PATL11 vale a pena? Análise do Pátria Logística FII
Recomendação: NEUTRO COM RISCO ALTO · Nota 5,2/10
Análise e recomendação
⚠ Este fundo encerrou a negociação em bolsa em 11/05/2026 — a amortização principal já foi executada e concluída. O PATL11 foi um fundo logístico que possuía 4 galpões em RJ, MG e SP, cobrava aluguel de empresas como BRF (Brasil Foods) e Groupe SEB e repassava isso como dividendo mensal aos cotistas. Em dez/2025 os cotistas aprovaram a venda integral dos 4 imóveis ao HGLG11 (CSHG Logística) por R$ 354,9 milhões; a venda foi concluída em 04/05/2026. A gestora Pátria-VBI Asset Management — com mais de R$ 80 bilhões sob gestão, uma das maiores gestoras de FIIs do Brasil — conduziu o processo dentro do cronograma acordado. Os cotistas receberam cotas do HGLG11 em 03/07/2026 e mais R$ 7,26/cota em dinheiro em 07/07/2026. Alerta fiscal crítico: quem não informou o custo médio de compra à Vórtx (administradora) até 11/06/2026 teve até 73% desse R$ 7,26 retido como imposto de renda — porque o fisco usou o menor preço histórico do fundo como base de cálculo, gerando imposto sobre um ganho hipotético. Os R$ 0,57/cota mensais pagos de 2021 a 2026 eram dividendos reais de aluguel; quem comprou no IPO a R$ 100/cota saiu com prejuízo nominal mesmo somando todos os dividendos. Ainda há um saldo residual do PATL11 aguardando amortização final em ~nov/2026, depois de encerrada a garantia de renda de 6 meses que o fundo deve ao HGLG11. Para cotistas atuais: aguardar a amortização final (~nov/2026). Para quem não é cotista: o fundo está fora de bolsa desde 11/05/2026 — não há como comprar nem vender.
Tese de investimento
O PATL11 deixou de ser uma tese de investimento de longo prazo e virou uma arbitragem de evento de saída em reta final. A janela para informar custo médio à Vórtx encerrou em 11/06/2026 e a entrega das cotas HGLG11 ocorre em 03/07/2026 — em menos de 20 dias. Entre 03 e 07 de julho de 2026, o cotista vai converter sua participação no PATL11 em cotas do HGLG11 + caixa remanescente. O Informe Mensal de mai/2026 (ID 1220586) já mostra a estrutura final: VP de R$ 68,10/cota (pós-venda dos imóveis), 100% do investimento em cotas HGLG11 aguardando entrega e liquidez em Títulos Públicos para o IRRF. A R$ 64,15 a cota negocia perto desse VP (P/VP 0,94).
Riscos do caminho: (i) cotas HGLG11 são entregues ao preço de mercado HGLG na data, não ao valor patrimonial — se HGLG cair até 03/07, o valor entregue cai; (ii) reserva de R$ 33,1 mi para IRRF (premissa conservadora) reduz o que sobra para o cotista; (iii) RMG faz PATL desembolsar ~R$ 372 mil/mês ao HGLG durante 6 meses (já abatido das contas); (iv) prazo: pouco mais de 2 semanas até a amortização (03-07/07).
Para quem é
Investidor que já tinha PATL11 e quer entender o cronograma exato da liquidação
Especulador que comprou no spread cotação (R$ 66) vs valor implícito (~R$ 72-73) e tolera 60 dias parado
Quem queria HGLG11 mesmo (vai sair com cotas dele a custo médio mais baixo)
Cotista que vai informar custo médio à Vórtx até 11/06/2026 (reduzir IRRF efetivo)
Para quem não é
Investidor de longo prazo procurando FII operacional — esse fundo vai sumir em julho/2026
Quem precisa de liquidez imediata — após 11/05/2026 não tem como vender
Quem busca renda mensal contínua — último DPS foi pago em 11/05/2026
Quem não quer exposição ao HGLG11 (que vira o destino dessa operação)
Cotistas que não vão informar custo médio até 11/06/2026 — IRRF pode usar o menor preço histórico (R$ 40,02), gerando imposto maior
Pontos de atenção e riscos
ALERTA FISCAL: IR de até 73% retido para quem não informou preço médio
Cotistas que NÃO informaram seu custo médio de aquisição à Vórtx até 11/06/2026: o IR foi calculado usando o menor preço histórico do PATL11 como PM presumido (R$ 39,81). Com a amortização total de R$ 66,33/cota, o lucro presumido foi de R$ 26,52/cota; IR de 20% = R$ 5,30/cota. Como a parcela em dinheiro foi de apenas R$ 7,26/cota, o IR retido equivale a 73,05% da parcela em dinheiro. A parcela em cotas HGLG11 não foi tributada na entrega — o IR concentrou-se no caixa. Quem informou PM mas mesmo assim teve retenção indevida deve acionar o RI da Vórtx DTVM. PM das cotas HGLG11 recebidas = R$ 151,55/cota (custo de aquisição informado pela gestora — diferente dos R$ 166,58 do preço de emissão; use R$ 151,55 na declaração de IR).
