Tordesilhas EI Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada
Segmento: Híbrido (CRI + FII + Equity multipropriedade) · Cotação R$ 1,24 · P/VP 0,0338 · VP/cota R$ 36,72 · Patrimônio R$ 213 Mi · 46.674 cotistas · 2 ativos
O TORD11 (Tordesilhas EI FII) é um fundo imobiliário do segmento Híbrido (CRI + FII + Equity multipropriedade). Tordesilhas EI Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada
Fundo que mistura empréstimos imobiliários (CRIs) com participação direta em resorts e loteamentos, investindo em projetos de turismo e desenvolvimento residencial. Fique atento: boa parte dos CRIs parou de pagar juros, auditorias com ressalva há dois anos e as cotas têm volume muito baixo na bolsa.
Esta página é a ficha do TORD11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: R Capital Asset Management Investimentos.
R Capital assumiu o TORD11 em 2021, herdando carteira do Hectare Capital. Nichada em multipropriedade e loteamento, opera também os fundos Lote M², XBXO11 (RCap 1810) e SRVD11 (Serra Verde) — todos detidos pelo TORD11. Renunciou à taxa de gestão desde abr/2024 (incluindo 1S2026 em alteração formal de regulamento jan/2026), mostrando reconhecimento implícito do estresse. Mas a qualidade dos investimentos sob sua gestão decepcionou: o write-down de Resort do Lago e Kawana Residence em 2024 foi de magnitude sem precedente e a auditoria com ressalva 2 anos seguidos (incluindo abstenção de opinião sobre R CAP 1810 FII) levanta sinal amarelo grave de governança.
Ver a análise da gestora R Capital Asset Management Investimentos →
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Lote M² FII (gestão R Capital) | — | 26,7% | — |
| IC Loteamentos e Recebíveis FII | — | 3,7% | — |
| Serra Verde FII (gestão R Capital) | — | 0,9% | — |
| RCap 1810 FoF (gestão R Capital) | — | 0,8% | — |
| Devant FoF FII | — | 0,3% | — |
| wam-holding-sub | — | 20,5% | — |
| gpk-sub | — | 13,0% | — |
| hope-sr | — | 4,5% | — |
| hope-sub | — | 2,0% | — |
| loteamentos-goias-mez | — | 0,9% | — |
| pride-ii-sub | — | 0,5% | — |
| quatto-atlantis-sub | — | 0,4% | — |
| hf-engenharia-sub | — | 0,4% | — |
| recanto-passaros-sub | — | 0,4% | — |
| brasil-parques-sub | — | 0,3% | — |
| araguaina-park-sub | — | 0,3% | — |
| hf-engenharia-sr | — | 0,1% | — |
| Makaira Beach Resort | Ilha de Atalaia — Canavieiras/BA | 100,0% | — |
| Ondas Praia Resort | Porto Seguro/BA | 30,0% | — |
HHI 0,13 — moderada.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Nordeste (BA) 13,7% · Sudeste (SP) 41,2% · Centro-Oeste (GO+MT) 13,7% · Sul (PR+RS) 24,3% · Norte (PA+TO) 0,8% |
| Por indexador | IPCA+ 97,0% · INPC+ 0,9% · PreFixado 2,1% |
P/VP de 0,037 = a cota está sendo negociada a 3,7% do valor patrimonial declarado.
último fechamento R$ 1,24 · mínima histórica R$ 0,63 · máxima R$ 13,0 · valor patrimonial por cota R$ 36,72.
Volume médio diário (21 pregões) de r$ 15.391 · média de 12 meses de r$ 22.000.
Saída inviável para posições acima de R$ 50 mil sem aceitar deságio adicional de 5-15% em leilão de pontas
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| Captação e crescimento agressivo | Fundo iniciado em 30/08/2019 com R$ 19 mi e 1,9M cotas. Em 2 anos cresceu para R$ 461 mi e 35M cotas via 5 emissões. DPS pico em set/2021 = R$ 0,20/cota (R$ 1,20 equivalente pós-inplit). Fundo era gerido pela Hectare Capital até 2021. |
| Plateau pré-deterioração | PL estabilizou em ~R$ 470-500 mi. DPS oscilou entre R$ 0,07 e R$ 0,17/cota mensais. Janeiro/2022: aquisição da SERRAVD TD por R$ 111 mi (gestora R Capital). Sinais iniciais de saturação no segmento de multipropriedade — vendas em queda nos empreendimentos detidos via Land Tordesi. |
| Encerramento da distribuição e venda de ativos | Fevereiro/2023: ÚLTIMO rendimento mensal (R$ 0,05/cota). A partir daí 23 meses sem distribuição. Maio/2023: comunicado mostra que falta de caixa inviabiliza continuidade dos empreendimentos. Em 26/03/2024 a SPE Land Tordesi vendeu Resort do Lago (custo R$ 79,2 mi) por R$ 4,6 mi e Kawana Residence (custo R$ 38,4 mi) por R$ 5,4 mi. |
| Crise pública: ressalva, manchete e inplit forçado | Set/2024: auditoria Conatus emite parecer COM RESSALVA pelo segundo ano sobre as DFs 2023 (Land Tordesi sem demonstrações, R CAP 1810 com abstenção, Serra Verde com ressalva). Out/2024: Estadão publica matéria 'FII vende imóveis a preço de banana' gerando ofício da B3. Nov/2024: cota cai abaixo de R$ 1,00. Jan/2025: CVM ordena inplit em Ofício 2375. Jun/2025: inplit 6:1 efetivado (35M → 5,84M cota |
| Pós-inplit em queda livre nova | Pós-inplit a cota abriu em ~R$ 3,80 mas voltou a despencar: R$ 2,60 (out/2025), R$ 2,20 (nov/2025), R$ 1,97 (início de 2026), R$ 1,35 (mai/2026). DPS estabilizou em R$ 0,01/cota mensais (~R$ 0,06 pré-inplit equivalente). 7 dos 12 CRIs em carência prorrogada; CRI Solar das Águas teve recompra compulsória aprovada em nov/2025. |