Recomendação: VENDA · Nota 4,0/10
O LMAI11 (ex-RMAI11) é um fundo em reestruturação, com imóveis próprios (um escritório em São Bernardo do Campo e um galpão no Rio de Janeiro) e uma carteira de outros fundos imobiliários. A vacância que mais preocupa não está nos imóveis diretos — o galpão do RJ está 100% ocupado e o escritório tem vacância de 11,6% — mas dentro dos FIIs em carteira, com destaque para um ativo de R$ 180 milhões em Campinas totalmente vago.
A distribuição está instável: pagou R$ 0,12 por cota em junho e R$ 0,22 em julho de 2026, bem abaixo dos R$ 0,58 de setembro de 2025. No 1º semestre, o fundo gerou em caixa cerca de R$ 0,118 por cota ao mês, ou seja, vem distribuindo mais do que arrecada.
A cota negocia com forte desconto sobre o valor patrimonial, o que reflete justamente essas incertezas. É um investimento de risco alto que depende da gestão conseguir reocupar os imóveis e estabilizar a renda.
O LMAI11 (ex-RMAI11) é um trade especulativo de reestruturação. Cotação a R$ 37,50 contra VP de R$ 110,09 (P/VP 0,34) embute 66% de desconto, que se sustenta pela: (a) vacância de R$ 194M em Campinas + Várzea Paulista (33% do PL), (b) DPS atual em payout 105% (insustentável sem locação), e (c) histórico recente de instabilidade institucional.
A tese de compra é: se a gestora Arandu executar o mandato e locar Campinas em 12-18 meses, o DPS pode voltar para R$ 0,40+/cota e a cota reprecifica para R$ 55-70 (P/VP 0,5-0,65). O catalisador adicional é o início do ciclo de cortes da Selic (mar/2026) que tende a comprimir desconto patrimonial em FIIs descontados.
O risco central é a execução: Campinas (R$ 180M) ainda não tem contrato em negociação anunciado, e a vacância pode persistir 24+ meses, levando a novo corte de DPS para R$ 0,18-0,20. Por ser trade direcional, exige stop conceitual em novos cortes.
Nossa leitura do RMAI11 hoje é VENDA, com nota 4,0/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
Labina (ex-REAG) com DPS cortado -79% em um ano, ativo de R$ 180M vago dentro de FII em carteira e maior posição caindo 20% no trimestre. Sucessivas trocas de mandato e partes relacionadas.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O RMAI11 tem perfil de risco alto. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 4,0 |
| Volatilidade do preço | 4,5 |
| Volatilidade do dividendo | 5,0 |
| Liquidez | 4,5 |
| Risco do ativo subjacente | 4,5 |
| Risco financeiro/alavancagem | 3,0 |
Maior ativo do portfólio sem locação ainda. R$ 180M (31% do PL) sem retorno. Não há contrato em negociação anunciado nos relatórios.
DOMO FII (até 2023) → REAG Multi Ativos (2023-2025) → Labina Multi Ativos (2026+). Mudanças de denominação, gestora, administrador e ticker em sequência sinalizam instabilidade institucional.
53% do PL em cotas de 2 FIIs (Pedra Alta + Francorchamps) que foram adquiridos integralmente do mesmo grupo gestor (REAG/Arandu). Falta de avaliação independente sobre o cap rate de aquisição.
R$ 33 mil/dia em fundo de R$ 581M = 0,006% do PL/dia. Cotista grande não consegue sair sem mover preço.
Aluguéis dos imóveis Assaí + ArcelorMittal são integralmente destinados ao pagamento dos CRIs vinculados — "sem efeito caixa relacionado a esses aluguéis" (Relatório Gerencial). Geração de caixa do fundo vem só do Domo + Globalpack + parte minoritária.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| Locação de Campinas em 2026 | Galpão Campinas (R$ 180M) loca a cap rate 8-9% até dez/26 → +R$ 14M/ano de receita → DPS sustentável volta para R$ 0,40+. P/VP converge para 0,55-0,65 (cota R$ 60-70). |
| Queda Selic + reprecificação setorial | Início do ciclo de cortes da Selic (mar/2026 já confirmado pelo Copom) eleva apetite por FIIs descontados. P/VP volta para 0,5+ mesmo sem mudança operacional. |
| Vacância persistente 12+ meses | Campinas e Várzea Paulista permanecem subocupados além de 2027 → caixa da emissão se esgota → novo corte de DPS para R$ 0,18-0,20 + P/VP cai para 0,25. |
| Saída adicional do Domo | Após FKS (rescindiu fev/26), nova rescisão antecipada (Pirelli, DXC, etc.) eleva vacância do Domo para 25%+ e pressiona DPS abaixo de R$ 0,20. |
O LMAI11 (ex-RMAI11) é um caso clássico de FII multiestratégia em transformação traumática. Em 6 meses (set/2025-mar/2026), o fundo passou por: 3ª emissão de R$ 320M, troca de gestora (REAG Asset → REAG Gestão → Arandu), troca de administrador (REAG Trust → Planner), renomeação (REAG Multi Ativos → Labina Multi Ativos), mudança de ticker (RMAI11 → LMAI11) e dois cortes consecutivos de DPS (-53% no total, R$ 0,58 → R$ 0,27).
O P/VP de 0,34 (cota R$ 37,50 vs. VP R$ 110,09) é o trade central. O desconto de 66% se sustenta por dois fatores objetivos: (1) vacância de R$ 194M (Galpão Campinas R$ 180M com 0% ocupação + Shopping Várzea Paulista R$ 14M em obra com 45% ocupação, totalizando 33% do PL parado); e (2) DPS em payout 105% (distribui mais do que gera). A reserva da emissão (caixa líquido R$ 29M em mar/26) sustenta o DPS por mais 12-18 meses, mas a trajetória depende exclusivamente da execução do plano de locação.
Há também um ponto de atenção institucional: conflito potencial no FoF interno (Pedra Alta + Francorchamps) — 53% do PL aplicado em FIIs do mesmo grupo gestor REAG/Arandu, com cap rate de aquisição (8,4% no Assaí BTS) abaixo do mercado para o segmento. A securitização via CRIs vinculados aos imóveis Assaí e ArcelorMittal significa que os aluguéis desses ativos não chegam ao caixa do fundo — o cotista vê apenas o equivalente em cotas dos FIIs. A geração líquida real vem só do Domo Corporate + Globalpack + parte minoritária (Várzea, Jarinu pós-carência).
Recomendação atual: VENDA. Nota 4,0/10. O LMAI11 (ex-RMAI11) é um fundo em reestruturação, com imóveis próprios (um escritório em São Bernardo do Campo e um galpão no Rio de Janeiro) e uma carteira de outros fundos imobiliários. A vacância que mais preocupa não está nos imóveis diretos — o galpão do RJ está 100%…
Nossa leitura atual do RMAI11 é “VENDA”. Nota 4,0/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Labina Multi Ativos Imobiliários (ex-REAG Multi Ativos) incluem: Ativo com R$ 180M vago dentro de FII em carteira; DPS cortado -79% em menos de um ano; TRADE INVEST CARE II perdeu 20% de valor no trimestre; Histórico de mudanças sucessivas de mandato e gestão.
O RMAI11 é indicado para: Investidor especulativo com horizonte 12-24 meses Quem tolera volatilidade alta e DPS instável Quem tem convicção na queda de Selic e desconto patrimonial