Vinci Shopping Centers Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidade Limitada (CNPJ 17.554.274/0001-25). FII de tijolo de shoppings da Vinci Real Estate (Vinci Compass). Início em 10/03/2014, IPO público em 3ª emissão (ago/2017).
Segmento: FII de Tijolo — Shopping Centers (Renda Gestão Ativa, escala nacional) · Cotação R$ 101,7 · P/VP 0,881 · VP/cota R$ 115,44 · Patrimônio R$ 3,33 Bi · 346.986 cotistas · 32 ativos
O VISC11 (Vinci Shopping Centers FII) é um fundo imobiliário do segmento FII de Tijolo — Shopping Centers (Renda Gestão Ativa, escala nacional). Vinci Shopping Centers Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidade Limitada (CNPJ 17.554.274/0001-25). FII de tijolo de shoppings da Vinci Real Estate (Vinci Compass). Início em 10/03/2014, IPO público em 3ª emissão (ago/2017).
Detém participações em shoppings espalhados pelo Brasil e distribui os aluguéis das lojas como renda mensal ao cotista.
Esta página é a ficha do VISC11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. (Vinci Compass).
A Vinci Real Estate Gestora de Recursos é o braço imobiliário da Vinci Compass (antiga Vinci Partners, após fusão global de 2024) — uma das gestoras independentes mais respeitadas do Brasil em fundos listados. Gerencia o VISC11 desde o início do Fundo em 10/03/2014, com 12 anos de histórico ininterruptos. A rentabilidade bruta acumulada desde o IPO público (3ª emissão ago/2017) é de +120,0%, vs 73,9% do IFIX e 88,1% do CDI líquido no mesmo período — equivalente a 134,2% do CDI líquido PF.
Administração e escrituração ficam com a BRL Trust DTVM (CNPJ 13.486.793/0001-42, hoje Apex Group/BRL Trust), com auditoria da KPMG. Comunicação com cotistas é detalhada (RG mensal com decomposição por ativo, indicadores SSS/SSR/fluxo de veículos, projeções macro próprias). Movimentos recentes mostram disciplina na alocação: 10ª emissão em 2024 (R$ 875 Mi integralizados), aquisição Midway Mall (dez/25) e 10% do BH Shopping (Multiplan) em mar/26 com yield estimado 11,3% nos 3 primeiros anos — qualificação clara do portfólio com ativos icônicos.
Ver a análise da gestora Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. (Vinci Compass) →
Portfólio de 32 shoppings em 15 UFs + DF, 300 mil m² de ABL própria, administrados por 11 operadoras distintas. 70% do NOI vem de participações minoritárias.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Prudenshopping | Pres. Prudente, SP | 100,0% | — |
| Porto Velho Shopping | Porto Velho, RO | 49,0% | — |
| Shopping Praia da Costa | Vila Velha, ES | 98,7% | — |
| Campinas Shopping | Campinas, SP | 55,0% | — |
| Shopping Paralela | Salvador, BA | 36,3% | — |
| BH Shopping | Belo Horizonte, MG | 10,0% | — |
| Pantanal Shopping | Cuiabá, MT | 23,1% | — |
| Shopping Granja Vianna | Cotia, SP | 49,0% | — |
| Shopping Estação | Curitiba, PR | 35,0% | — |
| North Shopping Maracanaú | Maracanaú, CE | 100,0% | — |
| RibeirãoShopping | Ribeirão Preto, SP | 13,2% | — |
| Natal Shopping | Natal, RN | 30,0% | — |
| Villa Romana | Florianópolis, SC | 20,0% | — |
| Iguatemi Bosque | Fortaleza, CE | 6,0% | — |
| Shopping Ilha Plaza | Rio de Janeiro, RJ | 34,4% | — |
