Blue chip logístico AAA da XP Asset — inadimplência Mobly 5,9% (recuperação judicial) pressiona no curto prazo
Segmento: FII de Tijolo — Logístico (Renda Gestão Ativa) · Cotação R$ 90,0 · P/VP 0,8569 · VP/cota R$ 105,03 · Patrimônio R$ 5,40 Bi · 347.304 cotistas · 31 ativos
O XPLG11 (XP Log - Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo imobiliário do segmento FII de Tijolo — Logístico (Renda Gestão Ativa). Blue chip logístico AAA da XP Asset — inadimplência Mobly 5,9% (recuperação judicial) pressiona no curto prazo
Aluga galpões logísticos para gigantes do varejo e e-commerce em 6 estados e repassa os aluguéis como renda mensal
Esta página é a ficha do XPLG11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: XP Vista Asset Management Ltda..
A XP Vista Asset Management Ltda. é a gestora especializada em fundos de renda fixa e estruturados do grupo XP Inc., incluindo a maioria dos FIIs XP. Faz parte do guarda-chuva XP Asset Management (que abrange ainda XP Gestão, XP PE e XP Allocation), regulada pela CVM desde 2013 (Ato Declaratório 12.794, de 21/01/2013).
A administradora do XPLG11 mudou em 2026: migrou da Vórtx DTVM para a XP Investimentos CCTVM S.A. ao longo do 1T26 — consolidando a cadeia vertical dentro do grupo XP. A auditoria é da PricewaterhouseCoopers (PwC), que emitiu parecer limpo (opinião sem ressalvas) sobre as demonstrações de 2025 em 1º/04/2026 (Demonstrações Financeiras ID 1153128). Diretor responsável pelo FII é Ricardo Fuscaldi de Figueiredo Baptista (Eng. Eletrônica ITA, MBA Finanças IBMEC-SP), em função desde 24/06/2025. O XPLG11 é um dos principais ativos sob gestão, com crescimento patrimonial expressivo: R$ 43 Mi no IPO em jun/2018 para ~R$ 5,4 Bi pós 9ª emissão em abr/2026.
31 condomínios logísticos AAA + 1 em construção (CD Piracicaba II), 1,72 milhão m² de ABL, 94 locatários em 6 estados — 49% atípico / 51% típico
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| CD Leroy + Expansão | Cajamar — SP | 100,0% | 1,0% |
| CD MELI - Guarulhos | Guarulhos — SP | 100,0% | 1,0% |
| CD B2W | Seropédica — RJ | 100,0% | 0,63% |
| CD Gravataí | Gravataí — RS | 100,0% | 1,0% |
| Extrema II | Extrema — MG | 100,0% | 1,0% |
| CD MELI - Syslog SP (Perus) | São Paulo (Perus) — SP | 100,0% | 1,0% |
| Cone Multimodal (MM1 + PP2 via NE Logistic FII) | Cabo de Santo Agostinho — PE | 100,0% | 1,0% |
| CLP (Piracicaba) | Piracicaba — SP | 83,0% | 0,84% |
| Especulativo Extrema | Extrema — MG | 100,0% | 1,0% |
| CD Renner + Expansão | São José — SC | 100,0% | 1,0% |
| CD CL Imigrantes V | São Bernardo do Campo — SP | 100,0% | 0,0% |
| Santana Business Park (SBP) | Santana de Parnaíba — SP | 100,0% | 1,0% |
| CD Via Varejo | Cachoeirinha — RS | 100,0% | 1,0% |
| Hortolândia II (SP Sumaré) | Hortolândia — SP | 100,0% | 1,0% |
| Syslog Galeão (RJ) | Duque de Caxias — RJ | 51,0% | 0,87% |
| CD Unilever (Cone MM1) | Cabo de Santo Agostinho — PE | 100,0% | 1,0% |
| CD Americana | Americana — SP | 27,5% | 1,0% |
| CD MELI - Extrema I | Extrema — MG | 50,0% | 1,0% |
| CD WT Franco da Rocha | Franco da Rocha — SP | 100,0% | 1,0% |
