MXRF11 — Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário - FII

XP Vista Asset (gestão) + BTG Pactual DTVM (administração). Iniciado em 13/04/2012. CNPJ 97.521.225/0001-25. O FII com mais cotistas pessoa física do Brasil — 1,40 milhão.

Recomendação: ACUMULAR · Nota 6,7/10 · Cotação R$ 9,83 · P/VP 1,0491 · DY 12m 12,19%

Análise e recomendação

O MXRF11 é o FII com mais cotistas pessoa física do Brasil (1,40 milhão), com PL de R$ 4,31 Bi e 14 anos de operação ininterrupta desde o IPO em 13/04/2012. A carteira é dominada por ~90 CRIs (79,1% do PL) com taxa média IPCA+8,71% (MtM 9,73%) e LTV médio 55%, complementada por FIIs (11,8%) e permutas financeiras em SP (8,3%). O dividendo de R$ 0,095-0,10/mês há mais de 2 anos é a marca do fundo.

O contraponto é claro: a cota a R$ 9,80 contra VP de R$ 9,37 implica P/VP de 1,05 (ágio de 5%) — atípico em fundos de papel, onde a mediana negocia com desconto. O modelo quantitativo aponta preço justo de R$ 9,15 (faixa R$ 8,70–9,60). O ágio reflete liquidez (R$ 14 Mi/dia), marca XP e 14 anos sem corte estrutural — mas reduz a margem de segurança. Nota 7,0/10 com veredicto EM ANÁLISE no preço atual; abaixo de R$ 9,50 (paridade com VP) volta para COMPRA.

Tese de investimento

A tese do MXRF11 apoia-se em três pilares: (i) previsibilidade extrema do dividendo mensal — R$ 0,09 a R$ 0,12 há mais de 5 anos, com DY 12m de 12,19% (118% do CDI gross up), alimentado por carteira de ~90 CRIs com taxa média IPCA+8,71% e LTV 55%; (ii) escala e liquidez únicas com PL de R$ 4,31 Bi, volume médio diário de ~R$ 14 milhões e 1,40 milhão de cotistas — entrada/saída de posições grandes sem impacto relevante; e (iii) carteira de crédito ultra-pulverizada com HHI 0,0145, top-1 de apenas 3,64% e devedores AAA/AA (CSN, Arcelor, Mercado Livre, Assaí, GPA, Prevent Senior, Dasa, BRF, FEMSA).

O contraponto é o ágio: o fundo negocia com P/VP 1,05, resultado direto da demanda de varejo e do marketing XP — o que reduz margem de segurança. Os 78% em IPCA+ expõem à queda de inflação (Focus projeta 4,17% para 2026), e eventos de workout (Urbplan, Arquiplan, AIZ/Pesa) existem, embora provisionados. A taxa de 0,90% a.a. (R$ 38,8 Mi/ano) é acima da mediana do setor. Sinal de alerta: a 11ª emissão captou apenas 22% do pretendido (R$ 218 Mi de R$ 1 Bi). O MXRF11 é a definição de FII para estratégia de renda mensal — entrega consistência, mas raramente surpreende para cima.

Para quem é

  • Investidores iniciantes em FIIs que querem a porta de entrada mais popular e líquida do Brasil
  • Perfis rentistas/isentos (PF) focados em renda mensal estável (R$ 0,095-0,10/cota há anos)
  • Quem busca diversificação via single-ticket: um único FII com 90+ CRIs, 15+ FIIs e permutas residenciais
  • Investidores que valorizam administração BTG + gestão XP Vista como combinação conservadora

Para quem não é

  • Quem busca desconto sobre VP — MXRF11 negocia com ágio de 4-5% e raramente abre desconto
  • Perfis agressivos de ganho de capital — movimento de preço é comportado, rendimento vem de distribuição
  • Investidores que queiram exposição pura a Selic alta — 78% do book é IPCA+ e se beneficia menos de ciclo Selic elevada
  • Quem prioriza low-fee — 0,90% a.a. é acima da mediana (0,7-0,8%)

Pontos de atenção e riscos

Cota com ágio de 5% sobre o VP (P/VP 1,05)

A cota negocia a R$ 9,80 contra VP de R$ 9,37 (mar/2026) — ágio de 4,6%. Em um universo de FIIs de papel com descontos médios de 5-15% sobre o VP, o MXRF11 é atípico. O prêmio é reflexo da demanda massiva de varejo e do marketing histórico da XP, mas reduz a margem de segurança do investidor — toda alta do preço tem que vir de resultado, não de fechamento do gap VP.