| Carioca Shopping | Rio de Janeiro, RJ | 15,0% | — |
| Shopping Boulevard Rio | Rio de Janeiro, RJ | 40,0% | — |
| Pátio Belém | Belém, PA | 21,4% | — |
| Minas Shopping | Belo Horizonte, MG | 10,0% | — |
| Bangu Shopping | Rio de Janeiro, RJ | 10,0% | — |
| Conjunto Nacional | Brasília, DF | 6,0% | — |
| Madureira Shopping | Rio de Janeiro, RJ | 20,0% | — |
| Via Sul Shopping | Fortaleza, CE | 45,0% | — |
| Shopping Tacaruna | Recife, PE | 10,0% | — |
| Shopping ABC | Santo André, SP | 7,3% | — |
| West Shopping | Rio de Janeiro, RJ | 7,5% | — |
| Shopping Villagio Caxias | Caxias do Sul, RS | 8,2% | — |
| Shopping Plaza Sul | São Paulo, SP | 5,0% | — |
| São Luís Shopping | São Luís, MA | 6,2% | — |
| Midway Mall | Natal, RN | 1,0% | — |
| Shopping Crystal | Curitiba, PR | 17,5% | — |
| Center Shopping Rio | Rio de Janeiro, RJ | 7,5% | — |
| FII Paralela (consolidado) | — | — | — |
HHI 0,0517 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste — Grande SP + interior 21,0% · Sudeste — Rio de Janeiro 11,0% · Nordeste (BA+PE+CE+RN+MA+AL) 20,0% · Sudeste — MG+ES 16,0% · Sul (PR+SC+RS) 9,0% · Norte (RO+PA) 9,0% |
| Por locatário | Pulverizado em ~5.000+ lojas (estimativa) 100,0% |
| Por indexador | IPCA (aluguel padrão de varejo) 100,0% |
A cota negocia a R$ 109,15 (13/05/26) contra VP de R$ 116,64 (mar/26), desconto de 6%. O desconto reflete corretamente: (i) saldo elevado de obrigações por aquisição (R$ 1,07 Bi); (ii) reavaliação patrimonial negativa de -R$ 205,9 Mi em 2025 + retificação -1,2% em mar/26; (iii) cenário macro com Selic ainda em 14,5%; (iv) sinalização explícita de venda/emissão/CRI adicional pelo gestor. Mediana de pares está em 0,93 — VISC negocia em linha, sem prêmio nem desconto material.
último fechamento R$ 101,7 · mínima histórica R$ 60,06 · máxima R$ 147,37 · valor patrimonial por cota R$ 115,44.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 11.001.584 · média de 12 meses de R$ 5.602.742.
Liquidez excelente — entre top 15 FIIs por volume. Posição de R$ 1 Mi sai em meio dia útil sem mover preço. R$ 10 Mi leva 4-5 dias úteis. Suportado por 343.939 cotistas e presença 100% em pregões.
O VISC11 é um dos FIIs de shopping mais maduros do Brasil — 12 anos de operação ininterrupta desde mar/2014, com IPO público em ago/2017 a R$ 100/cota. Atravessou pandemia (DPS caiu de R$ 0,65 → R$ 0,20 em 2020), recuperou para pico de R$ 1,00/cota em 2023 e hoje opera no patamar de R$ 0,84/mês. Desde o IPO, entregou rentabilidade bruta acumulada de +120% contra 73,9% do IFIX — outperformance de 46 pontos percentuais.
O ciclo atual (2025-2026) é de qualificação do portfólio com alavancagem: 10ª emissão captou R$ 875 Mi, Midway Mall entrou via CRI em dez/25 e BH Shopping em mar/26 (yield estimado 11,3%). Mas o saldo de obrigações por aquisição em R$ 1,07 Bi (32% do PL) força a gestão a sinalizar venda de ativos OU nova emissão OU alavancagem adicional nos próximos 12-18 meses — qualquer um dos três tem impacto na cota e segura o múltiplo. SSS começou a cair em fev/26 (-0,5%) e fluxo de veículos também (-2,8%), sinal de consumo enfraquecendo em linha com o macro brasileiro mais cauteloso (Selic 14,5%, inflação voltando a 4,5%).
