Recomendação: MANTER · Nota 6,3/10
NSLU11 sai de 14 anos de disputa judicial com a Rede D'Or, com contrato de 30 anos assinado em outubro/2025 e aluguel mensal fixado em R$ 1,84 milhão (mais a parcela de R$ 605 mil do acordo até 2040). Para o cotista paciente, o fundo já entrou em fase de previsibilidade — o ciclo de distribuições extraordinárias do acordo se encerrou e o DPS recorrente normalizou em R$ 1,72/cota (competência abr/26, pago em 08/06/2026), com proteção IPCA. Mas há cinco contras pesados: monoativo + monolocatário (qualquer problema operacional do Hospital Lourdes vira problema do fundo), queda de 17,45% no valor justo do imóvel em 2025 (laudo Binswanger), 9 anos sem revisão (perde-se proteção contra ciclos hospitalares), P/VP de 1,01 a R$ 174 (mercado precificou o acordo; recuou após o fim das extraordinárias) e ausência de aluguel percentual (sai o upside, fica o piso). É um fundo de renda fixa imobiliária com cara de FII — vale para quem busca DPS estável longo, não para quem caça desconto. O DY corrente de 17,58% é ilusório: está inflado por R$ 16/cota em proventos extraordinários do acordo; o recorrente normaliza em ~11,9%.
NSLU11 é uma renda fixa imobiliária de 30 anos embrulhada como FII. Após 14 anos de batalha judicial com a Rede D'Or, o acordo de outubro/2025 substituiu incerteza por previsibilidade: aluguel fixo de R$ 1,84 mi/mês corrigido IPCA, parcela mensal extra de R$ 605 mil até 2040 (resíduo do acordo), contrato atípico até 2055, sem revisão pelos primeiros 9 anos. O imóvel é o Hospital Nossa Senhora de Lourdes (hoje Rede D'Or — Unidade Jabaquara), em São Paulo. Não há diversificação, não há gestão ativa de portfólio, não há tese de crescimento via aquisição. A única coisa que o cotista compra é a relação contratual com a Rede D'Or e o terreno+prédio do hospital ao fim do prazo.
NSLU11 saiu de uma situação litigiosa de 14 anos para uma situação previsível de 30 anos. O acordo com a Rede D'Or assinado em outubro/2025 — homologado judicialmente, com pagamento parcelado de R$ 155,8 mi e novo contrato até 2055 — transformou o fundo em uma renda fixa imobiliária com lastro em hospital classe média alta.
Com o fim do ciclo de extraordinárias do acordo, a cota recuou para R$ 174 (P/VP 1,01) — praticamente colada ao VP de R$ 172,33, sem o prêmio de 10% que vigorou no auge das distribuições. O DY corrente de 17,58% é ilusório — está inflado por ~R$ 16/cota em proventos extraordinários dos últimos 12 meses (out/25 R$ 10,16, fev/26 R$ 3,75, mar/26 R$ 2,05). O DY recorrente normaliza em ~11,9% sobre o DPS de R$ 1,72/mês, ABAIXO da Selic atual (~14,5%) mas com proteção IPCA e horizonte de 30 anos.
O fundo é coerente para quem entende que está comprando: um contrato com a maior rede hospitalar privada do Brasil, com proteção inflacionária e 0% LTV. Não é veículo de crescimento (sem mandato de aquisição), não é veículo de desconto agressivo (P/VP 1,01), não é veículo de DY alto (recorrente abaixo de Selic). É um fundo de paz contratual com upside macro (queda de Selic). Resta apenas o levantamento residual de ~R$ 2,4 mi do depósito judicial (R$ 1,86/cota), que pode render uma última distribuição pontual.
Recomendação atual: MANTER. Nota 6,3/10. NSLU11 sai de 14 anos de disputa judicial com a Rede D'Or, com contrato de 30 anos assinado em outubro/2025 e aluguel mensal fixado em R$ 1,84 milhão (mais a parcela de R$ 605 mil do acordo até 2040). Para o cotista paciente, o fundo já entrou em fase de previsibilidade — o…
Nossa leitura atual do NSLU11 é “MANTER”. Nota 6,3/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do FII Hospital Nossa Senhora de Lourdes incluem: Risco máximo de monoativo + monolocatário; Imóvel desvalorizou -17,45% em 2025; 9 anos sem possibilidade de revisão do aluguel; DPS recorrente R$ 1,72 em abr/26 — porém maio/2026 sem declaração.
O NSLU11 é indicado para: Investidor que busca DPS estável e previsível por 30 anos, indexado a IPCA Quem aceita o risco binário monoativo+monolocatário em troca de operador AAA Investidor com horizonte longuíssimo e baixa sensibilidade a marcação a mercado