P/VP · Valor de mercado
VP por cota · Patrimônio
R$ 87,61
R$ 762 Mi
Popularidade
Liquidez diária
Nº de cotistas
82.834
Preço da cota
Dividendos
Documentos e comunicados
Conversa sobre o fundo
Risco e qualidade
CNPJ 28.516.301/0001-91 — IPO em 12/09/2019
Segmento: Papel — CRI Multicategoria (88% IPCA, 12% CDI) · Cotação R$ 77,5 · P/VP 0,8846 · VP/cota R$ 87,61 · Patrimônio R$ 762 Mi · 82.834 cotistas
O XPCI11 (XP Crédito Imobiliário FII) é um fundo imobiliário do segmento Papel — CRI Multicategoria (88% IPCA, 12% CDI). CNPJ 28.516.301/0001-91 — IPO em 12/09/2019
Fundo da XP que empresta dinheiro com garantia de imóvel para quase 50 empresas de vários setores e repassa os juros mensalmente como renda isenta de IR. Fique atento: o grupo GPA (donos do Pão de Açúcar e Extra) está em recuperação extrajudicial e é o maior devedor individual do fundo.
Esta página é a ficha do XPCI11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: XP Vista Asset Management Ltda..
A XP Vista Asset Management é o braço de gestão de FIIs da XP Inc., maior corretora independente do país. A equipe que gere o XPCI11 atua com originação própria de CRIs (não terceirizada), o que permite estruturação customizada e prêmio de spread implícito quando vendem no mercado secundário.
Histórico de gestão ativa: ao longo de 2025, fizeram +30 aquisições (incluindo CRIs CSN AAA, Anima AA.br, Direcional, Leroy Merlin) e R$ 607 mi giraram em Operações de Tesouro Soberano (gestão de caixa). Sem evento de crédito documentado nos últimos 24 meses — nenhum default ou renegociação relevante reportada.
Taxa de administração: 1,00% a.a., sem taxa de performance. Auditoria PwC.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| 20B0817201 | — | 8,9% | — |
| 22E1284935 | — | 7,3% | — |
| 20G0800227 | — | 6,5% | — |
| 22L1314899 | — | 5,7% | — |
| 25F8639014 | — | 5,2% | — |
| 23F2426912 | — | 4,9% | — |
| 23D1515316 | — | 4,3% | — |
| 19L0882278 | — | 4,0% | — |
| 24C1526928 | — | 3,8% | — |
| 24J2248382 | — | 3,0% | — |
| 25J2841095 | — | 2,5% | — |
| 24I2431440 | — | 2,0% | — |
| 19G0228153 | — | 2,0% | — |
| 20C0936929 | — | 2,0% | — |
| 21J0043571 | — | 1,8% | — |
| 20B0849733 | — | 1,8% | — |
| 20F0689770 | — | 1,8% | — |
| 24L1853110 | — | 1,4% | — |
| 25L3373552 | — | 1,4% | — |
| 24B1276213 | — | 1,4% | — |
| 19L0882479 | — | 1,3% | — |
| 23K2260145 | — | 1,3% | — |
| 26B3803595 | — | 1,3% | — |
| 24I1177541 | — | 1,2% | — |
| 22G1232724 | — | 1,2% | — |
| 23G2239867 | — | 1,1% | — |
| 24I2268708 | — | 1,1% | — |
| 25J2841065 | — | 1,0% | — |
| 17I0181659 | — | 0,9% | — |
| 20H0695880 | — | 0,8% | — |
| 24K1682338 | — | 0,8% | — |
| 23H1539646 | — | 0,7% | — |
| 20L0687041 | — | 0,6% | — |
| 25C3830957 | — | 0,6% | — |
| 24C1924689 | — | 0,5% | — |
| 18J0698011 | — | 0,5% | — |
| 13J0119975 | — | 0,5% | — |
| 25B2178970 | — | 0,4% | — |
| 23F1508169 | — | 0,4% | — |
| 22C0981880 | — | 0,4% | — |
HHI 0,0395 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 78,4% · Nordeste 11,7% · Centro-Oeste 6,9% · Sul 2,7% · Norte 0,3% |
| Por indexador | IPCA 78,6% · CDI 10,5% |
P/VP de 0,93 indica que a cota está negociando 7% abaixo do valor patrimonial. Em fundos de papel, esse desconto reflete o prêmio de risco que o mercado exige por: (1) concentração em GPA, (2) duration de 4,2 anos em ambiente de Selic alta, e (3) ciclo de marcação a mercado dos CRIs.
