Antigo BB Progressivo II FII (BBPO11) — renomeado em out/2023 quando passou para gestão ativa pela Tivio Capital. CNPJ 14.410.722/0001-29.
Segmento: Tijolo / Renda Urbana + Lajes Corporativas · Cotação R$ 88,34 · P/VP 0,8796 · VP/cota R$ 100,43 · Patrimônio R$ 1,60 Bi · 58.307 cotistas · 58 ativos
O TVRI11 (Tivio Renda Imobiliária FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo / Renda Urbana + Lajes Corporativas. Antigo BB Progressivo II FII (BBPO11) — renomeado em out/2023 quando passou para gestão ativa pela Tivio Capital. CNPJ 14.410.722/0001-29.
Dono de mais de 50 imóveis em 14 estados — antes agências do Banco do Brasil — que troca inquilinos pelo país, alugando para supermercados, clínicas e escritórios enquanto distribui renda mensal. Fique atento: quase todos os contratos com o BB vencem em nov/2027.
Esta página é a ficha do TVRI11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Tivio Capital DTVM S.A..
A Tivio Capital é a evolução da BV Asset (ex-Votorantim Asset) que passou por reestruturação societária em 2023. Assumiu o BBPO11 — um fundo passivo de 11 anos — e entregou em pouco mais de 2 anos e meio: 9 vendas (~R$ 200 mi), CACEX re-locado em 5 meses após devolução do BB, e duas aquisições estratégicas (Hortifruti Botafogo e Day Hospital Santo André) com cap rates de 10,4-10,6% e contratos longos (2035-2037). Em 2026, conquistou o 3º lugar dos Outliers InfoMoney na categoria FIIs de Tijolo. Risco: o fundo precisa entregar volume muito maior de reciclagem nos próximos 17 meses — ainda restam ~49 agências do BB no portfólio com vencimento concentrado em nov/2027.Portfólio em transição ativa: 55 agências/lajes do BB + 2 imóveis novos (Hortifruti, Day Hospital). Ag. Florianópolis vendida jun/2026. 9 vendas acumuladas.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Edifício Sede III - Brasília | QD. 1, BL.G, LT. 32 - Brasília/DF | — | — |
| CSL São Paulo (3 endereços) | Av. S. João, 32 / R. Líbero Badaró, 568 / R. S. Bento, 465 - SP | — | — |
| Agência Belo Horizonte | R. Rio de Janeiro, 750 - BH/MG | — | — |
| CSL Curitiba | Pç. Tiradentes, 410 - Curitiba/PR | — | — |
| Ag. Tamoios BH | R. Tamoios, 731 - BH/MG | — | — |
| CSL Belo Horizonte | R. da Bahia, 2500 - BH/MG | — | — |
| Ag. Belém - Centro | Av. Presidente Vargas, 248 - Belém/PA | — | — |
| CSL Brasília (Goiânia) | Av. Goiás, 980 - QD.14 - Goiânia/GO | — | — |
| Edifício CACEX | R. São Bento, 483 - SP | — | — |
| Ag. Manaus | R. Guilherme Moreira, 315 - Manaus/AM | — | — |
| Ag. Ipiranga-SP | R. Bom Pastor, 153/169 - SP | — | — |
| Ag. Afonso Pena (Campo Grande) | Av. Afonso Pena, 2202 - Campo Grande/MS | — | — |
| Ag. Campos Elíseos | Av. Rio Branco, 1437 - SP | — | — |
| Ag. Praça Rui Barbosa - Bauru | Pç. Rui Barbosa, 1-55 - Bauru/SP | — | — |
| Day Hospital Santo André | Av. Dom Pedro II, 655 - Santo André/SP | — | — |
| Hortifruti Botafogo | R. Prof. Álvaro Rodrigues, 355 - RJ | — | — |
| Ag. Cinelândia (RJ) | Av. 13 de Maio, 13 - RJ | — | — |
| Ag. São José do Rio Preto | R. Voluntários de S.Paulo, 2975 - SJRP/SP | — | — |
| +40 outras agências/lajes do BB | Diversas — SP, RJ, RS, SC, PR, MG, GO, DF, CE, AM, MS, MT, PA, SE | — | — |
HHI 0,1156 — Concentração moderada-alta. HHI 0,116 reflete a dominância do ED. Sede III + 3 CSLs..
