- Ainda não vendeu em definitivo, mas recebeu proposta não vinculante de R$ 760 milhões pelo Passeio Corporate e memorando de R$ 16 milhões por um andar no E-Tower.
- O dividendo foi mantido em R$ 0,58 por cota, mas a geração de caixa caiu para R$ 0,568, exigindo R$ 0,012/cota da reserva de lucros.
- A vacância física subiu de 9,4% para 10,0% após a devolução da Macquarie e a notificação de rescisão antecipada da Stone.
A tese de liquidação do fundo imobiliário BROF11 deixou de ser uma promessa distante de assembleia para virar proposta na mesa. As ofertas recebidas pela BGR Asset somam R$ 776 milhões em imóveis e aceleram a reciclagem do portfólio — justamente quando a vacância física volta a dar sinais de pressão.
BROF11 vendeu imóvel?
Ainda não no papel assinado definitivo. O fundo imobiliário BROF11 não concluiu a venda final de nenhum edifício até o fechamento de setembro, mas formalizou avanços concretos na alienação do seu portfólio. Em 29 de setembro de 2026, a gestão recebeu uma proposta não vinculante de R$ 760,0 milhões para a venda de 100% do Edifício Passeio Corporate, localizado no Centro do Rio de Janeiro.
Poucos dias depois, em 7 de outubro de 2026, a gestora celebrou um Memorando de Entendimento (MoU) para a venda potencial do 33º pavimento do Edifício E-Tower, em São Paulo, por R$ 16,0 milhões. Somadas, as duas negociações movimentam R$ 776,0 milhões e colocam em prática a estratégia aprovada pelos cotistas para alienação direta dos ativos.
Proposta não vinculante por 82.859 m² de ABL (29/09/2026).
Memorando de Entendimento pelo 33º andar / 627,69 m² (07/10/2026).
Corresponde a mais de 60% do valor de mercado total do fundo.
É vital entender o estágio de cada documento. Uma proposta não vinculante sinaliza a intenção de compra e fixa um valor de partida, mas ainda passa por auditoria (due diligence), superação de condicionantes e aprovação de contratos definitivos. Já o Memorando de Entendimento vincula prazos de exclusividade e avança na negociação do contrato final.
Qual é o valor e o que traz a proposta de R$ 760 milhões pelo Passeio Corporate?
O valor oferecido é de R$ 760,0 milhões pelo imóvel inteiro. O Passeio Corporate é a espinha dorsal do BROF11: o empreendimento responde por 83% da receita líquida de locação do fundo e possui 82.859 m² de ABL próprio no Centro do Rio de Janeiro.
A BGR Asset vinha defendendo que o desconto patrimonial negociado em bolsa — a cota vinha cotada a R$ 62,57 para um valor patrimonial de R$ 108,62 (P/VP de 0,58) — não refletia a qualidade das lajes AAA do portfólio. A chegada de um comprador disposto a desembolsar R$ 760 milhões testa na prática a liquidez do mercado imobiliário carioca.
Se a venda do Passeio Corporate for sacramentada nos termos propostos, o montante gerado permitirá ao fundo amortizar integralmente o saldo devedor do CRI (R$ 185,5 milhões), eliminando a principal despesa financeira do balanço, e distribuir um volume expressivo de amortização de capital aos cotistas.
Por que o dividendo de R$ 0,58/cota exigiu consumo de reserva em setembro?
Porque a geração de caixa por cota ficou abaixo da distribuição. No mês de setembro de 2026, o BROF11 gerou um resultado de caixa de R$ 0,568 por cota (totalizando R$ 6,59 milhões), registrando um recuo frente aos R$ 0,609 por cota observados em agosto.
Para cumprir o topo da meta de guidance divulgada ao mercado (que previa pagamentos entre R$ 0,54 e R$ 0,58 por cota), a gestão distribuiu R$ 0,580 por cota. Essa decisão resultou em um payout de 102,11% e exigiu a queima de R$ 0,012 por cota do colchão de lucros acumulados.
Com essa utilização pontual, o saldo acumulado das reservas de lucros do fundo recuou de R$ 6,89 milhões em agosto para R$ 6,73 milhões em setembro. Embora o fundo ainda disponha de gordura equivalente a cerca de R$ 0,58 por cota em reserva total, a perda de tração no fluxo operacional de aluguéis liga o sinal amarelo para a manutenção do rendimento caso novas vacâncias entrem em vigor antes das alienações.
