Fundo de lajes corporativas prime em São Paulo. Dois ativos no Itaim Bibi/Nova Faria Lima (Edifícios Metropolitan e Platinum). Gestão passou de RBR Asset para Patria em 03/02/2026 (Patria adquiriu controle da RBR).
Segmento: Tijolo / Escritórios prime (Nova Faria Lima — SP) · Cotação R$ 61,9 · P/VP 0,6031 · VP/cota R$ 102,64 · Patrimônio R$ 465 Mi · 4.355 cotistas · 2 ativos
O TOPP11 (RBR Top Offices FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo / Escritórios prime (Nova Faria Lima — SP). Fundo de lajes corporativas prime em São Paulo. Dois ativos no Itaim Bibi/Nova Faria Lima (Edifícios Metropolitan e Platinum). Gestão passou de RBR Asset para Patria em 03/02/2026 (Patria adquiriu controle da RBR).
Dois offices AAA em São Paulo, 12,9 mil m², contratos 100% IPCA e vacância de 2%. O passivo curto foi liquidado; no lugar entra um CRI de 5 anos a IPCA + 8,9% a.a. cujo carrego reduz o rendimento de R$ 0,84 para R$ 0,45/cota a partir de setembro/2026.
Esta página é a ficha do TOPP11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Patria Investimentos (gestão direta da RBR Gestão de Recursos).
Em 03/02/2026, o Patria passou a controlar diretamente a RBR Gestão de Recursos Ltda, assumindo a gestão do TOPP11. Patria é a maior gestora independente de FIIs do Brasil (R$ 38 bi+ sob gestão, 30+ FIIs listados na B3). RBR era butique de offices premium SP — agora ganha músculo institucional. Equipe operacional (50+ profissionais) foi mantida. Risco: conflito de mandato com outros FIIs de office da casa (BRCR11, AAA Corporate).Ver a análise da gestora Patria Investimentos (gestão direta da RBR Gestão de Recursos) →
Portfólio puro de offices prime: 2 ativos vizinhos no Itaim Bibi / Nova Faria Lima, ambos AAA, com 33 locatários diversificados.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Edifício Metropolitan | Rua Amauri, 255 — Itaim Bibi, São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Edifício Platinum | Rua Jerônimo da Veiga, 384 — Itaim Bibi, São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,68 — alta.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 100,0% |
| Por locatário | Hejoassu Administração (Votorantim FO) 12,9% · Votorantim S.A. 8,6% · Anima Investimentos 5,7% · Pragma Asset Management 5,0% · Vinland Capital 5,0% |
| Por indexador | IPCA 61,0% · IGP-M 39,0% |
| Por tipo de contrato | Típico 100,0% · Atípico 0,0% |
P/VP de 0,62 calculado sobre cotação R$ 65,51 (13/05/26) e VP/cota R$ 106,26 (mar/26). Desconto de 38% sobre VP — o mais profundo do segmento de offices prime de SP. Causa principal: passivo curto de R$ 278 Mi vencendo em 30/04/2026.
último fechamento R$ 61,9 · mínima histórica R$ 64,49 · máxima R$ 102,01 · valor patrimonial por cota R$ 102,64.
Volume médio diário (21 pregões) de r$ 400.000 · média de 12 meses de r$ 600.000.
Liquidez baixa. Posição de R$ 500 mil leva ~6 dias úteis para liquidar sem mover preço. Incompatível com saída rápida ou tamanho >R$ 1 Mi.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | Lançamento do RBR Top Offices FII com captação de R$ 452,8 Mi a R$ 100/cota junto a 5.101 investidores. |
| AQUISIÇÃO METROPOLITAN + PLATINUM | Conclusão da compra dos primeiros ativos. Vendedor: HGPO11. |
| OPERAÇÃO ESTABILIZADA | Início da operação plena. DPS estabilizado em R$ 0,84/cota. |
| AJUSTE CONTÁBIL VP | Por solicitação da KPMG, parcela de abr/26 passou a ser marcada a valor presente — VP/cota reajustado. |
| RENOVAÇÃO METROPOLITAN +9,2% | Contrato relevante no Metropolitan renovado por 5 anos. Locação no Platinum a R$ 410/m² (recorde). |
| PATRIA ASSUME GESTÃO | Patria passa a controlar a RBR. Mudança de gestor sem alteração operacional imediata. |
| VENCIMENTO PARCELA — EVENTO CRÍTICO | 30/04/2026: vence a 2ª parcela de R$ 278 Mi. CRI esperado para refinanciar. |