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | SP 53,0% · DF 13,5% · RJ 14,4% · MG 14,0% · PR 6,5% · SC 2,9% |
valor patrimonial por cota R$ 100,43.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| 2012 | Fundo criado pela Votorantim Asset com 64 imóveis adquiridos do Banco do Brasil. Contrato atípico de 10 anos (até nov/2022) com aluguel-base de R$ 144 mi/ano, corrigido por IPCA. Início da negociação em 30/12/2012. |
| 2013 | BB aportou R$ 130,9 mi para fazer frente a benfeitorias necessárias durante os 10 anos do contrato. Estrutura inicial: aluguel-base + ITBI + reserva. |
| 2017 | Distribuição mensal estável durante todo 2017 (média 0,99). Modelo 'CDB com endereço': aluguel atípico = dividendo previsível. Atrai cotista conservador. |
| 2020 | Indexação IPCA elevada na pandemia leva DPS ao auge histórico de R$ 1,08. DY anualizado em ~12% mantém atratividade. |
| 2022 | Em nov/2022 a atipicidade venceu. Os 64 contratos foram migrados para tipos típicos com aluguel renegociado para baixo (média -8% segundo histórico). DPS cai de R$ 0,98 (2020) para R$ 0,89 (2022). Período de incerteza máxima. |
| 2023 | Cotistas aprovam mudança para gestão ativa. Tivio Capital (ex-BV Asset reestruturada) assume mandato. Início do processo de reciclagem do portfólio. |
| 2023 | Renomeação para Tivio Renda Imobiliária e novo ticker. Fim da era 'fundo do BB'. Em nov/2023 a primeira venda: Ag. Juiz de Fora por R$ 54 mi (59% acima do laudo, lucro R$ 1,78/cota). |
| 2024 | Em 2024 a Tivio executa 5 vendas (Brás, Tijuca, Catedral Sorocaba, Ponta Grossa, Maringá) totalizando R$ 77,6 mi. DPS sobe gradualmente: R$ 0,97 → R$ 0,98 — combinação de lucro não recorrente + reajuste IPCA dos contratos restantes. |
| 2025 | Tivio executa primeiras aquisições da era ativa: Hortifruti Botafogo (R$ 25 mi, contrato Típico até 2035) e Day Hospital Santo André (R$ 21,6 mi via FII Bluerock + R$ 35,1 mi de CRI assumido, contrato Atípico até 2037). Diversifica setor (saúde + varejo) e estende WAULT. |
| 2026 | Venda da Ag. Toledo por R$ 13 mi (57% acima do laudo, cap rate 8,4%). DPS sobe para R$ 1,05. TVRI11 conquista 3º lugar no Outliers InfoMoney 2026 categoria FII Tijolo. Validação externa do trabalho da gestão ativa. |
| 2026 | Em fev/2026: BB notifica rescisão antecipada de SJ Rio Preto, Tamoios e Cinelândia (4,7% receita). Em mar/2026: mais Praça Rui Barbosa-Bauru e Belém-Centro. Edifício CACEX devolvido em jan/26. Vacância financeira projetada salta de 2,7% para 19% em fev/2027. |
| 2026 | Edifício CACEX (R. São Bento, 483 - SP, 7.106 m²), devolvido pelo BB em jan/2026, é inteiramente re-locado em mai/2026 com contrato típico de 120 meses. Vacância física cai de 5,7% para 3,2% em 1 mês. Demonstra agilidade de re-locação pós-devolução BB. |
| 2026 | Tivio Capital vende Ag. Florianópolis (5.722 m², PçXV de Novembro, 321 - Centro, Florianópolis/SC) por R$ 37.822.220 em promessa de C&V vinculante. Pagamento parcelado em 5 parcelas: R$ 7,2 mi na assinatura + 4x R$ 7,65 mi semestrais até jun/2028. Total de desinvestimentos da gestão ativa sobe para ~R$ 200 mi. |