MULTI SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO RESPONSABILIDADE LIMITADA (CNPJ 22.459.737/0001-00) — administrado pela Rio Bravo (desde set/2025) e gerido pela Capitânia Capital. Iniciou em 2016 como FII de CRI e foi convertido em fundo de Tijolo (Shopping) entre 2019-2020.
Segmento: Tijolo / Shoppings (mono-ativo: Shopping Gravataí — RS) · Cotação R$ 36,5 · P/VP 1,244 · VP/cota R$ 29,34 · Patrimônio R$ 74,0 Mi · 94 cotistas · 1 ativos
O SHOP11 (Multi Shoppings FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo / Shoppings (mono-ativo: Shopping Gravataí — RS). MULTI SHOPPINGS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO RESPONSABILIDADE LIMITADA (CNPJ 22.459.737/0001-00) — administrado pela Rio Bravo (desde set/2025) e gerido pela Capitânia Capital. Iniciou em 2016 como FII de CRI e foi convertido em fundo de Tijolo (Shopping) entre 2019-2020.
Mono-ativo (Shopping Gravataí), DPS zero há 4 anos, governança vulnerável (94 cotistas)
Esta página é a ficha do SHOP11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Capitânia Capital S.A. (gestor) + Rio Bravo Investimentos (administrador).
A Capitânia Capital é a gestora desde 2021 (Ato Declaratório CVM nº 19.133, de 01/10/2021); antes disso a gestão também era exercida pela Capitânia. A Rio Bravo assumiu a administração em 30/09/2025 após Assembleia Especial encerrada em 11/09/2025 que retirou a BTG Pactual do papel de administradora. A Capitânia é gestora respeitada em CRI / multiestratégia, com fundos como CPTS11 (CRI) e CPSH11 (shopping high yield), mas o histórico do SHOP11 sob sua gestão é decepcionante: em mais de 5 anos, o fundo só pagou rendimento uma vez, acumulou prejuízos, e o ativo principal (Gravataí) não saiu da fase de problemas operacionais. A redução da taxa de administração em set/2023 (passou para 0,10% a.a.) sugere que a própria gestora reconheceu o desbalanço entre custo e entrega.Ver a análise da gestora Capitânia Capital S.A. (gestor) + Rio Bravo Investimentos (administrador) →
Mono-ativo: Shopping Gravataí (RS) — 22.375 m² de ABL, participação 82,9%
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Shopping Gravataí | Avenida Centenário, 555 — Passo das Pedras, Gravataí, RS | 82,9% | 0,867% |
HHI 1,0 — concentracao_extrema_mono_ativo.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sul 100,0% |
último fechamento R$ 36,5 · mínima histórica R$ 36,50 · máxima R$ 36,50 · valor patrimonial por cota R$ 29,34.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| Constituição do fundo | Fundo constituído em 16/07/2015 sob forma de condomínio fechado, prazo indeterminado, classe única para investidores profissionais. |
| Início das atividades — IPO | Início efetivo em 24/03/2016. Primeira emissão de 1.200.000 cotas a R$ 100,00. R$ 10 Mi em espécie + R$ 110 Mi em CRI (F.J. Empreendimentos). |
| Primeira distribuição de rendimento | Único pagamento até 2021 — pequeno (DY 0,07% no mês de dezembro/2016, conforme Informe Mensal). |
| Reposicionamento para Tijolo — aquisição Shopping Gravataí | Entre as emissões 2ª, 3ª e 4ª (~R$ 36 Mi captados a R$ 125-127/cota), o fundo migra de FII de CRI para FII de Tijolo. CRI da F.J. Empreendimentos é substituído pelo Shopping Gravataí no portfólio. |
| Cota cai para 12 cotistas — começa expansão da base | Em out/2021 o fundo ainda tinha apenas 12 cotistas. Trimestres seguintes mostram crescimento gradual. |
| ÚNICA grande distribuição: R$ 6,7510/cota | Pagamento de R$ 6,75/cota em 30/03/2022 referente ao mês de fevereiro/2022 (DY mensal 1,92% em base à cota da época). Foi o único pagamento relevante de toda a história — provavelmente acerto de resultado retido do CRI antes da migração para tijolo. Após esse evento, o DPS volta a zero. |
| Vacância Gravataí em 18,7%, NOI negativo R$ 23 mil | Relatório Gerencial fev/2023 — único da série disponível — registra problemas operacionais importantes: vacância acima de 18%, inadimplência líquida flutuando entre 5-15%, e NOI mensal negativo no mês. |
| Redução da taxa de administração | Instrumento Particular de Alteração do Regulamento (22/09/2023) reduziu taxa de administração e taxa de gestão. Hoje em 0,10% a.a. — nível baixíssimo, indicando que a própria gestão reconheceu desbalanço. |
| 5ª emissão a R$ 19,78 — preço de regate | Emissão de 470.701 cotas a R$ 19,78 cada (R$ 9,3 Mi captados). Preço bem abaixo do VP da época, sinalizando dificuldade do fundo em atrair capital novo a preços acima do mercado. |
| 6ª emissão integralizada com aporte por ativos | 300.280 cotas emitidas a R$ 35,45/cota — TOTALMENTE integralizada via APORTE POR ATIVOS. O fundo não recebeu caixa novo; apenas troca de ativo entre fundo e a gestora. Mecanismo que infla o PL contábil sem agregar liquidez ao operacional. |
| 7ª emissão anunciada | Em 05/05/2025 anunciada 7ª emissão com 211.149 cotas. Período de preferência encerrado em 26/05/2025 com 44.397 cotas exercidas. Subscrição parcial encerrada em 29/10/2025 totalizando 206.149 cotas (R$ ~7 Mi). |
| Transferência de administração: BTG → Rio Bravo | Assembleia Especial encerrada em 11/09/2025 aprovou substituição da BTG Pactual pela Rio Bravo Investimentos. Efetivada em 30/09/2025. Demonstrações financeiras foram fechadas em 29/09/2025 para a transferência. PwC mantém auditoria. |
| Ato dos Prestadores de Serviços + 8ª emissão | Ato dos Prestadores de Serviços Essenciais celebrado em 08/01/2026 — formaliza Rio Bravo (administrador) e Capitânia (gestor) sob nova roupagem. Mesma data inicia preparação da 8ª emissão. |
| 8ª emissão — 1ª chamada de capital | 1ª chamada de 64.892 cotas (R$ 1,977 Mi a R$ 30,46) liquidada em 11/02/2026. |
| 8ª emissão — 1ª chamada de capital (fev/2026) | Em jan/2026, Administrador Rio Bravo e Gestor Capitânia iniciam a 8ª emissão. 1ª chamada em fev/2026 totalizou 64.892 novas cotas = R$ 1.977.259,24 (R$ 30,47/cota). Cotas emitidas cresceram de 2.458.396 (dez/2025) para 2.523.296 (fev/2026). |
| Jun/2026: confirmação de zero dividendos pelo 4º ano consecutivo | Aviso ao cotista de 15/06/2026 confirma que o Fundo não auferiu resultado em regime de caixa e não haverá distribuição. 4 anos sem rendimentos desde o único pagamento de R$ 6,75/cota em fev/2022. |