P/VP · Valor de mercado
VP por cota · Patrimônio
R$ 48,26
R$ 345 Mi
Popularidade
Liquidez diária
Nº de cotistas
35.837
Preço da cota
Dividendos
Documentos e comunicados
Conversa sobre o fundo
Risco e qualidade
Recomendação: NEUTRO COM RISCO ALTO · Nota 5,2/10
ATENÇÃO: o XPIN11 está suspenso de negociação desde 07/07/2026 — liquidação aprovada pelos cotistas em mar/2026, encerramento previsto para após fev/2027 (CVM impôs 6 meses de restrição antes de entregar as cotas do novo fundo). O fundo foi dono de 6 galpões industriais da bandeira BBP em SP e MG (268 mil m²), alugados para logística, varejo e tecnologia. Esses galpões foram vendidos ao IBBP11 (fundo do grupo BBP) por R$ 339 mi; no encerramento, cada cotista recebe cotas do IVBP11 (fundo resultante) + saldo em caixa — não dinheiro diretamente. A gestão passou para a inVista Real Estate (nota REGULAR, 5,5/10) em mar/2026, mesma gestora do IBBP11 — facilita a operação, mas cria potencial conflito de interesse. Em 28/07/2026 foi paga amortização parcial de R$ 2,52/cota (cotas do XPLG11 + caixa pro-rata de R$ 18 mi). O rendimento mensal de R$ 0,85/cota não vinha dos aluguéis: era distribuição do saldo de uma venda de imóvel de 2024 — não é patamar recorrente. Fundo suspenso: não há como comprar nem vender hoje. Para cotistas atuais, o Valor da Operação almejado é R$ 85,19/cota — mas você receberá cotas do IVBP11 (sem trava de preço), não dinheiro. Veredicto: MANTER se já é cotista — aguarde o encerramento após fev/2027.
O XPIN11 hoje é uma tese de evento de saída, não de FII operacional. Cotistas aprovaram em fev-mar/2026 a venda dos 6 galpões ao IBBP11 (R$ 339,1 mi), quitação dos CRIs (R$ 130,3 mi) e posterior liquidação do fundo, com entrega de cotas IBBP11 + saldo de caixa. A P/VP 0,66 e DY de 14,1% sobre R$ 0,85/cota são chamarizes para investidor que entende o desfecho. Risco principal: o Valor da Operação almejado (R$ 85,19/cota) está R$ 17,46/cota abaixo do VP contábil (R$ 102,65) — o desconto não fecha 100%; e o cotista herda variação do IBBP11 entre a aprovação e o pagamento.
Nossa leitura do XPIN11 hoje é NEUTRO COM RISCO ALTO, com nota 5,2/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
Sexto: maior base de cotistas do bucket (35,8 mil) e DY 13,15%, mas o fundo está em processo de encerramento com lock-up do IVBP11 até 2027.
P/VP 1,29 (ágio) e DPS sustentado por uniformização de caixa, não por geração corrente, limitam a nota.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O XPIN11 tem perfil de risco alto. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 3,0 |
| Volatilidade do preço | 4,0 |
| Volatilidade do dividendo | 3,5 |
| Liquidez | 3,0 |
| Risco do ativo subjacente | 4,5 |
| Risco financeiro/alavancagem | 3,5 |
Aprovação dos cotistas em 24/02/2026 já contempla esse spread — sem revisões esperadas
Inadimplência líquida saltou de 2,4% (nov/25) para 16,7% (fev/26) — Sogefi (automotivo, contrato venc. ago/2034) em cobrança judicial. Caso a área não seja substituída/recolocada e o crédito não seja recuperado, o IBBP11 pode renegociar o preço da operação ou exigir desconto adicional
Operação aprovada antes da escalada da inadimplência; gestor está em prospecção de novos locatários
Conversão será 'equivalente' segundo material da gestão, mas sem trava no preço-base
Gestora declarou compromisso de governança transparente; CVM monitora
DPS atual sustentado por saldo acumulado de R$ 1,07-1,55/cota da venda parcial set/2024. Saldo cai mês a mês. Se a operação atrasar para além de 2T2026, a uniformização pode ser interrompida e DPS cair para o patamar corrente (R$ 0,57-0,67/cota = -25% a -33%)
Cronograma indica fechamento até 2T-3T 2026 — saldo provavelmente cobre
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| Operação fecha em 2T-3T 2026 conforme cronograma | Fechamento ordenado: cotista recebe combinação de cotas IBBP11 + saldo em caixa equivalente a ~R$ 85/cota. Spread sobre R$ 68,71 = +24%. Adicionando ~R$ 0,85 × 6-9 meses de DPS = +R$ 5-8/cota = +7-12% adicional |