Rentabilidade de -23,6% em mai/2026 é efeito contábil da venda — não é perda real
O Informe Mensal de mai/2026 (ID 1220586) reportou rentabilidade efetiva mensal de -23,6%, com a cota patrimonial caindo de ~R$ 89,15 (abr) para R$ 68,10 (mai). Isso NÃO é perda operacional: é o efeito contábil da transação de venda dos imóveis ao HGLG11. Os galpões saíram do balanço (valor justo contábil) e foram substituídos por cotas HGLG11 marcadas a valor de mercado + a baixa do ganho patrimonial embutido. O VP de R$ 68,10 já reflete o valor que efetivamente será amortizado ao cotista (cotas HGLG + caixa), próximo da cota patrimonial estimada anteriormente pelo gestor.
Liquidação concluída — cronograma 03/07 (cotas HGLG) e 07/07 (caixa)
Em 04/05/2026 foi concluída a venda dos 4 imóveis ao HGLG11 por R$ 354,9 mi (preço de aquisição R$ 356,0 mi menos capex de R$ 1,1 mi efetivamente desembolsado). Pagamento via 2.130.508 cotas HGLG11 a R$ 166,58. Cronograma final confirmado: 11/05/2026 foi o último pregão; 30/06 = divulgação do valor da amortização; 03/07/2026 = entrega cotas HGLG11 (em menos de 20 dias); 07/07/2026 = parcela em dinheiro.
Cotista vira HGLG11 + caixa — entrega em 18 dias (03/07/2026)
O cotista vai receber cotas HGLG11 + parcela em dinheiro. A entrega das cotas HGLG11 está marcada para 03/07/2026 — em menos de 20 dias. O Informe Mensal de mai/2026 confirma que 100% do investimento do fundo já está em cotas HGLG11 (R$ 337,8 mi) aguardando essa entrega, com VP de R$ 68,10/cota. A entrega ocorre ao preço de mercado HGLG na data, não ao valor patrimonial — se HGLG cair até 03/07, o valor entregue cai junto.
Reserva de R$ 33,1 mi para IRRF — pode reduzir o que o cotista recebe em dinheiro
Para viabilizar a retenção potencial de IRRF sobre ganho de capital, o fundo mantém ~R$ 33,1 mi em caixa (alíquota máxima 20%). Premissa conservadora: (i) menor valor histórico de cota PATL R$ 40,02 como base de custo; (ii) 100% dos cotistas sem custo médio informado. Cálculo: cota patrimonial pós-HGLG (R$ 73,19) - R$ 40,02 = R$ 33,17 lucro hipotético; IRRF 20% = R$ 6,63/cota retido. A janela para informar custo médio à Vórtx encerrou em 11/06/2026 — quem não informou terá o IRRF calculado pela premissa conservadora; o valor exato será definido na divulgação da amortização em 30/06/2026.
Renda Mínima Garantida (RMG) de 6 meses — PATL desembolsa ao HGLG
Como parte do acordo, o PATL garante ao HGLG receita de ~R$ 3,17 mi/mês (R$ 21,0/m²) durante 6 meses em caso de vacância/inadimplência. Receita esperada atual do portfólio é ~R$ 2,97 mi/mês (R$ 19,7/m²) — desembolso médio mensal estimado de R$ 372 mil ao longo de 6 meses. O fundo manterá PL mínimo de ~R$ 5 mi para honrar a RMG. Saldo positivo (não usado) volta como amortização extra. Saldo negativo já está abatido das contas.
Tail de 6 meses — eventual ganho extra se HGLG revender os imóveis
Se o HGLG11 vender qualquer um dos 4 imóveis dentro do prazo de 6 meses por valor superior ao da transação (líquido de custos), o ganho extra é repassado ao PATL11 e somado à amortização final. É proteção para o PATL contra eventual subvalorização — mas baixa probabilidade dada a estratégia HGLG de holding longo prazo.
Reavaliação negativa de R$ 38 mi nos imóveis em 2025 — cristalizada na venda
As Demonstrações Financeiras 2025 (Grant Thornton, 31/03/2026) mostraram redução de R$ 37,99 mi no valor justo dos imóveis: Itatiaia caiu R$ 25,8 mi, RDN caiu R$ 12,4 mi. Cap rate subiu de 7,75-8,00% (2024) para 8,75-9,25% (2025). A venda ao HGLG foi feita a 0,80x VP — perda cristalizada de fato. Cotistas que entraram no IPO (R$ 100/cota) ou no pico (R$ 105 em 2023) saem com prejuízo nominal grande, mesmo somando dividendos.