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fundo constituído em 07/08/2013 como 'Vinci Renda Imobiliária FII'. CNPJ 17.554.274/0001-25. Condomínio fechado, prazo indeterminado. BRL Trust desde o início. |
| INÍCIO OPERAÇÃO (1ª EMISSÃO) | Início das atividades em 10/03/2014 com 1ª emissão para investidores qualificados. 65 mil cotas iniciais. PL inicial pequeno; primeiros ativos: West Shopping, Crystal, Center Rio, Ilha Plaza. |
| IPO PÚBLICO (3ª EMISSÃO R$ 500 Mi) | 3ª emissão pública de até R$ 500 milhões (5 milhões de cotas a R$ 100). Coordenação Itaú BBA, BTG, XP. Ticker VISC11 estreia na B3 sob ICVM 400 — passa a ser destinado ao público geral. |
| EXPANSÃO E CRIS | 4ª-6ª emissões para aquisições de Granja Vianna, Pátio Belém, Ilha Plaza e participações em shoppings de múltiplas regiões. CRI Granja Vianna (CDI+1,85%) estruturado em mar/2018 — primeira alavancagem do Fundo. |
| PANDEMIA COVID-19 | Fechamento temporário dos shoppings. DPS cai de R$ 0,65 (jan/20) para R$ 0,20 (abr-jul/20) — corte de ~70%. Isenções emergenciais a lojistas, receitas comprometidas, custo de ocupação dos varejistas explode. |
| RECUPERAÇÃO PÓS-COVID | Reabertura completa, SSR/SSS retomam crescimento. DPS sobe de R$ 0,20 (jul/20) para R$ 0,72 (dez/22). Ocupação volta a 90%+. Vendas/m² superam patamar pré-pandemia. |
| DPS R$ 1,00 (PICO HISTÓRICO) | Distribuição mensal atinge R$ 1,00/cota em mar-set/2023 — pico histórico do Fundo. NOI orçado em forte crescimento. Soma anual DPS 2023 = R$ 10,62/cota. |
| 10ª EMISSÃO (R$ 875 Mi) | 10ª emissão integraliza R$ 875 Mi. Cotas passam para 28,83 Mi. PL atinge R$ 3,6 Bi. Recursos para aquisições seletivas e amortização antecipada de CRIs antigos. DPS recua marginalmente para R$ 0,90/cota. |
| AJUSTE PATRIMONIAL | Reavaliação a valor justo negativa em R$ 205,9 Mi em 2025 puxa lucro líquido contábil para R$ 41,5 Mi (vs R$ 190,6 Mi em 2024). VP/cota cai de R$ 124,76 (dez/24) → R$ 117,99 (dez/25). DPS recua para R$ 0,81/mês. |
| AQUISIÇÃO MIDWAY MALL | Em 18/12/2025, VISC conclui aquisição do Midway Mall (Natal/RN, Grupo Guararapes) via operação estruturada com parceiros. Posição como credor via CRI (CDI+1,70% curta e CDI+1,75% longa). Incremento estimado R$ 0,03/cota. |
| AQUISIÇÃO BH SHOPPING (10%, MULTIPLAN) | Em 23/03/2026, VISC conclui aquisição de 10% do BH Shopping (Belo Horizonte/MG, Multiplan), ativo icônico de 1979 com 47.474 m² ABL. R$ 285 Mi (R$ 138,8 Mi à vista + 2 parcelas de R$ 69,4 Mi em 12 e 18 meses + R$ 7,5 Mi em 24m). Securitização em 3 séries de CRI. Yield estimado pelo gestor 11,3% nos 3 primeiros anos. |
| ATUAL | Cota negocia a R$ 109,15 (P/VP 0,94, 6% de desconto sobre VP). DPS R$ 0,84/cota mantido (DY 12m 8,97%). Guidance oficial R$ 0,84-0,90 até dez/2026. Portfólio consolidado em 32 shoppings. R$ 1,07 Bi em obrigações por aquisição exige resolução em 12-18 meses via venda de ativos OU nova emissão OU alavancagem adicional. |