Alerta: a AGE de 28/07/2026 encerrou o prazo de votação com resultado ainda pendente — se aprovada, o fundo será liquidado e os ativos divididos entre FTRR11 e JPPA11. Aguarde o Fato Relevante antes de qualquer movimentação. O OUJP11 empresta dinheiro para projetos imobiliários via CRIs (títulos de crédito lastreados em imóveis) e repassa os juros todo mês, sem IR: 65% a IPCA+10,1% e 34% a CDI+5%. Co-gerido pela JPP Capital e Fator ORE Asset — gestoras menores que Kinea/BTG/XP, mas com track record real: 11 novas operações em 2024-26 e CRI inadimplente em 2024 sanado sem perda em 2025. Rendimento mensal subiu de R$ 0,93 (fev/25) para R$ 1,20 (abr/26) pela reciclagem para taxas mais altas. Dividendo real: caixa de R$ 1,51/cota em abr/26 com distribuição de R$ 1,20 — reserva acumulada de R$ 1,55/cota cobre mais de 1 mês inteiro. Cota a R$ 67 com VP de R$ 99 — P/VP 0,68 (você paga R$ 67 por cada R$ 99 de patrimônio), DY 16,5%. Perfil: moderado-arrojado que aceita risco de reorganização e gestoras menores em troca de alta renda inflacionária. MANTER para quem já tem; quem está fora aguarda o desfecho da AGE antes de entrar.
Tese de investimento
OUJP11 é um FII de papel híbrido veterano (desde 2016) com co-gestão JPP Capital + Fator ORE. Carteira de ~32 CRIs com 65% IPCA+10,1% e 34% CDI+5%, LTV 50% e duration 2,6 anos. P/VP 0,86 e DY 15,2% sobre cota de mercado. Reserva de R$ 1,55/cota é colchão para suavizar volatilidade dos indexadores. Esqueleto sanado: evento de inadimplência do CRI Carvalho Hosken em 2024 foi 100% resolvido em 2025. Carteira renovada agressivamente (11 novas operações em 2024-26) a taxas elevadas. Alerta: gestoras de menor escala, concentração em SP (50%) e P/VP que não converge ao VP há anos.
Para quem é
Investidor que busca DY elevado (15%) e aceita o risco do deságio persistente
Perfil moderado-arrojado que aceita FIIs de papel ICVM 476 sem rating de agência
Quem busca proteção inflacionária com IPCA+10,1% médio
Quem valoriza reserva acumulada como colchão de DPS
Investidor que aposta na convergência do P/VP ao longo de 2-3 anos
Para quem não é
Quem busca liquidez muito alta (volume diário R$ 0,5 Mi)
Investidores que não toleram deságio persistente no P/VP
Perfil conservador que prefere FIIs de gestoras Top-3 (Kinea, BTG, XP)
Quem não aceita CRIs sem rating de agência
Quem opera posições > R$ 100 mil (spread no book pode ser alto)
Pontos de atenção e riscos
🚨 Prazo da AGE (28/07/2026) expirou: reorganização em fase de resultado
O prazo da Consulta Formal aos cotistas do OUJP11 encerrou em 28/07/2026. A pauta incluía: (1) troca de administrador (Finaxis CTVM → Rio Bravo Investimentos DTVM); (2) aumento da taxa de administração; (3) extinção do Comitê de Investimentos; (4) autorização para venda de todos os ativos — 50% para o FTRR11 (Fator) e 50% para o JPPA11 (JPP Capital); (5) liquidação proporcional com cotistas do OUJP11 recebendo cotas dos dois fundos adquirentes. O resultado da AGE deve ser divulgado por Fato Relevante a qualquer momento. Se aprovada, o fundo será extinto e posições migrarão para FTRR11 e JPPA11. Se rejeitada, o OUJP11 permanece ativo com a estrutura atual. Monitorar Fatos Relevantes no FundosNet (CNPJ 26.091.656/0001-50).
Esqueleto sanado: CRI Carvalho Hosken (R$ 1,2 Mi de provisão em jun/2024)
Em jun/2024 o fundo carregava R$ 1,235 Mi em provisões para perdas no CRI Carvalho Hosken (19K1124486 e 20F0692684), com parcelas atrasadas de 18 a 262 dias. Em jun/2025, segundo a auditoria Grant Thornton, não havia mais nenhuma parcela em atraso há mais de 16 dias e a provisão foi totalmente sanada. O CRI Carvalho Hosken segue na carteira (5,1% PL). Histórico de inadimplência merece monitoramento.
Concentração em alguns devedores (GPCI 7,5%, Celeste 6,2%)
Os 5 maiores devedores somam ~28% do PL: GPCI (7,5%, com 2 CRIs ativos GPCI II e GPCI III), Celeste (6,2%), Carvalho Hosken (5,1% — o do esqueleto sanado), Laken (4,7%), Minas Brisa (4,3%). Diversificação razoável para um fundo de R$ 328 Mi, mas qualquer evento adverso em GPCI ou Celeste afeta materialmente.
Concentração geográfica em SP (50%)
Metade dos lastros está em São Paulo, com PR (10%), MS (7%), MG (4%) somando outros 21%. Risco regional concentrado em ciclos imobiliários paulistas. Se SP entrar em recessão imobiliária, o fundo sente desproporcionalmente.
Co-gestão JPP + Fator ORE — gestoras de menor escala
Diferente de Kinea, BTG, XP ou VBI Real Estate, JPP Capital e Fator ORE Asset são gestoras menores. Acesso a deals de primeira linha pode ser limitado, e o rating proprietário substitui agências externas (Fitch, S&P) na maior parte da carteira (16% A1, 31% A3, 34% Baa1, 13% Baa3, 4% Baa2, 2% A2).
