Fundo multicategoria do Banco Fator gerido pela FAR (Fator Administração de Recursos). Carteira balanceada em ~46% imóveis residenciais (na planta + recompras) + ~24% FIIs + ~24% CRIs + ~6% caixa. CNPJ 51.870.412/0001-13.
Segmento: Multicategoria / Híbrido (Multiestratégia) · Cotação R$ 6,45 · P/VP 0,6906 · VP/cota R$ 9,34 · Patrimônio R$ 439 Mi · 11.704 cotistas · 27 ativos
O VRTM11 (Fator Verità Multiestratégia FII) é um fundo imobiliário do segmento Multicategoria / Híbrido (Multiestratégia). Fundo multicategoria do Banco Fator gerido pela FAR (Fator Administração de Recursos). Carteira balanceada em ~46% imóveis residenciais (na planta + recompras) + ~24% FIIs + ~24% CRIs + ~6% caixa. CNPJ 51.870.412/0001-13.
Fundo da Fator que divide o capital entre imóveis residenciais na planta, CRIs e cotas de outros FIIs, buscando renda mensal acima do CDI. Fique atento: imóveis representam quase metade do patrimônio, com vários empreendimentos ainda em obras — o que pode atrasar recompras e pressionar o resultado de caixa.
Esta página é a ficha do VRTM11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: FAR — Fator Administração de Recursos.
A FAR (Fator Administração de Recursos) é o braço de gestão do Banco Fator (CNPJ 01.861.016/0001-51), um banco múltiplo fundado em 1967 e tradicional em estruturação de operações de capital. O VRTM11 sucedeu/incorporou o histórico VRTA11 e WTSP11 dentro do mandato multiestratégia. Pontos positivos: time experiente em CRIs (Rodrigo Possenti, com histórico em FIIs de papel), pipeline próprio de operações estruturadas no Banco Fator, transparência razoável nos relatórios gerenciais mensais. Pontos de atenção: gestora mid-tier (não top-3), AuM total em FIIs menor que XP/BTG/Kinea/Vinci, base de cotistas reduzida (~11,9 mil — limita liquidez), e histórico de reavaliações negativas em imóveis residenciais na planta sugere underwriting ainda em maturação.Ver a análise da gestora FAR — Fator Administração de Recursos →
Carteira multicategoria pulverizada — 46% imóveis residenciais (planta + acabados) IPCA+11% + 24% FIIs líquidos em transição + 24% CRIs mid yield + 6% caixa. HHI 0,024 (muito diversificado, +90 ativos)
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| fibra | — | 6,8% | — |
| serena-campinas | — | 2,7% | — |
| terrassa | — | 2,1% | — |
| evoke | — | 1,1% | — |
| residence-entreserras | — | — | — |
| lote5-ii-loteamentos | — | 1,9% | — |
| aracaju-shopping | — | 1,7% | — |
| mrv-ii | — | 1,7% | — |
| dal-pozzo | — | 1,1% | — |
| mrv-i | — | 1,1% | — |
| coteminas | — | 1,0% | — |
| hcc-grupo-mateus | — | 0,4% | — |
| WT SP | — | 2,0% | — |
| V2 Properties Renda | — | 1,9% | — |
| Vinci Urban Properties (em troca por TRXF11) | — | — | — |
| TRX Real Estate | — | — | — |
| Newport Logística | — | 1,6% | — |
| REC Recebíveis Imobiliários | — | 1,6% | — |
| Valora Renda Imobiliária | — | 1,3% | — |
| BRIO CRECI | — | 0,9% | — |
| Kinea IPCA | — | 1,1% | — |
| BTG Pactual Crédito Imobiliário | — | 1,0% | — |
| Zagros Multiestratégia | — | 1,1% | — |
| Bresco Logística | — | 0,1% | — |
| Oscar Freire Unlimited By You,Inc | Pinheiros - São Paulo - SP | 100,0% | — |
| Escritório Barra da Tijuca | Barra da Tijuca - RJ | 100,0% | — |
| Duo Living Complex | Maringá - PR | 100,0% | — |
| Vista Madalena By You,Inc | Vila Madalena - São Paulo - SP | 100,0% | — |
| Tumiaru 120 | Ibirapuera - São Paulo - SP | 100,0% | — |
| Evolve Vila Mariana | Vila Mariana - São Paulo - SP | 100,0% | — |
| Residencial Alpha Houses I | São Paulo - SP | 100,0% | — |
| Edifício Coral Gables (SC) | Penha - SC | 100,0% | — |
HHI 0,024 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 82,9% · Sul 12,3% · Centro-Oeste 4,6% · Nordeste 1,2% |
| Por indexador | IPCA 61,1% · CDI 13,2% · Renda variável (FII) 24,4% · Pré-fixado 1,4% · IGPM 2,1% |
VRTM11 negocia a P/VP 0,75 — desconto de 25% sobre o VP de R$ 9,49. Desconto está alinhado com pares multiestratégia descontados (BLMG11 0,70, RBRX11 0,85).
