OUJP11 — Ourinvest JPP FII

FII de papel híbrido (CRI) gerido em parceria por JPP Capital e Fator ORE Asset, administrado pela Finaxis CTVM. Veterano desde 2016, com carteira de ~25 CRIs e duration ~2,6 anos.

Recomendação: MANTER · Nota 6,4/10 · Cotação R$ 85,2 · P/VP 0,8477 · DY 12m 15,2%

Análise e recomendação

OUJP11 é um FII de papel híbrido veterano (desde 2016) com co-gestão JPP Capital + Fator ORE Asset. Carteira de ~32 CRIs com taxas elevadas: 65% IPCA+10,1%, 34% CDI+5,0% e 1% IGP-M+8%. P/VP de 0,86 (14% desconto), DY 15,2% sobre cota de mercado e reserva acumulada de R$ 1,55/cota — ~1,3x dividendo mensal de colchão. Drama: em jun/2024 o fundo carregava R$ 1,2 Mi de provisão sobre o CRI Carvalho Hosken (atrasado 16-262 dias) — situação foi 100% sanada em jun/2025 sem perda material. Carteira foi renovada agressivamente em 2024-26 com 11 novas operações (Laken, Masotti, GPCI III, Fibra, Planta, Terroá, Colorado III, Vila Fahl, Iben III, Dal Pozzo III, Maiz) a taxas de IPCA+10-12,68% e CDI+5-6%. Concentração geográfica em SP (50%), maior devedor GPCI 7,5% PL. DPS subiu de R$ 0,93 (fev/25) para R$ 1,20 (abr/26).

Tese de investimento

OUJP11 é um FII de papel híbrido veterano (desde 2016) com co-gestão JPP Capital + Fator ORE. Carteira de ~32 CRIs com 65% IPCA+10,1% e 34% CDI+5%, LTV 50% e duration 2,6 anos. P/VP 0,86 e DY 15,2% sobre cota de mercado. Reserva de R$ 1,55/cota é colchão para suavizar volatilidade dos indexadores. Esqueleto sanado: evento de inadimplência do CRI Carvalho Hosken em 2024 foi 100% resolvido em 2025. Carteira renovada agressivamente (11 novas operações em 2024-26) a taxas elevadas. Alerta: gestoras de menor escala, concentração em SP (50%) e P/VP que não converge ao VP há anos.

Para quem é

  • Investidor que busca DY elevado (15%) e aceita o risco do deságio persistente
  • Perfil moderado-arrojado que aceita FIIs de papel ICVM 476 sem rating de agência
  • Quem busca proteção inflacionária com IPCA+10,1% médio
  • Quem valoriza reserva acumulada como colchão de DPS
  • Investidor que aposta na convergência do P/VP ao longo de 2-3 anos

Para quem não é

  • Quem busca liquidez muito alta (volume diário R$ 0,5 Mi)
  • Investidores que não toleram deságio persistente no P/VP
  • Perfil conservador que prefere FIIs de gestoras Top-3 (Kinea, BTG, XP)
  • Quem não aceita CRIs sem rating de agência
  • Quem opera posições > R$ 100 mil (spread no book pode ser alto)

Pontos de atenção e riscos

Esqueleto sanado: CRI Carvalho Hosken (R$ 1,2 Mi de provisão em jun/2024)

Em jun/2024 o fundo carregava R$ 1,235 Mi em provisões para perdas no CRI Carvalho Hosken (19K1124486 e 20F0692684), com parcelas atrasadas de 18 a 262 dias. Em jun/2025, segundo a auditoria Grant Thornton, não havia mais nenhuma parcela em atraso há mais de 16 dias e a provisão foi totalmente sanada. O CRI Carvalho Hosken segue na carteira (5,1% PL). Histórico de inadimplência merece monitoramento.

Concentração em alguns devedores (GPCI 7,5%, Celeste 6,2%)

Os 5 maiores devedores somam ~28% do PL: GPCI (7,5%, com 2 CRIs ativos GPCI II e GPCI III), Celeste (6,2%), Carvalho Hosken (5,1% — o do esqueleto sanado), Laken (4,7%), Minas Brisa (4,3%). Diversificação razoável para um fundo de R$ 328 Mi, mas qualquer evento adverso em GPCI ou Celeste afeta materialmente.

Concentração geográfica em SP (50%)

Metade dos lastros está em São Paulo, com PR (10%), MS (7%), MG (4%) somando outros 21%. Risco regional concentrado em ciclos imobiliários paulistas. Se SP entrar em recessão imobiliária, o fundo sente desproporcionalmente.

