Amortização R$ 3,79/cota CONCLUÍDA em 28/05/2026. MOU para venda do FACAMP assinado em 24/04/2026 por R$ 37,3 mi total; aditado em 03/08/2026 com complemento de sinal de R$ 1,5 mi (3 parcelas de R$ 500 mil) — sinal total R$ 2,5 mi; prazo de conclusão mantido em abr/2027. FACAMP formalizou parcelamento do débito locatício (R$ 1.015.008,79) em 10x de ~R$ 101,5 mil/mês IPCA — 1ª parcela paga em jul/2026. Seguro-fiança não renovado: prazo de 10 meses para regularizar (ago/2026). Sem distribuição até dez/2026.
Segmento: Renda Urbana / Híbrido (em desinvestimento) · Cotação R$ 2,27 · P/VP 0,6376 · VP/cota R$ 3,56 · Patrimônio R$ 96,0 Mi · 37.666 cotistas · 1 ativos
O VIUR11 (Vinci Imóveis Urbanos FII) é um fundo imobiliário do segmento Renda Urbana / Híbrido (em desinvestimento). Amortização R$ 3,79/cota CONCLUÍDA em 28/05/2026. MOU para venda do FACAMP assinado em 24/04/2026 por R$ 37,3 mi total; aditado em 03/08/2026 com complemento de sinal de R$ 1,5 mi (3 parcelas de R$ 500 mil) — sinal total R$ 2,5 mi; prazo de conclusão mantido em abr/2027. FACAMP formalizou parcelamento do débito locatício (R$ 1.015.008,79) em 10x de ~R$ 101,5 mil/mês IPCA — 1ª parcela paga em jul/2026. Seguro-fiança não renovado: prazo de 10 meses para regularizar (ago/2026). Sem distribuição até dez/2026.
O VIUR11 foi um FII de renda urbana que vendeu quase todos os imóveis em 2025 e devolveu R$ 3,79/cota aos cotistas. Resta só o campus FACAMP em Campinas, com MOU de venda assinado por R$ 37,3 mi e prazo até abr/2027. Fique atento: inquilino formalizou parcelamento de dívida em 10x mas ainda não tem novo seguro-fiança.
Esta página é a ficha do VIUR11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. (Vinci Compass).
A Vinci Real Estate é o braço imobiliário do grupo Vinci Compass (anteriormente Vinci Partners), uma das maiores gestoras alternativas brasileiras. Tem dezenas de FIIs sob gestão (VINO11, VILG11, VIFI11, VIUR11) e equipe sênior experiente em renda urbana. No caso específico do VIUR11, a execução foi mista: captou R$ 269,5 mi no IPO de 2021 com a tese de renda urbana diversificada (educação, saúde, varejo, dark stores), mas não conseguiu sustentar a tese. O fundo nunca diversificou geograficamente como prometido (concentrou em SP/RS/RJ/MA), distribuiu R$ 0,72/cota anual estável (DY ~7-9%) por 4 anos e tomou a decisão correta de vender o portfolio em condições razoáveis (98,3% do VP) quando o cenário se deteriorou. A devolução do capital aos cotistas é o caminho certo dado o quadro — mas a TIR final do investidor desde IPO ficou abaixo de zero (-0,5% acumulado contra +36,6% do IFIX e +61,2% do CDI). Mudança de administrador (de BRL Trust para Banco Daycoval em dez/2025) foi um sintoma adicional do redesenho.Ver a análise da gestora Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. (Vinci Compass) →
Pós-amortização concluída (mai/2026) — restou 1 imóvel (FACAMP/Campinas) + R$ 57,4 mi em caixa. MOU de venda do FACAMP assinado em abr/2026 por R$ 37,3 mi.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| FACAMP — Faculdades de Campinas | Estrada Municipal UNICAMP-Telebrás km 1, Cidade Universitária Zeferino Vaz, Camp | 100,0% | 1,0% |
HHI 1,0 — extrema.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste (Campinas/SP) 100,0% |
| Por locatário | FACAMP 100,0% |
| Por indexador | IPCA (presumido) 100,0% |
último fechamento R$ 2,27 · mínima histórica R$ 1,91 · máxima R$ 8,05 · valor patrimonial por cota R$ 3,56.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 439.000 · média de 12 meses de R$ 380.000.