| Hortolândia I | Hortolândia — SP | 90,0% | 1,0% |
| CD Ribeirão Preto | Ribeirão Preto — SP | 100,0% | 1,0% |
| CD Panasonic | Itapeva — MG | 49,0% | 1,0% |
| HGLG WL (Duque de Caxias) | Duque de Caxias — RJ | 49,0% | 1,0% |
| Piracicaba II (em construção) | Piracicaba — SP | 100,0% | 0,75% |
| Pacote Atibaia/Jundiaí/Jarinu (5 ativos) | Atibaia / Jundiaí / Jarinu — SP | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,0519 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste — SP 53,8% · Sudeste — MG 15,2% · Sul — RS 10,2% · Sudeste — RJ 9,6% · Nordeste — PE 7,0% · Sul — SC 4,2% |
| Por locatário | Mercado Livre (4 CDs consolidados) 17,2% · Leroy Merlin 9,3% · Lojas Renner 4,2% · Mobly 4,2% · SP Sumaré (Saúde) 3,1% · Magazine Luiza 3,1% |
| Por indexador | IPCA 93,0% · IGP-M 7,0% |
| Por tipo de contrato | Típico 51,0% · Atípico 49,0% |
A cota negocia a R$ 93,55 contra VP de R$ 105,25, desconto de 11%. O desconto ampliou após a divulgação do RG mai/26 (08/06/2026) com Mobly em recuperação judicial. Desde o IPO em jun/2018 a R$ 100, a cota historicamente negocia próxima ao VP, com episódios de desconto em ciclos de Selic alta e stress operacional.
último fechamento R$ 90,0 · mínima histórica R$ 86,23 · máxima R$ 136,63 · valor patrimonial por cota R$ 105,03.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 7.788.859 · média de 12 meses de R$ 5.300.000.
Liquidez excepcional — entre os FIIs mais líquidos da B3. Posições de R$ 1 Mi liquidam em horas, R$ 10 Mi em 1-2 dias úteis. Posições acima de R$ 100 Mi exigem ~13 dias úteis (assumindo absorver até 20% do volume diário).
O XPLG11 é um case consolidado de crescimento patrimonial sustentável no universo de FIIs logísticos brasileiros. Desde o IPO em jun/2018, executou 9 emissões de cotas (a 9ª encerrada em abr/26), saindo de R$ 43 Mi iniciais para ~R$ 5,4 Bi em mai/26 — crescimento de 125x em 8 anos. A base de cotistas evoluiu de poucos milhares para 341,6 mil cotistas, top-3 logístico em número de investidores PF.
Ao longo do período, consolidou-se como blue chip logístico com 31 condomínios AAA em 6 estados, base de locatários de primeira linha e até o 4T25 com 49% dos contratos atípicos/BTS. A fase atual (2026) marca uma inflexão: a aquisição de R$ 919 Mi pós-9ª emissão manteve os atípicos em 49%, mas levantou questionamento sobre o preço pago em Piracicaba II e levou a cota a fechar abaixo de R$ 100 pela primeira vez em ~12 meses. A tomada de posição em CRIs (R$ 802 Mi total) e as 8ª+9ª emissões marcam fase de alavancagem controlada e expansão agressiva, que aumenta upside mas também o risco financeiro no curto prazo.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fundo constituído em 18/10/2016 como condomínio fechado, prazo indeterminado, público-alvo geral. Gestão XP Vista Asset Management. Benchmark IPCA+6% a.a. |
| IPO | Início das atividades em 01/06/2018. 1ª emissão primária com início de negociação na B3 em jun/2018 a R$ 100,00/cota. Portfólio inicial: galpões em SP, MG e RJ. PL inicial R$ 43 Mi (3,66 mi de cotas). |