último fechamento R$ 6,45 · mínima histórica R$ 6,18 · máxima R$ 12,0 · valor patrimonial por cota R$ 9,34.
Volume médio diário (21 pregões) de r$ 177.000 · média de 12 meses de r$ 230.000.
Liquidez baixa e piorando. Volume médio caiu de R$ 257k/d para R$ 177k/d entre mar e abr/2026. Posição de R$ 500k leva ~14 dias úteis para liquidar sem mover preço — limita posições institucionais e exige paciência para varejistas com ticket alto.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO do VRTM11 | Constituição do fundo em 17/11/2023. CNPJ 51.870.412/0001-13. 11.895.853 cotas iniciais a R$ 9,52. PL inicial R$ 114 Mi. |
| Fase inicial — carteira em construção | Período de captação e alocação inicial. DPS oscilou de R$ 0,03 (1º) a R$ 0,10/cota conforme alocação se consolidava. Cotistas cresceram de 242 → 410. |
| Grande emissão — cotas crescem 3,95× | Fundo realizou emissão relevante: cotas saltam de 11,9 Mi para 46,97 Mi em set/2024. PL passa de R$ 113 Mi para R$ 447 Mi. Cotistas: 410 → 12.932. Marcos da consolidação do veículo multiestratégia. |
| Regime de DPS R$ 0,09/cota estável | DPS travado em R$ 0,09/cota há 18 meses consecutivos (set/2024 a abr/2026), apesar de oscilações no resultado mensal (R$ 3,87 Mi a R$ 5,48 Mi). |
| Reposicionamento — FIIs ↓, CRIs/Imóveis ↑ | Estratégia anunciada de reduzir FIIs listados (vendas em BRCO11, ZAGH11, OULG11, KNSC11, JSRE11) e ampliar exposição em CRIs mid yield e imóveis residenciais na planta. Algumas vendas com prejuízo realizado (-R$ 2,99 Mi em FIIs não-recorrentes 12m). |
| Reavaliações negativas em laudos imobiliários | Informe Anual 2025 (ID 1147475) registra reavaliações negativas materiais: Coral Gable -74,77%, Alpha Houses -40,07%, Stillo Barra -26,20%, Edifício -25%, Evolve VM -23,17%, Habitat Vida -23,26%, Oscar Freire -19,98%. VP/cota cai de R$ 9,52 (set/24) para R$ 9,48 (mar/26). |
| Mês mais forte do ciclo recente — reserva e kicker em alta | Resultado total R$ 5,48 Mi (R$ 0,117/cota), distribuição R$ 0,09 → reserva acumulada saltou de R$ 0,037 para R$ 0,063/cota . Kicker latente subiu para R$ 0,091/cota. 13 unidades recompradas (Habitat Aquarela, MGB, Green View, Haia) e Alpha Houses I com 3 escriturações em curso (ganho estimado R$ 150-200k/unidade). Movimentações CRI: compra Evoke CDI+4,5% (R$ 5M), Terrassa IPCA+12,25% (R$ 0,9M), re |