Liquidez moderada — R$ 439 mil/dia médio mai/2026 (queda vs R$ 691 mil em abr/2026 e R$ 655 mil em mar/2026 — normalização após pico da amortização). Posição R$ 500k requer ~6 dias úteis para sair a 20% do volume.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Constituição do 'Bourdain — FII' em 17/02/2020 pela BRL Trust. Renomeado 'Vinci Imóveis Urbanos FII' em fev/2021. |
| REGISTRO CVM | Registro CVM nº 0321010 em 29/01/2021. Pedido da Oferta protocolado em 01/02/2021. |
| IPO + ESTREIA B3 | IPO concluído em 14/04/2021 com captação de R$ 269,4 milhões (2.694.622 cotas a R$ 100,00). Início de negociação na B3 em 30/05/2021. |
| DESDOBRAMENTO 1:10 | Desdobramento das cotas 1:10 — 2.694.622 → 26.946.220 cotas. VP cota: R$ 96 → R$ 9,5. Dividendo nominal R$ 0,72 → R$ 0,072. |
| REGIME ESTÁVEL | Fundo distribuiu R$ 0,072/cota mensais (R$ 0,86/ano = DY ~9% sobre cota a R$ 9,50). Operação estável com 7 imóveis: FACAMP, Anhanguera Campinas, Ânima Porto Alegre, Ânima Canoas, Grand Center São Luís + 2 lojas Candido Benício no Rio. |
| QUEDA DE DPS | Distribuição cai de R$ 0,072 para R$ 0,067/cota (-7%). Reflexo de pressão sobre receitas reais (IPCA negativo) e de despesa de juros das obrigações de aquisição a prazo. |
| REAVALIAÇÃO -3,1% | Reavaliação patrimonial pela Colliers reduz valor dos imóveis em 2,3%, impactando VP/cota em -3,1% (R$ 8,74 → 8,40). |
| TROCA DE ADMINISTRADOR | Aprovada substituição de BRL Trust por Banco Daycoval em 26/11/2025. Transição concluída em dez/2025. |
| VENDA À TRX | Em 04/12/2025 anunciada venda de 6 dos 7 imóveis ao TRXF11 por R$ 269,2 mi (98,3% do VP). Pago em 1.571.474 cotas TRXF11 (R$ 100,33/cota = R$ 157,7 mi) + assunção do CRI Ânima (R$ 111,5 mi). Ficou só FACAMP. |
| INADIMPLÊNCIA FACAMP (1ª) | Comunicado de inadimplemento do aluguel com vencimento em dez/2025 (competência nov/2025) do contrato FACAMP. Acionado seguro-fiança. |
| DISTRIBUIÇÃO EXTRAORDINÁRIA | Distribuído R$ 0,2067/cota (vs R$ 0,067 do mês anterior) — uso da reserva acumulada de resultado pré-venda. Última distribuição antes da janela seca. |
| INADIMPLÊNCIA FACAMP (2ª) | Em 01/04/2026, comunicado novo atraso (competência fev/2026, vencimento mar/2026). 2 meses em aberto. Gestão inicia medidas legais. |
| 1ª AMORTIZAÇÃO | Aprovada e divulgada em 08/04/2026: amortização de R$ 102,2 mi = R$ 3,79139112/cota (R$ 3,5284 em TRXF11 + R$ 0,2629 em caixa). Cotas TRXF11 creditadas em 13/04/2026; caixa em 28/05/2026. |
| RG JUN/2026 | Amortização R$ 3,79/cota CONCLUÍDA (13/04 + 28/05/2026). Cota a R$ 2,52 (P/VP 0,72). PL R$ 94,7 mi: FACAMP R$ 37,3 mi + caixa R$ 57,4 mi. MOU de venda do FACAMP por R$ 37,3 mi assinado em 24/04/2026. FACAMP ainda com 2 meses em aberto mas pagando parcialmente. Sem distribuição até dez/2026. |
| AGORA | Dois avanços formais em 03/08/2026: (1) MOU aditado com complemento de sinal de R$ 1,5 mi — compradores com skin-in-the-game de R$ 2,5 mi acumulados, prazo mantido em abr/2027; (2) FACAMP confessou dívida (R$ 1,015 mi) e assinou parcelamento em 10x — 1ª parcela paga em jul/2026. Seguro-fiança ainda vencido; 10 meses para regularizar (até jun/2027). Situação saiu do limbo jurídico, mas nenhum dos d |