último fechamento R$ 77,5 · mínima histórica R$ 55,00 · máxima R$ 109,99 · valor patrimonial por cota R$ 87,61.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 1.376.102 · média de 12 meses de R$ 1.903.101.
Liquidez confortável para posições até R$ 1 milhão (3-4 dias úteis). Volume oficial citado pelo gestor (RG fev/26): R$ 2,97 mi/dia.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| Lançamento com 1 mi de cotas a R$ 100 | Início em 12/09/2019, primeira oferta com PL de R$ 96,9 mi e 1 milhão de cotas. Estratégia inicial: alocar em CRIs IPCA+ e CDI+ via originação XP. Primeiro DPS: R$ 0,63 (out/2019). |
| PL cresce de R$ 96 mi para R$ 655 mi | Captação seguida de alocação ativa: PL salta para R$ 622 mi em mar/2020 (6,5 mi cotas) e R$ 655 mi em dez/2021 (6,9 mi cotas). DPS sobe de R$ 0,55 para R$ 1,00 acompanhando alta da Selic e CDI. |
| DPS atinge máxima histórica de R$ 1,22 | Inflação 2022 e Selic em 13,75% beneficiam a carteira (88% IPCA+, indexação direta). PL ultrapassa R$ 800 mi após 4ª emissão (8,7 mi cotas em jun/2022). DPS chega a R$ 1,22 em mai/22, marcas históricas. |
| DPS estabiliza em R$ 0,80-0,95 com queda do IPCA | IPCA recua, Selic começa ciclo de queda em 2023. DPS desce de R$ 1,22 (mai/22) para R$ 0,80 (out-set/24). VP/cota cai de R$ 97 para R$ 87 (-10%) refletindo marcação a mercado dos CRIs em alta de DI longo. Cotação chega a R$ 70,51 em jan/2025 (mínimo histórico). |
| Alteração de regulamento — responsabilidade limitada | Em 17/06/2025 a XP altera o regulamento adequando à Resolução CVM 175: limita a responsabilidade dos cotistas ao valor da cota e adota o sufixo "responsabilidade limitada". Sem mudança material para o cotista. Comunicado aos cotistas em 10/07/2025. |
| XPCI11 monitora exposição de 17% ao GPA | O GPA anuncia R$ 1,7 bi em dívida com vencimento entre maio e julho/2026 e baixa capacidade de refinanciamento, entrando em recuperação extrajudicial. XP Investimentos analisa preliminarmente os impactos para os FIIs com exposição: estruturas SLB com AF de imóveis e contratos atípicos não são afetadas pelo processo. XPCI11 com 17,3% do PL em CRIs do GPA mantém marcação sem evento de crédito. |
| 48 CRIs, taxa média IPCA+ 8,03%, DY 13,2% | Patrimônio R$ 771 mi, 8.701.552 cotas, 81.174 cotistas. Cota a R$ 82,58 (P/VP 0,93). Última aquisição: CRI Amy II em fev/2026 (R$ 10 mi a CDI + 2,35%). Reserva acumulada de correção monetária: R$ 2,25 mi (R$ 0,25/cota) — buffer para suavizar oscilação do DPS. |
Fundo da XP que empresta dinheiro com garantia de imóvel para quase 50 empresas de vários setores e repassa os juros mensalmente como renda isenta de IR. Fique atento: o grupo GPA (donos do Pão de Açúcar e Extra) está em recuperação extrajudicial e é o maior devedor individual do fundo.