Recomendação: MANTER · Nota 5,6/10
O RNGO11 é um fundo de tijolo que investe em um único complexo de escritórios de alto padrão em Alphaville, na região de Barueri (SP). O destaque positivo é que os espaços vazios vêm diminuindo: a vacância caiu para 14,33% em agosto, depois de novos contratos fechados ao longo do trimestre. Ainda assim, o fundo depende de poucos inquilinos e alguns contratos vencem no próximo ano, o que exige atenção. Os aluguéis são corrigidos pela inflação (IPCA na maior parte), ajudando a proteger a renda. O resultado de caixa do Q2/2026 foi de ~R$ 0,477/mês por cota — os R$ 0,52 pagos em julho incluíram um efeito pontual da saída da GOL e devem normalizar para R$ 0,44-0,46 nos próximos meses.
Nossa leitura do RNGO11 hoje é MANTER, com nota 5,6/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
10º de 11: monoativo de escritórios em Alphaville com vacância ainda alta (14,3%, vinda de 24,8% após a saída da GOL). Há sinais de relocação (THERA, AUTRON), mas a Superlógica devolve andar no 2S/2026. Risco de vacância domina; MANTER.Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O RNGO11 tem perfil de risco alto. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 5,0 |
| Volatilidade do preço | 3,0 |
| Volatilidade do dividendo | 4,5 |
| Liquidez | 4,0 |
| Risco do ativo subjacente | 3,5 |
| Risco financeiro / alavancagem | 1,0 |
A Torre Demini tinha 25,54% de vacância no fim do 2º trimestre (30/jun) e caiu para 14,33% no total do fundo em ago/2026, após a gestora fechar novos contratos durante o trimestre. A saída da Superlógica prevista para o 2S/2026 pode reabrir espaço vago — vale acompanhar a reposição.
Renovatórias +10% concluídas em fev/2026 dão fôlego de receita; estratégia plug-and-play tem atraído locatários (3 contratos novos em 2025)
100% do PL em Alphaville Industrial. O mercado regional tem vacância 28-33% (1T26) — qualquer ciclo macro de retração no eixo SP-OSASCO impacta diretamente. Não há hedge geográfico.
30% dos contratos vencem em 2026 e 24% em 2027. Embora 1S/2026 tenha sido renovado 100%, as próximas janelas exigem execução contínua — qualquer falha trava DPS recuperado de R$ 0,48.
Histórico de execução comercial mostrou capacidade nas últimas renovatórias
Resultado de caixa do Q2/2026 foi R$ 1,43/cota no trimestre (~R$ 0,477/mês), confirmando patamar sustentável mais próximo de R$ 0,47-0,48 do que de R$ 0,345 (resultado 2025). O DPS de R$ 0,52 de jul/2026 inclui multa pontual da GOL (~R$ 0,08/cota) — sem esse efeito, normaliza para ~R$ 0,44-0,46/mês. Monitorar se o payout acima de 100% no Q2 persiste.
Caixa líquido R$ 3,5 mi cobre ~98 meses no ritmo de queima atual baixa
Posições maiores que R$ 100 mil precisam de saída cuidadosa para não mover preço. Spread bid-ask típico de FII de escritórios B/C.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| Selic em queda + IFIX em alta | Selic projetada para 11% em 12 meses pelo Focus. FIIs descontados (P/VP 0,62) tendem a reprecificar mais — RNGO11 captura mais que a média. Catalisador macro forte. |
| Ocupação da Torre Demini avança para <20% | Estratégia plug-and-play e trabalho ativo da gestora têm atraído locatários novos. Se Demini chegar a 20% de vacância (vs 31% atual), receita sobe ~R$ 1,5-2 mi/ano — DPS pode atingir R$ 0,52-0,55/mês. |
| Renovatórias 2027 com +5-10% de reajuste | 23,2% das revisionais ocorrem em 2027. Replicando a cadência de fev/2026, DPS sustenta R$ 0,48 e pode alcançar R$ 0,50. |
| Superlógica não fecha permanência em área menor | Se Superlógica sair completamente em 2S/2026, vacância da Torre Demini sobe para ~37%. Receita afetada em ~R$ 1 mi/ano — DPS volta a pressionar para R$ 0,40-0,42. |
| Vacância sistêmica em Alphaville se aprofunda | Mercado regional já em 28-33%. Se Selic demora a cair e ciclo macro retroceder, vacância pode chegar a 35%+ — RNGO11 perde renda e precisa renovar com desconto. DPS volta para R$ 0,30-0,32 em 12-18 meses. |
| Renovatórias 2027 com queda de aluguel | 23% das revisionais em 2027 pode resultar em redução se condições de mercado piorarem — pressão direta sobre DPS sustentável. |
O RNGO11 é uma tese de recuperação operacional descontada. Fundo monoativo de lajes corporativas em Alphaville sob gestão Rio Bravo desde 2016, sem alavancagem e com taxa de administração de apenas 0,2% a.a. — uma das mais baixas do mercado.
O DPS recuperou para R$ 0,48/mês em jan/2026 (+26% vs 2025) puxado pelo cronograma 1S/2026 de revisionais e renovatórias concluído 100% com reajuste médio de +10%. Esse evento sustenta o novo patamar por 60 meses (prazo das renovações). Em mai/2026, a nova locação AUTRON (678 m² no Padauiri, 96 meses, IPCA) reduz a vacância consolidada de 19,58% para 17,83% e leva a Torre Padauiri para ~7,65% — impacto adicional de +R$ 0,01/cota.
O risco principal é a saída anunciada da Superlógica no 2S/2026, que pode adicionar pressão à Torre Demini (já com 31,26% de vacância). A locatária está em negociação para permanecer em área menor, mas sem garantia.
Com P/VP de 0,62 (38% de desconto) e DY de 11,2%, o RNGO11 oferece relação risco-retorno interessante para investidor com horizonte 12-24 meses, alinhado com o ciclo de queda da Selic projetado pelo Focus.
Recomendação atual: MANTER. Nota 5,6/10. O RNGO11 é um fundo de tijolo que investe em um único complexo de escritórios de alto padrão em Alphaville, na região de Barueri (SP). O destaque positivo é que os espaços vazios vêm diminuindo: a vacância caiu para 14,33% em agosto , depois de novos contratos fechados ao longo…
Nossa leitura atual do RNGO11 é “MANTER”. Nota 5,6/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Rio Negro FII incluem: Nova locação THERA — vacância cai para 14,33% (ago/2026); GOL saiu em 1/jul/2026 — vacância salta para 24,84%; Superlógica devolve andar — saída no 2S/2026; 3 contratos em mai-jun/2026 mostram capacidade de relocação (sinal positivo).
O RNGO11 é indicado para: Investidor que busca yield acima de Selic com prêmio descontado: DY 11,2% sobre cota descontada (P/VP 0,62) Quem aceita exposição concentrada em escritórios B/C de Alphaville: 100% do PL em 1 imóvel Quem valoriza estrutura limpa (sem CRI, sem SPE, sem alavancagem): simplicidade reduz risco operacional Quem está disposto a pagar…