Sale-leaseback diversificado com opção de recompra (CNPJ 28.267.696/0001-36)
Segmento: Híbrido / Multiestratégia (Sale-Leaseback) · Cotação R$ 85,56 · P/VP 0,8378 · VP/cota R$ 102,13 · Patrimônio R$ 433 Mi · 34.534 cotistas · 8 ativos
O RZAT11 (Riza Arctium Real Estate FII) é um fundo imobiliário do segmento Híbrido / Multiestratégia (Sale-Leaseback). Sale-leaseback diversificado com opção de recompra (CNPJ 28.267.696/0001-36)
Compra imóveis de empresas que querem liberar capital e os aluga de volta com contratos longos indexados à inflação (fábricas, armazéns, postos), gerando renda mensal. Fique atento: um único inquilino concentra boa parte do patrimônio, e a taxa de performance pesa sobre as sobras.
Esta página é a ficha do RZAT11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Riza Asset Management.
A Riza Asset (ex-Riza Capital) é uma gestora independente focada em crédito imobiliário, sale-leaseback e estratégias estruturadas. O RZAT11 é o principal fundo de tijolo da casa e adota uma estratégia única: comprar imóveis com desconto via sale-leaseback. A casa tem track record sólido em RZAG11 (CRA), RZAK11 (CRI), RZTR11 (terras agrícolas) e RZLC11 (logística).
Em RZAT11 a gestão demonstra disciplina: três recompras antecipadas executadas com ganho extraordinário, distrato negociado com Aliança Agrícola (R$ 1,79 mi de caução apropriado + R$ 13,29 mi de indenização ainda não contabilizada), e duas novas vendas anunciadas em abr/26.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Cervejaria Cidade Imperial | Rodovia BR-364 (Juscelino Kubitschek), Frutal — MG | 100,0% | 1,0% |
| Complexo Logístico Aspam | Av. Perimetral Norte, 10.002, Vila João Vaz — Goiânia/GO | 100,0% | 1,0% |
| Splice Indústria | Av. 31 de Março, Votorantim — SP | 100,0% | 1,0% |
| Garagem Rápido Araguaia | Av. Presidente JK, 260, Jardim Presidente — Goiânia/GO | 100,0% | 1,0% |
| Atacadão Dia a Dia | Setor Habitacional Mestre d'Armas, Planaltina — DF | 100,0% | 1,0% |
| Posto Rede Monte Carlo (Mirassol) | Av. Santos Dumont, 4235 — Mirassol/SP | 100,0% | 1,0% |
| Armazém Frigorificado Comfrio | Rod. BR-020, 527 — Caucaia/CE | 100,0% | 1,0% |
| Pátio Andorinha Transportes (Campo Grande) | Av. Costa e Silva, 1275 — Campo Grande/MS | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,4492 — alta.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 71,1% · Centro-Oeste 19,3% · Nordeste 3,2% |
| Por locatário | Cidade Imperial (cerveja) 65,2% · Aspam (logística/aviação) 11,4% · Splice Indústria 7,4% · Rápido Araguaia (transporte) 5,2% · Comfrio Logística 3,5% · Atacadão Dia a Dia 3,3% |
| Por indexador | IPCA 100,0% |
P/VP de 0,93 calculado sobre a cota de R$ 97,29 (01/06/26) e o VP/cota normalizado de R$ 104,08 (abr/26, após baixa das contas a receber das vendas concluídas). O VP de mar/26 (R$ 125,93) estava inflado por R$ 150 mi a receber e não é mais a referência relevante.