Dependência forte de IPCA+ (78,4% do book) em ciclo de IPCA baixo

Com 78,43% da carteira indexada a IPCA/INCC à taxa média de 8,71% a.a. (MtM 9,73%), o fundo é beneficiado quando o IPCA sobe e pressionado quando o IPCA cai. O Boletim Focus projeta IPCA 2026 em 4,17% e Selic descendo para 12,50% a.a. no fim de 2026 — cenário negativo para o componente inflacionário dos juros reais, que pode pressionar o DY nominal em 2027.

4 CRIs vencidos + workout em curso (Urbplan, Arquiplan, AIZ/Pesa)

Os CRIs Urbplan (11L0005713, integralmente provisionado), AIZ/Pesa (devedor em dificuldade com venda ordenada do imóvel garantia), Arquiplan I/III (em RJ desde jul/2024, obra concluída, AF empreendimento) e quatro CRIs marcados como 'vencidos' (14B0058368, 14K0050601, 15H0698161, 11L0005713). Apesar do peso pequeno individual (<1% cada), reforça que o fundo tem ativos em workout consumindo atenção do gestor.

11ª Emissão captou apenas R$ 218 Mi de R$ 1 Bi pretendido (out-nov/2025)

Em outubro-novembro/2025 o fundo iniciou a 11ª Emissão. Foram subscritas apenas 22.944.234 novas cotas (R$ 217,97 Mi sem a Taxa de Distribuição Primária) — bem abaixo das 105 milhões de cotas inicialmente ofertadas (R$ 1 Bi). Indica saturação da demanda no preço atual e/ou crowding-out de outras emissões concorrentes — reforça o risco do ágio sobre o VP não se sustentar em ciclo de menor liquidez.

12ª Emissão de R$ 1 Bi aprovada — AGE convocada para 22/06/2026

Em 26/05/2026 foi aprovada a 12ª emissão de cotas no valor total de R$ 1 bilhão. Contexto: a 11ª emissão (out-nov/2025) captou apenas R$ 218 Mi de R$ 1 Bi pretendido. Se a 12ª repetir o padrão de sub-captação, reforça o diagnóstico de saturação de demanda no preço atual. Se a captação for integral, o PL saltaria de ~R$ 4,5 Bi para ~R$ 5,5 Bi — dilutivo para cotistas existentes se novos CRIs forem alocados a yields menores que os atuais (MtM 9,73%).

Permutas (8,3% PL) têm fluxo lumpy concentrado no Habite-se

Das unidades vendidas nas permutas financeiras, 20-30% vêm durante a obra (~3 anos) e 70-80% concentram-se no Habite-se e repasse (~6 meses). Isso significa que os R$ 374,24 milhões em permutas geram fluxo não-uniforme. Em fev/2026 a receita foi de apenas R$ 3,5 Mi (vs R$ 38,15 Mi dos CRIs). Quando os projetos Brooklin 1 e Vila Nova Conceição 1 entregarem em mar/2026, deve haver pico — mas exige acompanhamento.

Reserva acumulada de correção monetária pequena (R$ 0,021/cota)

O fundo acumulou R$ 9,62 milhões de reserva de correção monetária (R$ 0,0209/cota) — um colchão pequeno vs o dividendo mensal de R$ 0,095. Em cenário de queda súbita de IPCA ou stress em CRIs (como Arquiplan), a capacidade de suavizar a distribuição é limitada. Compensado pelo caixa líquido (item 9) de R$ 101,7 Mi em mar/2026, que cobre ~quase 1,5 ano de distribuição.

Taxa de administração de 0,90% a.a. — acima da mediana do setor

A taxa de 0,90% a.a. sobre R$ 4,31 Bi representa aproximadamente R$ 38,8 milhões por ano de fee de administração — e o DRE 2025 confirma R$ 36,97 Mi em taxas. É uma taxa acima da mediana do setor (0,7-0,8% em FIIs de papel comparáveis), justificada parcialmente pela complexidade da gestão ativa (90+ CRIs em monitoramento, permutas, FIIs táticos), mas consome parcela relevante do resultado recorrente.

Payout 12m = 100,6% — distribui levemente acima do que gera

Nos últimos 12 meses (mar/25 a fev/26), o fundo gerou R$ 525,4 Mi de resultado caixa e distribuiu R$ 528,7 Mi (payout 100,6%). Diferença pequena, mas sinaliza que não há reserva acumulando em ritmo significativo. O caixa líquido (item 9) caiu de R$ 169,6 Mi (dez/2025) para R$ 101,7 Mi (mar/2026) com a alocação dos recursos da 11ª emissão em novos CRIs — operacionalmente saudável, mas a 'gordura' é menor do que parece.

