Renomeado em fev/2026 após troca de gestão da XP Vista Asset para inVista Real Estate (CNPJ 28.516.325/0001-40). Em processo de liquidação aprovado pelos cotistas em mar/2026.
Segmento: Logística / Industrial (em liquidação) · Cotação R$ 62,04 · P/VP 1,2763 · VP/cota R$ 48,61 · Patrimônio R$ 348 Mi · 35.837 cotistas · 6 ativos
O XPIN11 (inVista Industrial FII (ex-XP Industrial)) é um fundo imobiliário do segmento Logística / Industrial (em liquidação). Renomeado em fev/2026 após troca de gestão da XP Vista Asset para inVista Real Estate (CNPJ 28.516.325/0001-40). Em processo de liquidação aprovado pelos cotistas em mar/2026.
Dono de seis galpões industriais em SP e MG, em venda total ao fundo IBBP11 — cotistas receberão cotas do IBBP11 mais saldo em caixa no encerramento. Fique atento: o prazo foi adiado para após fev/2027 e há inadimplência em cobrança judicial que pode pressionar o valor final.
Esta página é a ficha do XPIN11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: inVista Real Estate Ltda. (ex-XP Vista Asset).
O XPIN11 viveu duas gestões. Da abertura (jul/2018) até mar/2026, foi gerido pela XP Vista Asset Management, gestora do grupo XP especializada em FIIs. A operação foi conduzida em parceria operacional com a BBP — Brazilian Business Park, incorporadora dona dos condomínios. Desde 27/03/2026, a gestão foi transferida para a inVista Real Estate Ltda. (CNPJ 18.356.470/0001-58), mesma gestora do IBBP11 (Invista Brazilian Business Park FII), o que viabiliza a operação de fusão patrimonial.
A administração permanece com a Vórtx DTVM. A transição já aprovada simplifica a fase final: o IBBP11 absorve os 6 ativos por R$ 339 mi, quita os CRIs (R$ 130 mi) e o XPIN11 entra em liquidação ordenada. Riscos da nova governança: ampliação do mandato (operações com partes relacionadas até 100% do PL, remoção de rating mínimo) e potencial conflito durante a transição.
Ver a análise da gestora inVista Real Estate Ltda. (ex-XP Vista Asset) →
6 condomínios industriais BBP em SP/MG totalizando 268 mil m² — em processo de venda integral ao IBBP11
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| BBP Complexo Gaia | km 91 Rodovia Dom Pedro I, Jarinu/SP | 100,0% | 1,0% |
| BBP Jundiaí I | Rua Kanebo, 175 — km 64 Rodovia Anhanguera, Jundiaí/SP | 100,0% | 0,94% |
| BBP Jundiaí II | km 51 Rodovia Anhanguera (Pista Norte), Terra Nova, Jundiaí/SP | 100,0% | 1,0% |
| BBP Condomínio Barão de Mauá | km 87,5 Rodovia Dom Pedro I, Atibaia/SP | 100,0% | 1,0% |
| BBP Extrema | Estrada Municipal Antônio Agostinho Barbosa, 1300, Extrema/MG | 100,0% | 0,9% |
| BBP Centro Empresarial Atibaia (CEA) | Av. Tégula, 888, Atibaia/SP | 100,0% | 0,64% |
HHI 0,205 — media.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | São Paulo (Atibaia/Jarinu/Jundiaí) 89,2% · Minas Gerais (Extrema) 10,8% |
| Por locatário | SBF (Centauro) 12,9% · Brasilata 10,5% · Sogefi 8,9% · Mercado Livre (I+II) 5,4% · Razão (Kisabor) 5,8% · Acqualimp 5,7% |
| Por indexador | IPCA 76,6% · IGPM 23,4% |
último fechamento R$ 62,04 · mínima histórica R$ 60,05 · máxima R$ 121,18 · valor patrimonial por cota R$ 48,61.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 920.050 · média de 12 meses de R$ 980.000.
Liquidez moderada para FII médio. Posição de R$ 100k sai em ~0,5 dia útil, R$ 1M leva ~5 dias. Compatível com posição satélite ou tática
O XP Industrial nasceu em jul/2018 como aposta em galpões industriais sob a bandeira BBP. Cresceu rápido (PL R$ 191 mi → R$ 787 mi em 3 anos), passou por ciclo de inadimplência (2023-2024) e, após estabilizar com a venda parcial de set/2024, virou um trade de evento: a partir de fev/2026 cotistas aprovaram a venda dos 6 condomínios ao IBBP11 (R$ 339 mi), troca de gestão para a inVista Real Estate e posterior liquidação. A história deixa de ser sobre galpão BBP e passa a ser sobre execução do desfecho — quanto o cotista efetivamente recebe entre cotas IBBP11 e saldo em caixa.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | IPO como XP Industrial FII com ABL ~268 mil m² em 6 condomínios BBP. Captação ~R$ 180 mi a R$ 100/cota. |
| EXPANSÃO | Aporte de 2ª e 3ª emissões elevou PL de R$ 191 mi (dez/18) para R$ 730 mi (dez/20). Cotistas saltaram de 253 para 46.862. |
| CONSOLIDAÇÃO | PL chegou a R$ 787 mi (nov/2021). DPS oscilou entre R$ 0,61-0,65/cota. Vacância controlada. |
| VACÂNCIA E PRESSÃO | Vacância sobe, DPS comprime. PL recua de R$ 743 mi (mar/23) para R$ 730 mi (jun/23) em meio à reavaliação. |
| VENDA PARCIAL | Anúncio (24/09/24) de venda parcial de portfólio. Geração de R$ 19,99 mi de lucros imobiliários acumulados em 12 meses — fonte da uniformização do DPS subsequente. |
| DPS UNIFORMIZADO | Gestor passa a uniformizar a distribuição em R$ 0,74 (jan-jul) e depois R$ 0,85/cota (set/25-) usando saldo de lucros imobiliários acumulados. |
| TROCA DE GESTÃO | Consulta Formal de 09/02 aprova: troca de gestão XP→inVista, autorização de venda dos imóveis ao IBBP11 por R$ 339 mi, ampliação do mandato. |
| EM LIQUIDAÇÃO | Aprovação em assembleia das etapas finais. Transferência da gestão para a inVista Real Estate em 27/03. DPS mantido em R$ 0,85/cota durante a transição. |