último fechamento R$ 85,56 · mínima histórica R$ 79,5 · máxima R$ 110,5 · valor patrimonial por cota R$ 102,13.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| DPS R$ 1,70 + guidance R$ 1,65-1,75 | Referente ao resultado de abr/26 (R$ 3,83/cota gerado, com R$ 12,6 mi de outras receitas das vendas), o fundo distribuiu R$ 1,70/cota em mai/26. A gestão projeta R$ 1,65-1,75 pelos próximos meses por conta dos ganhos não recorrentes, mantendo R$ 2,75/cota em caixa reservado. VP/cota normalizou para R$ 104,08 após a baixa das contas a receber. |
| Constituição do fundo | Constituição original do FII (sob outra denominação e gestora). O fundo opera desde 2017 mas a estratégia atual de sale-leaseback começa em dez/2019. |
| Riza Asset assume a gestão | A gestão do fundo é transferida para a Riza Asset (ex-Riza Capital). Inicia-se o reposicionamento estratégico para sale-leaseback com opção de recompra. |
| Aquisições iniciais e primeiras emissões | O fundo adquire 5 imóveis em jun/2021: Comfrio (Caucaia-CE), Rede Monte Carlo (Mirassol e Rio Claro-SP) e Andorinha Transportes (Campo Grande-MS e São Paulo-SP). Total ~R$ 70 mi. PL chega a R$ 165 mi com 1,6 mi cotas após emissão. |
| Emissões grandes — Aspam e Cidade Imperial | Out/2021: aquisição da Aspam (R$ 68 mi). Dez/2021: aquisição da Cervejaria Cidade Imperial por R$ 150 mi , o maior ativo do fundo. PL salta para R$ 253 mi. |
| Consolidação e desdobramento de cotas | Em 2022 ocorrem novas emissões para chegar a 3,7 mi cotas com PL de R$ 371 mi. Aquisições de Splice (jan/2023) e Atacadão Dia a Dia. O DPS oscila entre R$ 0,73 e R$ 1,32 conforme IPCA. |
| Estabilização e novas aquisições | Em 2024: aquisições de Atacadão Dia a Dia (mar/2024) e Aliança Agrícola (nov/2024). O fundo cresce para 4,2 mi cotas e PL R$ 423 mi após nova emissão. DPS estabiliza em R$ 1,00-1,10/mês. |
| Distrato com Aliança Agrícola | O fundo concluiu distrato da locação atípica com Aliança Agrícola (Porto dos Gaúchos-MT). Foram apropriados R$ 1,79 mi do depósito caução (R$ 0,42/cota) e reconhecida indenização contratual de R$ 13,29 mi (R$ 3,14/cota), esta última não contabilizada por incerteza de recuperação . Mecanismo de opção de recompra: valores acima de R$ 38,5 mi corrigidos serão divididos 50/50 entre Fundo e Aliança. |
| Conclusão de duas vendas — R$ 69,5 mi | Em abr/2026 o fundo concluiu : (1) venda do imóvel de Aliança Agrícola (Porto dos Gaúchos-MT) para a C.Vale por R$ 53 mi — ganho de R$ 8,75 mi = R$ 2,06/cota ; (2) recompra antecipada do imóvel de Rio Claro-SP pela Rede Monte Carlo por R$ 16,5 mi (adquirido por R$ 15 mi) — ganho de R$ 1,5 mi = R$ 0,34/cota . Portfólio reduzido para 8 imóveis. |
| DPS extraordinário de R$ 1,40 — maior em 4 anos | Em 23/04/2026 o fundo pagou R$ 1,40/cota referente a mar/2026 — aumento de 40% vs mar/26 (R$ 1,00) e maior valor desde 2022 . Refere-se ao resultado de fev/2026 (R$ 1,54/cota gerado pelo fundo) reforçado pelo distrato Aliança e sobras acumuladas. |
| Regulamento atualizado — adequação ao Ofício-Circular CVM nº 1/2025 | Em 14/05/2026 a administradora protocolou novo Instrumento Particular de Alteração do Regulamento (ID 1198458), com Regulamento consolidado (ID 1198459) e comunicado ao mercado (ID 1198460). A mudança é exclusivamente formal: a divulgação da remuneração dos Prestadores de Serviços Essenciais passa a ser feita pela Ferramenta ANBIMA (Plataforma de Transparência de Taxas) , em substituição ao 'Sumár |