Como fica a vacância do BROF11 com as saídas de Stone e Macquarie?
A vacância física consolidada subiu para 10,0% em setembro. A taxa ocupacional, que havia recuado para 9,4% em julho com a expansão da SBM no Passeio Corporate, voltou a subir devido ao movimento duplo de devoluções no portfólio.
No Edifício E-Tower, a Macquarie devolveu formalmente os 627,69 m² do 33º pavimento em 30 de setembro, fazendo a vacância do prédio em São Paulo subir para 11,7%. A resposta da gestão foi rápida: a área vaga virou objeto imediato do Memorando de Entendimento para venda por R$ 16,0 milhões em outubro.
No Passeio Corporate, a Stone notificou o fundo sobre a rescisão antecipada de 1.675,57 m², empurrando a vacância do prédio carioca para 9,8%. Adicionalmente, o relatório aponta previsões de devolução de área pela Biogen em outubro de 2026. A Caixa Econômica Federal continua sendo a principal âncora do imóvel, respondendo isoladamente por 38% da receita líquida do fundo.
O que a venda dos imóveis faz com a dívida em CRI do fundo?
Elimina o custo financeiro que corroía a distribuição. O BROF11 encerrou setembro com um saldo devedor de R$ 185,5 milhões em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). A dívida carrega uma taxa de IPCA + 8,25% ao ano e um indicador de alavancagem (LTV) de 13,0% sobre os ativos totais (avaliados em R$ 1,42 bilhão).
Atualmente, esse aluguel de dívida consome mais de R$ 1,6 milhão por mês do caixa sob a rubrica de despesas operacionais e financeiras. A estrutura do contrato do CRI permite que ele funcione como um empréstimo-ponte com amortização extraordinária permitida em caso de liquidação de ativos.
Se as vendas do Passeio Corporate e do andar do E-Tower avançarem, a quitação do CRI será o primeiro passo obrigatório. Sem a trava do custo financeiro de IPCA + 8,25%, o resultado líquido por cota remanescente ficará totalmente limpo para distribuição direta ao cotista até o encerramento do fundo.
O que muda na prática para o cotista do BROF11 agora?
Se você tem BROF11 na carteira, o foco mudou da renda de aluguel pura para a execução dos contratos de venda. A cota negociada a R$ 62,57 carrega uma margem de desconto significativa frente aos R$ 108,62 patrimoniais. A entrada de propostas de R$ 776 milhões comprova o interesse comprador, mas exige atenção ao prazo de due diligence. Até o dinheiro entrar na conta, o dividendo de R$ 0,58/mês dependerá do uso contínuo da reserva de R$ 6,73 milhões para cobrir as rescisões da Stone e Biogen.
A tese do BROF11 passa a ser pautada pelo calendário de fechamento das ofertas. Com o mercado de escritórios classe AAA no Rio de Janeiro acumulando queda na vacância geral para 23,5% (segundo dados de mercado citados pela gestão), a atratividade do Passeio Corporate para investidores institucionais aumentou.
O que monitorar nos próximos meses no BROF11?
Para acompanhar a conversão das propostas em valor real na carteira, acompanhe os seguintes gatilhos numéricos:
Conversão da proposta do Passeio Corporate — Fato relevante confirmando a assinatura do contrato definitivo de R$ 760,0 milhões ou pedido de assembleia de cotistas.
Fechamento do MoU do E-Tower — Assinatura da escritura de alienação do 33º andar por R$ 16,0 milhões e consequente entrada de recursos para amortização parcial do CRI.
Consumo da Reserva de Lucros — Manutenção do saldo residual acima de R$ 6,0 milhões (era R$ 6,73 Mi em setembro) para sustentar o guidance de R$ 0,54 a R$ 0,58 por cota enquanto a desocupação da Stone surte efeito.
As propostas de R$ 776 milhões validam a nossa tese de desinvestimento e fornecem o catalisador concreto que o mercado esperava para destravar o P/VP de 0,58. O investidor deve ter paciência com os prazos burocráticos de conclusão das vendas, consciente de que a renda operacional sofre pressões temporárias de vacância antes dos eventos de liquidez.
