PEMA11 vale a pena? Análise do Performa Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada

Recomendação: VENDA · Nota 2,1/10

Análise e recomendação

O PEMA11 reúne uma combinação de riscos raramente vista em um único FII. O fundo investe exclusivamente em cotas subordinadas (júnior) de CRI emitidos por um único securitizador (Brazilian Securities), o que significa que só recebe depois de quitados integralmente os CRI Seniores — colocando o cotista na pior posição da estrutura de capital. Em mar/2026, 57% da carteira estava inadimplente (20,1% em atraso superior a 30 dias e 36,9% já em execução judicial), e a auditoria independente (RSM ACAL) emitiu ressalva apontando que CRIs com fluxo interrompido há mais de um ano não foram provisionados para perda, superavaliando PL e resultado.

O reflexo já apareceu: a administradora reprecificou a metodologia em mar/2026, derrubando o VP/cota de ~R$ 57,72 para R$ 50,69 (-12%), e a CVM oficiou o fundo (Ofício 98/2026-SLE) exigindo medidas. O patrimônio líquido encolheu de patamares próximos de R$ 56 Mi para R$ 27,98 Mi em quatro anos — uma erosão de cerca de 50%. As distribuições são extremamente voláteis (de R$ 0,23 a R$ 1,65 por cota), pois o fundo apenas repassa o que sobra das recuperações. Com apenas 284 cotistas, liquidez praticamente nula e indexação majoritária ao IGP-M (que perde para a Selic de 14,25%), não há tese de investimento defensável. Veredicto: EVITAR.

Pontos de atenção e riscos

Ressalva de auditoria (RSM ACAL, 31/12/2025)

Auditor apontou que CRIs com fluxo de pagamento interrompido há mais de um ano não tiveram provisão para perda constituída, resultando em PL e resultado superavaliados nas demonstrações financeiras de 2025.

36,9% dos CRIs em execução judicial

Mais de um terço da carteira está em ação contrária (cobrança judicial), e outros 20,1% em atraso superior a 30 dias — apenas 43% dos créditos estão em dia conforme dados de mar/2026.

Patrimônio líquido em queda de ~50% em 4 anos

O PL recuou de patamares próximos de R$ 56 Mi para R$ 27,98 Mi, refletindo a deterioração dos créditos e a ausência de reinvestimento (o fundo distribui integralmente tudo que recebe).

Concentração total em um único emissor (Brazilian Securities)

Os 22 CRIs da carteira foram todos emitidos pela Brazilian Securities Securitizadora — risco de concentração de contraparte máximo, sem qualquer diversificação de originador.

Indexador IGP-M desfavorável com Selic a 14,25%

18 dos 22 CRIs são indexados ao IGP-M (~7,5-8% em 12m), que rende menos que a Selic/CDI a 14,25% a.a. e que pares atrelados ao CDI ou IPCA+, reduzindo a competitividade do fundo no cenário atual.

Reprecificação de mar/2026 com queda de ~13% no VP e CVM ativa

A administradora reestruturou a metodologia de precificação em 13/03/2026, derrubando o VP/cota de ~R$ 57,72 para R$ 50,69. A CVM emitiu o Ofício 98/2026-SLE exigindo medidas e a regularização ainda está em andamento.

Perguntas frequentes

O PEMA11 é bom? Vale a pena investir?

Recomendação atual: VENDA. Nota 2,1/10. O PEMA11 reúne uma combinação de riscos raramente vista em um único FII. O fundo investe exclusivamente em cotas subordinadas (júnior) de CRI emitidos por um único securitizador (Brazilian Securities), o que significa que só recebe depois de quitados integralmente os CRI…

PEMA11: comprar ou vender?

Nossa leitura atual do PEMA11 é “VENDA”. Nota 2,1/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.

Quais são os riscos do PEMA11?

Os principais pontos de atenção do Performa Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada incluem: Ressalva de auditoria (RSM ACAL, 31/12/2025); 36,9% dos CRIs em execução judicial; Patrimônio líquido em queda de ~50% em 4 anos; Concentração total em um único emissor (Brazilian Securities).