Vacância subiu para 12,8% física / 17,5% financeira — saída da SEB
Relatório Gerencial abr/2026 confirma 12,8% de vacância física e 17,5% financeira após a saída da SEB em mar/2026. Em mai/26 negociações ativas: (i) Itatiaia — esforços com e-commerce e indústrias locais, tratativas com 'potencial player relevante'; (ii) RDN — operadores logísticos do setor alimentício para 100% da área vaga. Essa vacância é da operação atual durante a RMG — pode comer parte do PL mínimo de R$ 5 mi reservado.
Reta final dos dividendos mensais — R$ 0,57 pago em 11/05/2026
Resultado de abril/2026: receita R$ 0,72/cota, resultado distribuível R$ 0,62/cota, distribuição final R$ 0,57/cota paga em 11/05/2026 (mesma data do último pregão). Reserva acumulada de R$ 0,02/cota retida. Esse foi muito provavelmente o último DPS mensal do PATL11 — qualquer resultado adicional será incorporado à amortização final.
Megafusão Pátria — HGLG11 incorpora LVBI11 e PATL11
A operação PATL11 → HGLG11 faz parte da megafusão Pátria que consolida HGLG11 (CSHG Logística) com LVBI11 e PATL11. Pátria adquiriu/se fundiu com VBI Real Estate criando a Pátria-VBI Asset Management Ltda. Para o cotista: maior diversificação geográfica (HGLG tem 13+ ativos), redução de descontos por escala, alinhamento da gestão. Mas a tese de longo prazo passa a ser do HGLG11 — não mais a do PATL.
Conclusão
O PATL11 não é mais um FII de tijolo; é uma tese de evento de saída com cronograma final publicado. O Relatório Gerencial de abril/2026 (ID 1189509) confirma que (i) a venda dos 4 imóveis ao HGLG11 foi efetivada em 04/05/2026 por R$ 354,9 mi com capex final menor que o estimado; (ii) último DPS mensal de R$ 0,57/cota foi pago em 11/05/2026, mesma data do último pregão; (iii) cronograma de amortização tem datas exatas: 11/06 (prazo de custo médio), 30/06 (divulgação), 03/07 (entrega cotas HGLG) e 07/07 (parcela em dinheiro).
O cotista que comprou PATL11 a R$ 66,30 (cota mercado 30/04) e segura até a amortização vai receber cotas HGLG11 + parcela em dinheiro com valor estimado de R$ 70-74/cota (cota patrimonial pós-HGLG = R$ 73,19 segundo o próprio gestor) — spread de ~10% em 60 dias. Variáveis críticas: preço de mercado HGLG na entrega (03/07) e IRRF efetivo (R$ 0 a R$ 6,63/cota dependendo se informou custo médio).
Quem já era cotista PATL11 precisa fazer DUAS coisas até 11/06/2026: (1) decidir se ainda quer ser HGLG11 — esse é o destino, sem volta; (2) obrigatoriamente informar o custo médio de aquisição à Vórtx via plataforma Cuore — quem não informa pode ter IRRF calculado pelo MENOR preço histórico (R$ 40,02), gerando R$ 6,63/cota retidos mesmo se o cotista comprou acima de R$ 73 (e portanto não teve ganho de capital real).
Perguntas frequentes
O PATL11 é bom? Vale a pena investir?
Recomendação atual: NEUTRO COM RISCO ALTO. Nota 5,2/10. ⚠ Este fundo encerrou a negociação em bolsa em 11/05/2026 — a amortização principal já foi executada e concluída. O PATL11 foi um fundo logístico que possuía 4 galpões em RJ, MG e SP, cobrava aluguel de empresas como BRF (Brasil Foods) e Groupe SEB e repassava isso como…
PATL11: comprar ou vender?
Nossa leitura atual do PATL11 é “NEUTRO COM RISCO ALTO”. Nota 5,2/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Quais são os riscos do PATL11?
Os principais pontos de atenção do Pátria Logística FII incluem: ALERTA FISCAL: IR de até 73% retido para quem não informou preço médio; Rentabilidade de -23,6% em mai/2026 é efeito contábil da venda — não é perda real; Liquidação concluída — cronograma 03/07 (cotas HGLG) e 07/07 (caixa); Cotista vira HGLG11 + caixa — entrega em 18 dias (03/07/2026).
Para quem o PATL11 é indicado?
O PATL11 é indicado para: Investidor que já tinha PATL11 e quer entender o cronograma exato da liquidação Especulador que comprou no spread cotação (R$ 66) vs valor implícito (~R$ 72-73) e tolera 60 dias parado Quem queria HGLG11 mesmo (vai sair com cotas dele a custo médio mais baixo)