| IBBP11 valoriza durante a transição | Se IBBP11 cair menos que XPIN11 ou subir, o cotista recebe valor maior. Atualmente IBBP11 vem mostrando estabilidade operacional |
| Recuperação do crédito Sogefi | Cobrança judicial recupera parcial/integralmente o crédito vencido. Removeria o ruído sobre o Valor da Operação e poderia liberar bonificação adicional ao cotista |
| Operação atrasa (3T-4T 2026) | Atraso obriga gestão a interromper uniformização. DPS cai de R$ 0,85 para patamar corrente (~R$ 0,60). Cotação reage negativamente. Prazo de payback da tese se estende |
| IBBP11 cai 10-20% durante a transição | Se IBBP11 desvalorizar entre fev/2026 e a data da operação, o cotista efetivamente recebe menos do que os R$ 85/cota almejados. Não há trava de preço |
| Renegociação do preço por inadimplência crescente | Sogefi sai sem recolocar área + outros locatários inadimplentes pressionam IBBP11 a renegociar preço de R$ 339 mi para baixo. Spread se comprime |
O XPIN11 deixou de ser um FII operacional e virou um trade de evento corporativo. Em 7,5 anos de história (jul/2018 - mai/2026) o fundo cresceu como um FII industrial sob bandeira BBP, com 6 condomínios em SP e MG totalizando 268 mil m² de ABL. Em 2024-2025 estabilizou DPS após ciclo de inadimplência, e em fev-mar/2026 entrou em uma nova fase: troca de gestão para a inVista Real Estate, venda dos imóveis ao IBBP11 por R$ 339,1 mi e posterior liquidação.
Os números atuais (P/VP 0,66, DY 14,1%, R$ 0,85/cota mantido) parecem atraentes mas refletem um fundo em transição. O DPS R$ 0,85 é sustentado por uniformização do saldo de R$ 19,99 mi gerado pela venda parcial de set/2024 — não é geração corrente. O resultado base mensal corrente é ~R$ 4-5 mi (R$ 0,57-0,67/cota), e o saldo cai mês a mês.
Por outro lado, a operação aprovada com cronograma claro dá visibilidade ao desfecho. Spread atual entre cotação (R$ 68,71) e Valor da Operação almejado (R$ 85,19) é de +24%. Adicionando ~R$ 5-7 de DPS nos próximos 6-9 meses, o retorno potencial total fica em +30% em 12 meses se a operação fechar conforme o esperado.
Os riscos não são triviais: (i) inadimplência da Sogefi (16,7%) em cobrança judicial pode renegociar preço, (ii) IBBP11 pode desvalorizar entre aprovação e liquidação (sem trava de preço), (iii) atraso da operação pode interromper a uniformização do DPS, (iv) a perda contábil de R$ 17/cota (gap VP × Valor da Operação) está cristalizada na operação.
Recomendação atual: NEUTRO COM RISCO ALTO. Nota 5,2/10. ATENÇÃO: o XPIN11 está suspenso de negociação desde 07/07/2026 — liquidação aprovada pelos cotistas em mar/2026, encerramento previsto para após fev/2027 (CVM impôs 6 meses de restrição antes de entregar as cotas do novo fundo). O fundo foi dono de 6 galpões industriais da…
Nossa leitura atual do XPIN11 é “NEUTRO COM RISCO ALTO”. Nota 5,2/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do inVista Industrial FII (ex-XP Industrial) incluem: Cronograma revisado — lock-up de 6 meses do IVBP11 adia encerramento para fev/mar 2027; Inadimplência líquida de 16,7% em fev/2026 (Sogefi); R$ 130,3 mi de obrigações por CRIs serão quitados na operação; DPS R$ 0,85 sustentado por uniformização de caixa, não por geração corrente.
O XPIN11 é indicado para: Investidores que entendem trades de evento com desfecho documentado e horizonte de 6-18 meses Perfil que aceita migração para outro FII (IBBP11) em vez de exigir liquidez em dinheiro Quem busca desconto patrimonial com gatilho específico (não desconto perpétuo)
Dono de seis galpões industriais em SP e MG, em venda total ao fundo IBBP11 — cotistas receberão cotas do IBBP11 mais saldo em caixa no encerramento. Fique atento: o prazo foi adiado para após fev/2027 e há inadimplência em cobrança judicial que pode pressionar o valor final.