| 2ª-3ª EMISSÕES + EXPANSÃO | Captações consecutivas em abr/2019 e set/2019 para aquisição do portfólio Syslog no RJ, Extrema/MG e expansão em SP. PL salta para R$ 1,5 Bi no fechamento de 2019, com 15 imóveis. |
| 4ª EMISSÃO + COVID | Emissão fev/2020 fecha portfólio de Extrema/MG (Mercado Livre, DHL, Fedex) e Americana/SP. Impacto COVID leva rendimento temporário a R$ 0,54 em mai/2020, mas se recompõe rapidamente. PL ultrapassa R$ 1,67 Bi em mar/2020. |
| 5ª-6ª EMISSÕES | Duas captações (jan e ago/2021) financiam aquisição do portfólio Renner (SC, atípico), CD Gravataí (RS), CD Via Varejo (RS), Santana Business Park (SP) e outros. Rendimento sobe gradualmente de R$ 0,58 para R$ 0,64. |
| 7ª EMISSÃO + 1ºs CRIs | 7ª emissão e início da estrutura de alavancagem via CRIs. CRI 68 Série II (IPCA+7,25%, mar/36) em set/22; CRI 176 Série II (CDI+2,70%, jun/35) em jun/23. Rendimento sobe para R$ 0,74-0,78. Distribuição 2023: R$ 9,32/cota anuais. |
| CONSOLIDAÇÃO | Ano de consolidação operacional. Distribuição R$ 9,36/cota (R$ 0,78 mensal). Venda do CD MM2 anunciada em jan/25 por R$ 124,9 Mi (cessão de recebíveis realizada em dez/25, gerando R$ 1,38/cota de ganho retido no NE Logistic FII). |
| DPS SOBE PARA R$ 0,82 | Rendimento mensal elevado de R$ 0,78 para R$ 0,82/cota — patamar mantido até hoje (15 meses consecutivos). Fato Relevante de 24/01/2025 sobre venda do CD MM2 por R$ 124,9 Mi. |
| 8ª EMISSÃO + R$ 1,6 Bi EM AQUISIÇÕES | 8ª emissão captou líquido de R$ 937,6 Mi, encerrada em 29/12/25. Recursos financiaram aquisição de 7 ativos (portfólio ex-RBRL11 + Bricklog Guarulhos + CL Imigrantes V) por até R$ 1,6 Bi, além de 5 séries de CRI 499 (R$ 513,6 Mi total, IPCA+8,76% / CDI+1,30-1,70%). |
| CL IMIGRANTES V + INÍCIO DA 9ª | Em 10/02/26 foi fechada a aquisição do CD CL Imigrantes V (São Bernardo do Campo/SP, 62,5 mil m²) com 100% de vacância — vendedores pagam prêmio de locação de R$ 2,12 Mi/mês (R$ 0,05/cota) por 9 meses. Em 09/02/26 iniciou-se a 9ª emissão (volume inicial R$ 1 Bi). Selic em 14,75% após Copom de 18/03. |
| FECHAMENTO 1T26 | Cota R$ 100,59 (P/VP 0,95), rendimento mantido em R$ 0,82/cota (DY 9,78%). PL R$ 4,45 Bi, 341,6 mil cotistas, 41,95 mi cotas. Caixa líquido em R$ 103 Mi (item 9 do Informe Mensal — caiu 56% vs dez/25 pela execução das aquisições). |
| 9ª EMISSÃO R$ 1,2 BI + AQUISIÇÃO R$ 919 MI | 9ª emissão encerrada captando R$ 1,2 Bi (11.374.408 cotas a R$ 105,56 + lote adicional 1.895.735). Recursos financiam aquisição de 6 ativos em SP por R$ 919,1 Mi: Piracicaba II (162 mil m², em construção, 75% pré-locado), 2 ativos Jundiaí, 2 Jarinu, 1 Atibaia. 97% pagos em cotas (R$ 895,5 Mi), 3% cash (R$ 23,6 Mi). Prêmio de locação ~R$ 5,2 Mi/mês inicial. Cap rate 10,6% no 1º ano. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota negocia a R$ 96,05 (P/VP 0,91) em 01/06/26 — recuou após a 9ª emissão (R$ 1,2 Bi captados) e a aquisição de R$ 919,1 Mi em 6 ativos. O RG de abr/26 (ID 1196020) confirma o portfólio consolidado: PL R$ 5,42 Bi, 51,39 mi de cotas, 342.647 cotistas, 1,72 milhão m² de ABL em 31 condomínios + 1 em construção (CD Piracicaba II). Rendimento mantido em R$ 0,82 (DY 10,24%). Inadimplência subiu para 8, |