Sustentabilidade dos dividendos

O DPS de R$ 0,095-0,10/cota é sustentável no longo prazo — fundo distribui em regime de caixa praticamente 100% do resultado mensal (payout 12m = 100,6%, queima média ~R$ 0,28 Mi/mês). A pequena queima é coberta por R$ 101,7 Mi de caixa líquido (item 9 do Informe Mensal), cobrindo ~30 anos no ritmo atual.

Atenção: DPS sustentável real = R$ 525 Mi / 12m / 460,27 mi cotas = R$ 0,0951/cota/mês. Fundo distribui R$ 0,0957/cota — diferença de R$ 0,0006/cota. Em cenário de IPCA caindo forte (Focus 4,17%), DPS pode estabilizar em R$ 0,09 em vez de R$ 0,10 para fechar o gap. Corte de R$ 0,10 → R$ 0,095 em mar/2026 já sinaliza essa fina calibragem.

Status técnico de caixa: estável com queima marginal — payout próximo de 100% sem reserva relevante acumulando.

Sobre a gestora

A XP Vista Asset Management Ltda. (CNPJ 16.789.525/0001-98) é a divisão de gestão ativa do grupo XP Inc. — um dos maiores conglomerados de investimentos da América Latina. Herdou o mandato do MXRF11 da XP Gestão de Recursos (gestora original desde o IPO em abr/2012), com a administração migrando gradualmente de XP Investimentos CCTVM para BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM em 2023. A combinação XP na gestão + BTG na administração é das mais conservadoras e líquidas do mercado de FIIs.

O MXRF11 é uma das vitrines da XP Asset em FIIs — tanto pelo porte (R$ 4,31 Bi) quanto pela popularidade (1,40 milhão de cotistas). A equipe mantém portal próprio (mxrf.xpasset.com.br), canal de RI ativo ([email protected]) e divulga Relatórios Gerenciais robustos (>30 páginas/mês). A auditoria é da Ernst & Young e a coordenação líder da 11ª emissão foi do próprio BTG Pactual. Por comparação com peers, a nota de gestão é 8,0/10 — gestora sólida executando mandato há 14 anos sem grandes escândalos, mas com histórico de emissões frequentes (11 ao todo) que diluem parte do retorno.

Ver a análise completa da gestora XP Vista Asset Management Ltda. →

Conclusão

O MXRF11 encerra mar/2026 com PL de R$ 4,31 bilhões, 460,27 milhões de cotas emitidas e 1.402.221 cotistas — o FII com mais investidores pessoa física do Brasil. A carteira de CRIs soma R$ 3,19 bilhões em ~90 títulos com taxa média IPCA+8,71% (MtM 9,73%) e LTV médio 55%. Os maiores devedores são Birmann 32 (3,64%), Helbor/Líbano (3,06%), Arcelor Mittal (2,96%), Uberlândia Refrescos/FEMSA (2,77%) e CSN (2,57%) — todos com rating AAA/AA e garantias reais robustas. A pulverização é extrema: HHI 0,0145, top-5 = 15% do PL, top-10 = 25%.

Os pontos fortes são marcantes. Primeiro, a consistência de dividendos: R$ 0,095-0,10 por cota mensalmente há mais de 2 anos, com DY de 12,19% anualizado (118% do CDI gross up). Segundo, o exercício fiscal 2025 foi o melhor da história: lucro líquido R$ 675,8 Mi (vs R$ 64,9 Mi em 2024), ROE 16,3% e R$ 515,3 Mi distribuídos. Terceiro, a combinação gestão XP Vista + administração BTG Pactual DTVM + auditoria Ernst & Young é das mais sólidas do mercado. Quarto, a liquidez: volume médio R$ 14,1 Mi/dia e giro anual 70,7% — permite entrada/saída sem impacto de preço. Quinto, 14 anos de operação ininterrupta desde o IPO em 13/04/2012.

Os pontos de atenção são reais. Primeiro, o ágio de 5% sobre o VP (P/VP 1,05) — atípico em fundos de papel e que reduz margem de segurança. O modelo quantitativo aponta preço justo de R$ 9,15 (faixa R$ 8,70-9,60), com cotação atual R$ 9,80 sendo 6,6% acima do justo. Segundo, a sub-captação da 11ª emissão (R$ 218 Mi de R$ 1 Bi pretendido) sinaliza saturação da demanda no preço atual. Terceiro, o payout 12m de 100,6% mostra que o fundo distribui levemente acima do que gera — a régua é fina. Quarto, dependência de IPCA+ (78,4% do book) em cenário de inflação descendente (Focus 4,17%). Quinto, taxa de administração de 0,90% a.a. é acima da mediana. Para investidor que busca renda mensal estável e alta liquidez, o MXRF11 segue como uma das opções mais sólidas do mercado — mas no preço atual exige paciência para entrar com margem.