Sequóia III Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidade Limitada (CNPJ 09.517.273/0001-82) — IPO em fevereiro de 2021
Segmento: Tijolo / Híbrido (galpão logístico, varejo alimentar, contact center, comercial urbano, galpão industrial) · Cotação R$ 54,38 · P/VP 0,5591 · VP/cota R$ 97,26 · Patrimônio R$ 162 Mi · 4.095 cotistas · 5 ativos
O SEQR11 (Sequóia III Renda Imobiliária FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo / Híbrido (galpão logístico, varejo alimentar, contact center, comercial urbano, galpão industrial). Sequóia III Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidade Limitada (CNPJ 09.517.273/0001-82) — IPO em fevereiro de 2021
FII com 5 imóveis em SP, RJ e RS (galpões logísticos, varejo alimentar e back-office), gerido pela boutique Sequóia Properties com 10 guidances cumpridos e gestão disciplinada. Fique atento: St. Marché entrou em recuperação judicial — aluguéis correntes pagos, mas novo risco de crédito no portfólio.
Esta página é a ficha do SEQR11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Sequóia Properties.
Gestora boutique focada em imóveis Core Plus e Value-add (logística, varejo, lajes). Sequóia mantém disciplina: 10 guidances cumpridos integralmente, transparência alta (call mensal), postura conservadora na alocação. Lado fraco: AuM concentrado num único fundo de R$ 163 mi, equipe enxuta, dependência da boutique para qualquer movimento estratégico (subscrição, M&A, troca de portfólio).5 imóveis (3 galpões + 1 loja + 1 contact center) com ocupação 93,3% e WAULT 3,2 anos. Receita concentrada em Atento, Roma Oeste e Magna (~80%). Portfolio com qualidade dispersa: 3 ativos AAA-equivalentes (built-to-suit) e 1 ativo problema (Penha 69% vago).
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Galpão Logístico Jandira | Condomínio Polo Industrial II, Jandira/SP | 100,0% | 1,0% |
| Contact Center Madureira | Madureira, Rio de Janeiro/RJ | 100,0% | 1,0% |
| Galpão Industrial Magna SAP | Santo Antônio da Patrulha/RS | 100,0% | 1,0% |
| Loja Habitarte (Brooklin) | Brooklin, São Paulo/SP — embaixo do empreendimento Habitarte | 100,0% | 1,0% |
| Comercial Urbano Penha | Penha, Rio de Janeiro/RJ | 50,0% | 0,31% |
HHI 0,246 — moderada.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 78,9% · Sul 19,5% |
| Por locatário | Atento Brasil 27,3% · Roma Oeste 28,6% · Magna International 19,5% · St. Marché 16,0% · Notre Dame Intermédica 7,0% |
SEQR11 negocia a R$ 51,99 (01/06/2026) contra VP de R$ 98,41 (abr/2026) — desconto de 47,2%. O desconto persiste há 4+ anos consecutivos (desde mar/2022) com mediana próxima de 0,60. Não há catalisador imediato para fechamento — depende de emissão estruturante ou ciclo macro favorável.
último fechamento R$ 54,38 · mínima histórica R$ 45,0 · máxima R$ 58,75 · valor patrimonial por cota R$ 97,26.
Volume médio diário (21 pregões) de r$ 54.000 · média de 12 meses de r$ 62.000.
Liquidez crítica. R$ 53 mil/dia. Posição de R$ 100 mil leva 9 dias úteis; R$ 500 mil leva 46 dias; R$ 1 milhão leva ~4 meses. Para qualquer posição relevante, SEQR11 é uma posição SEM SAÍDA — quem entra precisa aceitar carregar até o gestor crescer o fundo ou liquidar. Esse é o risco principal do fundo, acima de qualquer outro.| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| Constituição do Fundo | Fundo constituído em 04/11/2020 com PL inicial de R$ 99,4 milhões e 671 cotas |
| IPO na B3 (SEQR11) | Início de negociação em fev/2021. Cotação de estreia ≈ R$ 100. Primeiros 4 imóveis adquiridos (Jandira, Madureira, Loja Habitarte, Magna SAP) totalizando 1.482.052 cotas e PL R$ 156 mi |
| Aquisição Penha (5º imóvel) | Aquisição do 5º imóvel (Penha, RJ) em participação 50% — BTS originalmente para Atento. PL sobe para R$ 168 mi, 1.608.552 cotas |
| Emissão de cotas (1ª emissão) | Captação adicional levando número de cotas de 1.608.552 → 1.652.043 (set/2023) → 1.665.695 (dez/2023). VP/cota caiu de R$ 96 → R$ 90 (diluição leve) |
| Saída da Atento — Imóvel Penha desocupado | Atento desocupa imóvel Penha em mar/2024. DPS reduz de R$ 0,70 para R$ 0,5583 — reflexo direto da perda de receita. Início de buscaa por novo locatário (mudança de uso para saúde/educação) |
| Contrato Notre Dame Intermédica (31% Penha) | Sequóia fecha contrato de 15 anos com Notre Dame Intermédica para 31% da área Penha (R$ 42 mil/mês). DPS recupera parcialmente para R$ 0,5823 (estável desde out/2024). Os 69% restantes seguem em prospecção |
| Reavaliação dos imóveis (+5% no VP) | Laudo Ipê Avaliações com data-base 31/12/2025 reavalia portfólio. VP/cota sobe de R$ 92,55 (set/25) → R$ 98,05 (mar/26) — ganho contábil de ~R$ 9 mi distribuído nos imóveis |
| 10º guidance divulgado (1S2026) | Sequóia divulga 10º guidance: faixa de R$ 0,58 a R$ 0,63 por cota para período jan-jun/2026. Mantém disciplina de 100% de cumprimento dos guidances anteriores (10 de 10) |