Persistência do P/VP < 1,0 há anos
O fundo opera com cota de mercado abaixo do VP desde meados de 2022. Mesmo com DY recorrente de 14-15% e reserva acumulada, o mercado não convergiu o preço ao VP. Possíveis explicações: gestoras menores, baixa liquidez (R$ 0,5 Mi/dia), e percepção de risco de crédito em CRIs ICVM 476 sem rating de agência.
Liquidez moderada (R$ 0,5 Mi/dia)
Volume médio diário de R$ 0,5 milhão (abr/26 — volume mensal R$ 7,6 Mi) é modesto para um fundo de R$ 328 Mi de PL. Posições > R$ 50-100 mil podem enfrentar spread alto. O volume melhorou vs. R$ 0,3 Mi/dia em jan/26, mas continua abaixo de pares como KNCR11, KNIP11, VGIP11.
O OUJP11 é confiável?
Nossa leitura do OUJP11 hoje é MANTER, com nota 6,2/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
DY chamativo de 16,5% e P/VP 0,68, mas em plena reorganização societária (AGE expirada, resultado pendente) e sob co-gestão JPP+Fator ORE, gestoras de menor escala que os líderes. Concentração em SP (50%) e nos 5 maiores devedores (~28% do PL). Yield alto é prêmio de risco de reestruturação, não barganha limpa.
Riscos que não aparecem na ficha do OUJP11
Reincidência de inadimplência
O CRI Carvalho Hosken atrasou em 2024 e foi regularizado em 2025 — mas o devedor (mesma SPE) ainda carrega 5,1% do PL. Outras emissões parecidas (CDI+5-7%) podem ter dinâmica similar.
Concentração GPCI
GPCI Empreendimentos tem 2 CRIs ativos somando 7,5% do PL (GPCI II e GPCI III). Dependência alta de uma única incorporadora paulista para o maior devedor.
P/VP que não converge
Cota negociou abaixo do VP por 6+ trimestres. Pode refletir desconfiança de mercado em relação à qualidade dos CRIs sem rating de agência ou em relação às gestoras de menor porte. Convergência não é garantida nem temporalmente previsível.
Sensibilidade a queda do CDI/IPCA
Como 99% da carteira é IPCA/CDI+spread, queda do CDI ou deflação reduz DPS rapidamente. Reserva R$ 1,55/cota suaviza no curto prazo.
Rating proprietário substituindo agências
~80% dos CRIs não têm rating Fitch/S&P/Moody's — só rating proprietário JPP. Em estresse, o mercado pode questionar a metodologia e ampliar deságio.
CRIs com LTV alto (10% da carteira > 76%)
13,9% dos ativos têm LTV > 85% (ex: Minas Brisa 95%, Mateus 100% mas High Grade, Aracaju 100,6%). Em ciclo de queda imobiliária, esses ativos podem precisar de reforço de garantia.
Conclusão
O OUJP11 é um FII de papel híbrido veterano (desde 2016) que demonstrou resiliência real ao passar por estresse de crédito em 2024 (provisão R$ 1,2 Mi do CRI Carvalho Hosken) e resolver sem perda definitiva até jun/2025. Em paralelo, a co-gestão JPP Capital + Fator ORE renovou a carteira agressivamente: 11 novas operações em 2024-26 a taxas elevadas (IPCA+10-12,68% e CDI+5-6%). Resultado: DPS subiu de R$ 0,82-0,91 (jun-jul/2024) para R$ 1,10 (mar/2026), trajetória crescente clara.
A carteira é diversificada (32 CRIs, top 5 devedores 28% PL), com LTV médio 50,2% e duration 2,6 anos. Reserva acumulada de R$ 1,55/cota equivale a ~1,3x DPS mensal — colchão real para suavizar volatilidade de IPCA/CDI. Concentração geográfica em SP (50%) e em GPCI (7,5% PL) merecem monitoramento.
P/VP de 0,86 oferece 14% de desconto sobre o VP, mas o deságio persiste há 6+ trimestres sem convergência clara — possivelmente refletindo desconfiança do mercado em relação às gestoras de menor escala (vs Kinea/BTG/XP) e ao fato de ~80% dos CRIs serem ICVM 476 sem rating de agência. DY 15,2% sobre cota de mercado é um dos maiores do segmento, mas vem com risco real.
Perguntas frequentes
O OUJP11 é bom? Vale a pena investir?
Recomendação atual: MANTER. Nota 6,2/10. Alerta: a AGE de 28/07/2026 encerrou o prazo de votação com resultado ainda pendente — se aprovada, o fundo será liquidado e os ativos divididos entre FTRR11 e JPPA11. Aguarde o Fato Relevante antes de qualquer movimentação. O OUJP11 empresta dinheiro para projetos imobiliários…
OUJP11: comprar ou vender?
Nossa leitura atual do OUJP11 é “MANTER”. Nota 6,2/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Quais são os riscos do OUJP11?
Os principais pontos de atenção do Ourinvest JPP FII incluem: 🚨 Prazo da AGE (28/07/2026) expirou: reorganização em fase de resultado; Esqueleto sanado: CRI Carvalho Hosken (R$ 1,2 Mi de provisão em jun/2024); Concentração em alguns devedores (GPCI 7,5%, Celeste 6,2%); Concentração geográfica em SP (50%).
Para quem o OUJP11 é indicado?
O OUJP11 é indicado para: Investidor que busca DY elevado (15%) e aceita o risco do deságio persistente Perfil moderado-arrojado que aceita FIIs de papel ICVM 476 sem rating de agência Quem busca proteção inflacionária com IPCA+10,1% médio