Recomendação: VENDA · Nota 4,0/10
O XLPR11 é o antigo RRCI11: o ticker mudou em 30/12/2025 e a gestora foi destituída em 27/10/2025 (RB Capital Asset → Iguana Investimentos). O fundo acumula 5 sinais de alerta: (1) CRIs problemáticos — You Inc marcado a 65%, Convisa a 0%, Over a 92%; (2) distribuição abaixo do mínimo legal — só 84,21% em 2025 (auditor Baker Tilly emitiu ÊNFASE); (3) mudança radical de tese — agora pode investir até 100% em FIIs, virando FoF; (4) concentração extrema — 1 cotista detém 38,23%; (5) DPS em queda contínua. PL caiu de R$ 43,1M → R$ 39,1M (−9,4%) em 2025 e o lucro contábil despencou de R$ 3,78M (2024) para R$ 0,75M (2025). O DPS desabou de R$ 0,85 (regime estável até set/25) para R$ 0,52 (jan/26), R$ 0,27 (abr/26) e R$ 0,34 (mai/26) — o DY corrente nesse novo patamar é de apenas ~5-6% ao preço de R$ 70, pior que NTN-B. Quem comprou achando que era papel HG da RB Capital herdou um híbrido em transição com gestor sem track record no veículo.
O XLPR11 é um FII em transformação radical — não é mais o RRCI11. A nova gestora (Iguana) está liquidando CRIs problemáticos com prejuízo e usando o caixa para comprar cotas de FIIs descontados (TRUE11, VCRR11, CXRI11). Em essência, virou um FoF agressivo de baixa qualificação de pares com resíduo de CRIs em estresse.
A tese do gestor: comprar FIIs negociados muito abaixo do VP e capturar a reversão à média. O problema: para o cotista, o produto deixou de ser papel HG/HY puro e virou um veículo híbrido com tese cuja execução depende de gestor sem track record neste fundo. Combinado com distribuição abaixo do mínimo legal em 2025 e write-offs em CRIs, é um caso de "esperar e ver" antes de entrar.
O XLPR11 não é um FII para a maioria dos investidores. É o antigo RRCI11 que, em 6 meses, mudou de gestora, mudou de nome, mudou de ticker, mudou de tese e teve auditor emitindo ÊNFASE sobre distribuição abaixo do mínimo legal. Quem comprou esperando 'papel HG da RB Capital' herdou um híbrido HY com gestor desconhecido em portfólio em estresse.
Sob a Iguana Investimentos (desde nov/2025), a tese virou FoF agressivo: 59% do PL é cotas de outros FIIs (TRUE11 33%, VCRR11 14%, CXRI11 11%, EMET11 1%), 29% ainda é CRI (com You Inc 65% PU Par, Convisa 0%, Over 92%), e 12% é caixa. A nova gestora cobra menos (0,50% vs 1,0%) mas é boutique sem track record neste veículo.
O DPS desabou de R$ 0,85 (regime estável até set/2025) para R$ 0,50 (mar/2026). DY corrente sobre o preço atual (R$ 72) fica em 8,3% — abaixo da NTN-B atual e bem abaixo da mediana de 14,5% do segmento papel misto. O P/VP de 0,87 oferece desconto, mas o próprio VP teve marcação severa (R$ 91 → R$ 82) e ainda pode reduzir mais.
O preço justo de R$ 65 indica que o mercado está pagando ~10% acima do justificável pelos fundamentos atuais — provavelmente apostando em reversão dos CRIs em renegociação. Para o investidor médio, a equação simples: você está pagando preço de papel/FoF híbrido normal por um veículo com governança comprometida.
Recomendação atual: VENDA. Nota 4,0/10. O XLPR11 é o antigo RRCI11 : o ticker mudou em 30/12/2025 e a gestora foi destituída em 27/10/2025 (RB Capital Asset → Iguana Investimentos). O fundo acumula 5 sinais de alerta : (1) CRIs problemáticos — You Inc marcado a 65%, Convisa a 0%, Over a 92%; (2) distribuição abaixo do…
Nossa leitura atual do XLPR11 é “VENDA”. Nota 4,0/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do XLPR Fundo de Investimento Imobiliário FII incluem: Distribuição abaixo do mínimo legal em 2025; CRIs em estresse representam ~18% do PL; Mudança radical de tese em dez/2025; Concentração de cotistas (1 detém 38,23%).
O XLPR11 é indicado para: Investidor de altíssima tolerância a risco que quer apostar na execução da Iguana Quem busca FoF de FIIs muito descontados (TRUE11, VCRR11) por veículo único com taxa baixa Especulador olhando o desconto de 13% vs VP como margem de segurança