Co-gestão JPP + Fator ORE — gestoras de menor escala

Diferente de Kinea, BTG, XP ou VBI Real Estate, JPP Capital e Fator ORE Asset são gestoras menores. Acesso a deals de primeira linha pode ser limitado, e o rating proprietário substitui agências externas (Fitch, S&P) na maior parte da carteira (16% A1, 31% A3, 34% Baa1, 13% Baa3, 4% Baa2, 2% A2).

Persistência do P/VP < 1,0 há anos

O fundo opera com cota de mercado abaixo do VP desde meados de 2022. Mesmo com DY recorrente de 14-15% e reserva acumulada, o mercado não convergiu o preço ao VP. Possíveis explicações: gestoras menores, baixa liquidez (R$ 0,5 Mi/dia), e percepção de risco de crédito em CRIs ICVM 476 sem rating de agência.

Liquidez moderada (R$ 0,5 Mi/dia)

Volume médio diário de R$ 0,5 milhão (abr/26 — volume mensal R$ 7,6 Mi) é modesto para um fundo de R$ 328 Mi de PL. Posições > R$ 50-100 mil podem enfrentar spread alto. O volume melhorou vs. R$ 0,3 Mi/dia em jan/26, mas continua abaixo de pares como KNCR11, KNIP11, VGIP11.

Sustentabilidade dos dividendos

O DPS é estruturalmente sustentável — em abr/26 o resultado de caixa foi R$ 1,51/cota contra distribuição de R$ 1,20/cota, gerando reserva. Com reserva de R$ 1,55/cota (~1,3x DPS), o gestor pode suavizar mais de 1 mês inteiro de DPS em caso de queda forte de IPCA/CDI. Risco principal: nova inadimplência material em devedor top-5 (GPCI, Celeste, Carvalho Hosken). Se isso acontecer, reserva absorve o impacto temporário e gestão ativa permite reciclar.

Sobre a gestora

O OUJP11 é co-gerido pela JPP Capital Gestão de Recursos e pela Fator ORE Asset (do Banco Fator), com administração da Finaxis CTVM. A gestão é ativa: 11 novas operações entre 2024-26 (Laken, Masotti, GPCI III, Fibra II, Planta, Terroá, Colorado III, Vila Fahl, Iben III, Dal Pozzo III, Maiz) — reciclagem agressiva da carteira a taxas elevadas (IPCA+10-12,68%, CDI+5-6%). Em nov/2025, venda do CRI Trisul rendeu TIR de 15,79% a.a. em 14 meses. A gestão administrou bem o evento de inadimplência do CRI Carvalho Hosken em 2024 — sanou a situação até jun/2025 sem perda definitiva. Rating proprietário aplicado em ~80% dos ativos (substituindo agências externas). Ponto fraco: gestoras de menor escala e sem o brand recognition de Kinea ou BTG.

Ver a análise completa da gestora JPP Capital + Fator ORE Asset →

Conclusão

O OUJP11 é um FII de papel híbrido veterano (desde 2016) que demonstrou resiliência real ao passar por estresse de crédito em 2024 (provisão R$ 1,2 Mi do CRI Carvalho Hosken) e resolver sem perda definitiva até jun/2025. Em paralelo, a co-gestão JPP Capital + Fator ORE renovou a carteira agressivamente: 11 novas operações em 2024-26 a taxas elevadas (IPCA+10-12,68% e CDI+5-6%). Resultado: DPS subiu de R$ 0,82-0,91 (jun-jul/2024) para R$ 1,10 (mar/2026), trajetória crescente clara.

A carteira é diversificada (32 CRIs, top 5 devedores 28% PL), com LTV médio 50,2% e duration 2,6 anos. Reserva acumulada de R$ 1,55/cota equivale a ~1,3x DPS mensal — colchão real para suavizar volatilidade de IPCA/CDI. Concentração geográfica em SP (50%) e em GPCI (7,5% PL) merecem monitoramento.

P/VP de 0,86 oferece 14% de desconto sobre o VP, mas o deságio persiste há 6+ trimestres sem convergência clara — possivelmente refletindo desconfiança do mercado em relação às gestoras de menor escala (vs Kinea/BTG/XP) e ao fato de ~80% dos CRIs serem ICVM 476 sem rating de agência. DY 15,2% sobre cota de mercado é um dos maiores do segmento, mas vem com risco real.