trust DTVM. Benchmark inicial: NTN-C 6 anos. Taxa de administração 0,46% a.a. + performance fee 30% sobre excedente ao benchmark (distribuída semestralmente). |
| CONSOLIDAÇÃO INICIAL | Primeiros anos de operação como fundo diversificado em renda imobiliária — participações em SPEs, CRIs, ações em empreendimentos. Posições históricas em Alameda Lorena (SP), Haus Jardins, Casa Jardim Itaverá e outros imóveis em estoque para venda. Fundo ainda pequeno, com gestão ativa proprietária da XP. |
| DESDOBRAMENTO + DISTRIBUIÇÃO MENSAL | Desdobramento de cotas em 2017 (1:10 — de R$ 100 para R$ 10) e transição para distribuição mensal. PL de R$ 242 Mi em mar/2017 cresce para R$ 302 Mi em dez/2018. Foco se consolida em CRIs e operações estruturadas. |
| EXPANSÃO E POPULARIZAÇÃO | A XP inicia campanha de distribuição massiva do MXRF11 como porta de entrada do varejo nos FIIs, alavancada pela plataforma XP Investimentos. Sucessivas emissões em 2019-2020 (Prospectos IDs 61093, 77879, 109961) e 2021 multiplicam o PL. DPS estabiliza-se em R$ 0,07-0,09 com extras semestrais. |
| PICO DE DPS | DPS atinge pico em R$ 0,11-R$ 0,12 mensais (2023 com 10 meses pagando R$ 0,11+). PL ultrapassa R$ 2,85 Bi em dez/2023. Carteira de CRIs se solidifica como núcleo da tese. |
| MIGRAÇÃO PARA BTG | A administração migra para o BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM (CNPJ 59.281.253/0001-23) e a gestão consolida-se na XP Vista Asset Management Ltda. (CNPJ 16.789.525/0001-98). Prospectos da 8ª e 9ª emissões formalizam a nova estrutura. |
| 10ª EMISSÃO | 10ª Emissão com volume inicial de R$ 800 milhões (adicional até R$ 1,0 Bi). Preço de Emissão R$ 9,74 + Taxa de Distribuição Primária R$ 0,33 (3,39%) = Preço de Subscrição R$ 10,07. Forte adesão do varejo, captação completa. |
| FECHAMENTO 2024 | Encerramento do exercício com PL R$ 3,94 Bi, 437,32 Mi cotas e VP/cota R$ 9,01. Lucro líquido de apenas R$ 64,9 Mi devido a marcação a mercado negativa: -R$ 274 Mi em CRIs e -R$ 100 Mi em FIIs. Rendimentos distribuídos: R$ 438 Mi. DPS caiu para R$ 0,09 em ago-out/2024. |
| 11ª EMISSÃO (SUB-CAPTAÇÃO) | 11ª Emissão lançada em 24/10/2025 com pretensão de captar R$ 1 Bi (105 milhões cotas a R$ 9,52). Foi subscrito muito abaixo: 22,94 milhões de novas cotas (R$ 217,97 Mi sem Taxa de Distribuição Primária) — apenas ~22% do volume inicialmente ofertado. Sinaliza saturação de demanda no preço atual. |
| FECHAMENTO 2025 (RECORDE) | Encerramento com PL R$ 4,34 Bi, 460,27 Mi cotas e VP/cota R$ 9,42. Lucro líquido EXPLODE para R$ 675,8 Mi (vs R$ 64,9 Mi em 2024) — revertendo MtM negativo: +R$ 79 Mi em CRIs e +R$ 71 Mi em FIIs. Rendimentos distribuídos: R$ 515 Mi (76% do lucro). ROE 16,3%. Cotistas em 1.339.326 (PF). |
| ATUAL | Fundo encerra fev/2026 com PL R$ 4,41 Bi, 460,27 Mi cotas e 1.402.221 cotistas (FII #1 do Brasil em base PF). Cota a R$ 9,80 (13/mai), VP/cota R$ 9,37 (mar/26), P/VP 1,05. DPS em R$ 0,095 (mar/26) — corte pontual de R$ 0,10 → R$ 0,095, com retorno a R$ 0,10 sinalizado para mai/26 conforme monitor da comunidade. Carteira de ~90 CRIs (R$ 3,19 Bi), permutas R$ 374 Mi e FIIs R$ 522 Mi. |